Feil energikarakter i uisolert bolig fra 1951: delvis medhold (FinKN 2022-251)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1951, solgt som den er for 1,23 millioner kroner og overtatt i juli 2018. Salgsoppgaven oppga energikarakter D og oppvarmingskarakter gul, og gjentok det flere steder. Tilstandsrapporten sa at boligen ikke var vurdert for isolasjon, siden det krever avansert teknologi. Den beskrev boligen som normal for byggeåret og nevnte noen oppgraderinger, blant annet nyere kjøkken og nye vinduer.

Kjøperen hadde vurdert tre boliger og valgte denne fordi energimerkingen var bedre og huset så velholdt ut. Selgeren hadde også sagt at huset var lett å holde varmt om vinteren. Etter overtakelsen ble det likevel svært krevende å holde varmen i kuldeperioder, selv med varmepumpe og vedfyring. I januar 2019 oppdaget kjøperen, da en ny verandadør skulle settes inn, at ytterveggen ikke var isolert. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) til selskapet 12. mars 2019.

En fagkyndig konkluderte med at boligen var feil energimerket, og at en uoppgradert bolig fra 1951 normalt ville fått karakter G. Bilder fra utbedringen viste at huset var uisolert, bortsett fra omtrent to meter av det ene hjørnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) opp til 500 000 kroner, med forsinkelsesrente. Et pristilbud på etterisolering lå på 853 750 kroner, mens kjøperen selv hadde gjort arbeidet og anslo egne kostnader til 281 500 kroner.

AmTrust, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent, at kravet var falt bort på grunn av passivitet eller foreldelse, og at det uansett ikke var gitt uriktige opplysninger. Selskapet pekte også på at selgeren ikke kjente til energimerkingens kategorier og hadde fylt ut skjemaet etter beste evne.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant det klart at energikarakter D var uriktig. Spørsmålet var om feilen hadde betydning for avtalen (innvirkningsvilkåret i avhendingslova § 3-8). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente nei og ville gitt selskapet medhold. Nemnda kom til det motsatte, og la vekt på fire ting:

• Isolasjon og oppvarming er viktig for de fleste kjøpere, og det gjelder særlig ved denne boligens beliggenhet.
• Energimerkingen sto tidlig i salgsoppgaven og ble gjentatt senere.
• Boligen fremstod som velholdt og relativt moderne, og ingen konkrete opplysninger om isolasjonen tilsa at kjøperen burde tvile på karakteren.
• Nemnda mente at dommen selskapet viste til, skilte seg fra denne saken.

Nemnda mente derfor at feilmerkingen trolig hadde betydning for at avtalen ble inngått, eller for budets størrelse.

Prisavslaget ble skjønnsmessig fastsatt (§ 4-12). Nemnda mente at utgangspunktet er hva det betyr at kjøperen fikk en lavere energimerking enn opplyst, ikke hva etterisolering koster. Nemnda satte avslaget til 150 000 kroner. Derfor ble det bare delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig energikarakter kan gi grunnlag for prisavslag, også når selgeren ikke visste at merkingen var feil. Karakteren regnes som et tall kjøpere stoler på, særlig når salgsoppgaven ellers ikke sier noe konkret om isolasjonen.

Den viser også at prisavslaget ikke følger regningen for utbedring. Når feilen er selve energimerkingen, vurderer nemnda verdien av forskjellen mellom karakteren som ble oppgitt og den boligen egentlig fortjente. Det kan gi et lavere beløp enn kostnaden ved å isolere.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1951 ble solgt med energikarakter D, men manglet isolasjon i ytterveggene og skulle hatt karakter G.
• Nemnda mente feilmerkingen hadde betydning for kjøpet, i motsetning til sekretariatet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag av de 500 000 som ble krevd.