Ventilasjon, varme og energimerking: slik vurderer nemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Siden januar 2022 har Finansklagenemnda Eierskifte realitetsbehandlet 57 saker der varme, ventilasjon eller energi var et tema. I 2 av dem fikk kjøper fullt medhold, i 30 delvis medhold, og i 25 fikk kjøper ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 56 % av sakene. Nemnda var delt (dissens) i 6 saker. Median for kravet var 226 385 kroner.

Sakene fordeler seg slik over årene: 2022 (5 saker), 2023 (10 saker), 2024 (17 saker), 2025 (17 saker) og 2026 (8 saker så langt).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. De sier derfor noe om hvordan nemnda vurderer tvister som faktisk er brakt inn, ikke om hvor ofte slike feil oppstår. Mange av sakene handler om flere forhold samtidig, der ventilasjon eller varme bare er én del. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Delvis medhold er den vanligste avgjørelsen, og beløpet blir ofte lavere enn kravet.

Når kjøper fikk medhold

Feil energimerking i en enebolig fra 1950 (FinKN 2025-548). Boligen ble solgt for 4 millioner kroner. I annonsen og salgsprospektet var det opplyst energiklasse E, men attesten gjaldt en annen bolig. En ny attest viste klasse G. Kjøper reklamerte etter drøyt ett år og krevde prisavslag på 465 000 kroner. Flertallet mente at reklamasjonen var rettidig, blant annet fordi kjøper ikke kunne forventes å kjenne kravene bak karakterene, og fordi vinduer og yttervegger hadde tilstandsgrad 2 (TG 2, middels kraftige symptomer på slitasje), slik at kjøper kunne ha begrensede forventninger til oppvarmingen. Partene var enige om et prisavslag på 150 000 kroner, og det ble lagt til grunn. Et mindretall mente reklamasjonen kom for sent, fordi kjøper burde ha oppdaget feilen første vinter. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Ventilasjon som ikke oppfylte forskriftene i en enebolig fra 2013 (FinKN 2023-328). Boligen ble solgt «som den er» for 8,7 millioner kroner, sju år etter at den ble oppført, og var markedsført som ny. Alle bygningsdeler hadde tilstandsgrad 0 eller 1, altså ingen eller små avvik. Kjøper fikk kondens og fukt, og ventilasjonen var i strid med både TEK 97 og TEK 10 (byggeforskriftene). Kjøper krevde prisavslag på 346 478 kroner. Utbedringen ville koste 3,98 % av kjøpesummen. Det er i nedre sjikt for hva som normalt regnes som en vesentlig mangel, men nemnda la vekt på boligens alder, de udelt positive opplysningene og skadepotensialet. Kjøper fikk medhold og hele kravet på 346 478 kroner. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

To energiregistreringer i en tomannsbolig fra 1984 (FinKN 2023-331). Boligen hadde et påbygg fra 2009 og ble solgt «som den er» for 10,75 millioner kroner med energikarakter B. Kjøper oppdaget at selger hadde gjort to registreringer samme dato, med karakter B og F. Kjøper krevde erstatning på 537 091 kroner for økte strømkostnader, og subsidiært prisavslag på 362 300 kroner. Nemnda mente at opplysningen var uriktig og kunne ha påvirket kjøpet. Kjøper fikk delvis medhold, med prisavslag på 150 000 kroner. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Lukt fra ventilasjonsanlegg i en leilighet fra 2017 (FinKN 2024-1189). Kjøper krevde 100 000 kroner i prisavslag for intens lukt fra ventilasjonsanlegget. Lukten var et kjent problem i sameiet, og sameiet hadde tatt saken til forliksrådet mot utbygger. Selger hadde ikke selv merket lukten, men hadde svart «nei» på spørsmålet om sameiet var involvert i tvister. Nemnda mente at opplysningene til kjøper var ufullstendige. Det ble delvis medhold, med prisavslag på 80 000 kroner. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Når kjøper tapte

Asbest i ventilasjonskanalene i en enebolig fra 1968 (FinKN 2025-903). Boligen ble solgt for 6,7 millioner kroner. Kjøper fant asbestholdige eternittplater i ventilasjonsanlegget og krevde prisavslag på 119 375 kroner. Nemnda pekte på boligens alder og på at ventilasjonen hadde tilstandsgrad 2. Platene var ikke skadet, og kjøper hadde ikke sannsynliggjort at de utgjorde en helserisiko slik de lå. Nemnda fant at det ikke var upåregnelig med slike kostnader, og avgjorde enstemmig at det ikke forelå noen mangel. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Varme og trekk i en leilighet fra 2006 (FinKN 2024-197). Leiligheten ble solgt for 3,29 millioner kroner. Kjøper syntes den var vanskelig å holde varm og opplevde undertrykk og trekk. Kravet om prisavslag endte på 250 000 kroner. Foretaket viste til at anlegget ikke avvek fra kravene i TEK 97, og at selger ikke hadde kjent til problemet. Nemnda fant ingen mangel. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

I flere andre saker ble utfallet at kjøper ikke fikk medhold, og reklamasjonsfristen var et sentralt spørsmål. Fristens start avhenger av hvor lett feilen kunne oppdages, slik den delte avgjørelsen om energimerking over viser.

Hva som avgjør

• Hva som er opplyst. Konkrete opplysninger, som en energikarakter eller en beskrivelse av ventilasjonen, gir kjøper noe å bygge på. Er opplysningen feil, står kjøper sterkere enn når anlegget bare er omtalt generelt.
• Boligens alder og referansenivå. Hva kjøper kan forvente, henger sammen med byggeår og med hvilke forskrifter som gjaldt da boligen ble bygget. En ny bolig med utelukkende gode tilstandsgrader gir større forventninger enn en eldre bolig med varslet vedlikeholdsbehov.
• Dokumentasjon. Kjøper må kunne vise at forholdet er reelt, for eksempel med en sakkyndig rapport. Uten dokumentert skade eller helserisiko falt flere krav bort.
• Selgers kunnskap og opplysninger. Har selger kjent til feilen eller gitt ufullstendige opplysninger, kan mangel foreligge selv om selger ikke selv har merket problemet.
• Tidspunktet for reklamasjon. Kjøper må melde fra innen rimelig tid etter at feilen er eller burde vært oppdaget. Et avvik som er vanskelig å oppdage, gir mer tid.

Kort oppsummert

• Av 57 saker fikk kjøper fullt medhold i 2, delvis medhold i 30 og ikke medhold i 25, altså helt eller delvis medhold i 56 % av sakene.
• Kjøper vinner oftest når opplysningen som ble gitt var konkret og feil, eller når selger ga ufullstendige opplysninger. Prisavslaget blir ofte lavere enn kravet.
• Kjøper taper oftest når forholdet var påregnelig ut fra boligens alder, når skade eller helserisiko ikke er dokumentert, eller når anlegget oppfyller forskriftene fra byggeåret.