Defekt ventilasjon i tomannsbolig fra 1996: ikke medhold (FinKN 2022-146)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1996, solgt som den er for 11 500 000 kroner. Kjøperen overtok 1.2.21. Salgsprospektet omtalte boligen som løpende oppgradert og vedlikeholdt. I tilstandsrapporten fikk luftbehandlingen TG 1, altså svake tegn på svekkelse, og rapporten opplyste om avtrekk fra begge bad, vaskerom og en ventilator til luftekanal over taket.

Etter innflytting fant kjøperen ut at det manglet ventilasjon på badene. To firmaer undersøkte anlegget. De fant at sentralventilasjonen på loftet ikke var i drift. Viften fikk ikke strøm, styringen var fjernet, og kjøkkenviften var koblet feil. Selgeren hadde byttet kjøkkenviften i 2017. Det ble gjort av håndverkere, og selgeren visste ikke at det fjernet muligheten til å styre anlegget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 42 995 kroner til utbedring, pluss 6 696 kroner i takstutgifter. Kjøperen mente at rapporten ga uriktige opplysninger om avtrekk, og at TG 1 tydet på at anlegget virket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selgeren hadde ikke opplevd feil og hadde brukt anlegget etter 2017 uten problemer. Selskapet mente også at en eventuell feil uansett ikke hadde påvirket kjøpet, siden det måtte være påregnelig med tiltak på et anlegg av den alderen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til at det ikke var mangel etter § 3-9 andre punktum (boligen var ikke vesentlig dårligere enn forventet). Spørsmålet var om en uriktig opplysning hadde virket inn på avtalen (§§ 3-7 og 3-8), og der delte nemnda seg.

Flertallet la vekt på tre ting. Normalt er det selgeren som må vise at en uriktig opplysning ikke virket inn, men det kan finnes forhold som gjør at det likevel er sannsynliggjort. Anlegget var eldre. Utbedringen kostet bare 0,36 % av kjøpesummen. Og det var ikke en sikkerhetsmangel eller noe som etter praksis har særlig betydning for kjøperes motivasjon. Flertallet mente derfor at innvirkningsvilkåret ikke var oppfylt.

Ett medlem var uenig. Opplysningen om avtrekk fra badene var konkret og stod i takstmannens rapport, der luftbehandlingen fikk TG 1. Anlegget var endret, trolig da kjøkkenviften ble byttet, slik at det ikke lenger virket. Etter mindretallets syn kunne en kostnad på 42 995 kroner ha betydning, for eksempel for hvor langt en kjøper går i en budrunde. Det var derfor en mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning ikke alltid gir krav. For at det skal bli en mangel, må opplysningen ha vært egnet til å påvirke avtalen. Når feilen er liten sett opp mot kjøpesummen og gjelder en eldre installasjon, kan nemnda mene den ikke påvirket kjøpet.

Saken viser også at det kan bli uenighet i nemnda om hvor mye en moderat kostnad betyr for kjøperen. Alder på anlegget teller med når nemnda vurderer hva du kunne regne med.

Kort oppsummert

• Rapporten opplyste om avtrekk fra badene, men ventilasjonen virket ikke. Utbedringen ble anslått til 42 995 kroner.
• Et flertall mente opplysningen ikke påvirket kjøpet fordi anlegget var gammelt, kostnaden var liten og det ikke var en sikkerhetsmangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Ett medlem var uenig, så saken ble avgjort under dissens.