Isolasjonsplater i gulvet i leilighet fra 1901: ikke medhold (FinKN 2024-340)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierseksjonsleilighet sentralt på Østlandet, bygget i 1901. Den ble solgt som den er for 8,65 millioner kroner, pluss en andel fellesgjeld på 78 000 kroner, og kjøperen overtok i august 2021. Salgsoppgaven fortalte at leiligheten var omfattende renovert, og at det var lagt isolasjonsplater under parketten. Tilstandsrapporten ga gulvene laveste tilstandsgrad, TG 1 (ingen avvik). Bjelkelaget var oppgitt som originalt trebjelkelag, og frittbærende dekker hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Etter overtakelsen klaget kjøperen først på bad og el-anlegg. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente i 2022 at boligen hadde en vesentlig mangel, og selskapet godtok det uten å klage. I 2023 kom to nye forhold. Hovedstoppekranen fungerte ikke, og kjøperen mente at gulvet ikke var isolert slik salgsoppgaven fortalte. Han hevdet at det bare lå trinnlydsplater og stubbloftsleire (gammel leire- og sagflisfylling mellom etasjene) i etasjeskillet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 554 200 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde han 13 088 kroner for sakkyndigkostnader, dekning av advokatkostnader og forsinkelsesrenter. Han la frem en rapport fra en takstmann og fakturaer på 536 700 kroner for arbeidet i etasjeskillet, og et anslag på 17 500 kroner for stoppekranen.

Boligselgerforsikringen (selgerens forsikring mot krav fra kjøper) avviste kravet om gulvet. Selskapet mente at trinnlydsplater er en type isolasjonsplate, så opplysningen var korrekt. Selskapet mente også at fakturaene i hovedsak gjaldt bad og el-anlegg, altså forhold som allerede var forlikt. For stoppekranen tilbød selskapet oppgjør.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets begrunnelse. Tre forhold veide tyngst.

For det første er ordet isolasjonsplater ikke presist. Det kan like gjerne bety lydisolering som varmeisolering, og trinnlydsplater kan virke begge deler. Kjøperen hadde ikke lagt frem bevis for at det var feil å bruke ordet om platene.

For det andre var det uklart hvilke plater som faktisk var brukt. Nemnda erkjente at trinnlydsplater kan isolere dårligere enn vanlige isolasjonsplater. Uten konkret informasjon om platene kunne den likevel ikke vurdere isolasjonsevnen.

For det tredje mente nemnda at rapporten kjøperen la frem, i stor grad gjentok hans egne påstander og utgiftsposter. Salgsoppgaven hadde dessuten opplyst om originalt trebjelkelag, og stubbloftsleire er vanlig isolasjon i eldre hus. Opplysningen om isolasjonsplater ga derfor ikke grunn til å forvente at det ikke kunne finnes slik leire.

Selskapet var bundet av den tidligere avgjørelsen om vesentlig mangel. Det betyr at nye avvik i ettertid ville gitt ansvar. Men her var det ikke bevist noe avvik. Kjøperen hadde dermed ikke sannsynliggjort kravet, og nemnda ga selskapet medhold enstemmig. For stoppekranen hadde selskapet allerede tilbudt oppgjør.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen må bevise at det som ble lovet, avviker fra det han fikk. Når salgsoppgaven bruker et vidt ord, som isolasjonsplater, uten å oppgi type eller tykkelse, er det vanskelig å vise at opplysningen var feil. Nemnda har heller ingen egen byggteknisk kompetanse. Den bygger på dokumentene som ligger i saken.

En rapport som bare gjengir påstandene dine, veier lite. Rapporten bør vise egne målinger og en selvstendig vurdering av hvorfor løsningen er dårligere enn avtalt.

Saken viser også at en tidligere avgjørelse om vesentlig mangel ikke gjør at alle senere klager vinner frem. Hvert nytt forhold må fortsatt være et avvik.

Kort oppsummert

• Kjøperen mente gulvet var isolert med trinnlydsplater og ikke isolasjonsplater, og krevde 554 200 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente ordet isolasjonsplater var vidt nok til å dekke trinnlydsplater, og at det ikke var dokumentert at gulvet var dårligere enn lovet.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet om gulvet.