Dødsbo og fullmektigsalg: slik vurderer Finansklagenemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har siden 2022 behandlet 48 saker der boligen ble solgt fra et dødsbo eller ved fullmektig. Kjøper fikk delvis medhold i 11 av dem. Ingen av sakene endte med fullt medhold, og i 37 saker fikk kjøper ikke medhold. Det gir 23 prosent med helt eller delvis medhold. Til sammenligning er andelen 47 prosent når vi ser på alle 1 511 eierskiftesakene i materialet. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk alt som ble krevd.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda. De sier ikke noe om hvor ofte et dødsbosalg går galt, for mange tvister kommer aldri så langt. Sakene fordeler seg slik per år: 2022: 9 saker, 2023: 2 saker, 2024: 11 saker, 2025: 19 saker og 2026: 7 saker (så langt). I 6 av sakene var nemnda delt, altså med dissens (at ett eller flere medlemmer var uenige i flertallets konklusjon). Median krav var 394 926 kroner.

Et dødsbo er arvingene som selger etter en avdød eier. Ved fullmektigsalg selger en person på vegne av eieren, ofte uten å ha bodd i boligen. I begge tilfeller har selgersiden ofte begrenset kunnskap om boligen. Nemnda legger til grunn at kjøper da tar en større risiko for skjulte feil, men kjøper står ikke uten vern. Selgersiden må opplyse om det den faktisk kjenner til, og boligen kan ha en mangel selv om den er solgt fra dødsbo. Mangel betyr at boligen er i dårligere stand enn kjøper med rimelighet kunne vente. Kjøper kan da kreve prisavslag, en nedsettelse i kjøpesummen.

Når kjøper fikk medhold

Fullt medhold finnes ikke i denne gruppen, men kjøper fikk delvis medhold i 11 saker. Mønsteret er at dødsbo-forbeholdet ikke løser opp alt når salgsdokumentene ga kjøper en tryggere forventning enn boligen holdt.

Museskader uten tydelig advarsel (FinKN 2024-1169). En enebolig fra 1986 ble solgt for 5,5 millioner kroner fra et dødsbo. Tilstandsrapporten nevnte kjellerlukt og fuktskade, men ingen museskader, og selgerne hadde krysset av «Vet ikke» på spørsmål om skadedyr. Kort tid etter overtakelsen fant kjøper skjeggkre og skader etter mus. Ifølge skaderapporten hadde det vært høy museaktivitet i konstruksjonen over flere år. Kjøper krevde 356 846 kroner. Nemnda mente at mus i en eldre bolig i seg selv er påregnelig, men at tilstandsrapporten samlet sett ikke ga kjøper en eneste opplysning om at museskader var en særlig risiko. Etter en samlet vurdering, og under noe tvil, gikk skadene ut over det kjøper kunne vente. Kjøper fikk delvis medhold og et prisavslag på 150 000 kroner minus 10 000 kroner i egenandel, i tillegg til 4 000 kroner i erstatning for egenandelen under kjøperens forsikring. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Peis med høy tilstandsgrad (FinKN 2025-990). En enebolig fra 1974 ble solgt for 3,5 millioner kroner fra et dødsbo. Prospektet opplyste om moderniseringsbehov og viste peisen med flammer, og ildstedet var gitt TG 1. Kjøper krevde 188 000 kroner for tre forhold: peisen, nedbøyde himlingsplater og manglende gulvbelegg på et soverom. Bare peisen førte frem, fordi TG 1 og bildet ga kjøper en sterk forventning om at den fungerte. Utbedringen kostet 52 210 kroner. Prisavslaget ble satt til 45 000 kroner, og 35 000 kroner etter fradrag for egenandel. Himlingen var opplyst med TG 2 og «tydelig nedbøying». Om gulvet var nemnda delt, og flertallet mente at manglende belegg var påregnelig gitt moderniseringsbehovet. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Når kjøper tapte

I 37 av 48 saker fikk kjøper ikke medhold. Fukt, råte, mus og rotter går igjen. Mønsteret er at selgersiden ikke kjente til problemet, og at salgsdokumentene ga en advarsel som lå nær skaden.

Rotteskader i en eldre bolig (FinKN 2022-797). En enebolig fra 1971 ble solgt for 5,3 millioner kroner av arvinger. Det var opplyst at boligen trengte oppgradering og vedlikehold, at våtrommene var eldre, og at det var fukt og antatt muggsopp i etasjeskillet. Kjøper la merke til en merkelig lukt på visning. Etter overtakelsen viste det seg at isolasjon og treverk var skadet av rotter. Kjøper krevde 771 004 kroner i prisavslag og 82 645 kroner i erstatning. Nemnda fant ikke sannsynliggjort at selgerne kjente til rottene. Nemnda mente dessuten at kjøperen bare hadde dokumentert nødvendige kostnader på 280 900 kroner, som tilsvarte 5,3 % av kjøpesummen. Flertallet la vekt på at boligen var eldre, hadde oppgraderingsbehov og var solgt fra dødsbo, og at flere sentrale bygningsdeler hadde TG 2 og TG 3. Mindretallet mente at rotteskader ligger utenfor det en kjøper må regne med. Selskapet fikk medhold.

Museskader i en bolig solgt ved fullmektig (FinKN 2025-454). En enebolig fra 1972 ble solgt for 1,78 millioner kroner. Prospektet opplyste om stort renoveringsbehov, og tilstandsrapporten om «store gliper mellom musebånd» og TG 3 på flere overflater. Kjøper fant omfattende museskader i veggene og krevde 670 849 kroner. Nemnda mente opplysningene om gliper tilsa at gnagere hadde hatt tilgang, og dermed en risiko for skjulte skader. Boligen var solgt ved fullmakt, noe som ga et mer begrenset opplysningsgrunnlag og større risiko for ukjente skader. Utbedringsbehovet knyttet seg i hovedsak til eldre bygningsdeler. Foretaket fikk medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Hva som avgjør

• Hva selgersiden faktisk visste. Arvinger og fullmektiger har ofte ikke førstehåndskunnskap. Uten holdepunkter for at de kjente til feilen faller kravet om at de holdt tilbake opplysninger, som i FinKN 2022-797.
• Om salgsdokumentene advarte om noe som ligner skaden. En opplysning om gliper i musebånd, fukt eller TG 2 og TG 3 på berørte deler gjør skjulte skader mer påregnelige, som i FinKN 2025-454. Manglet advarselen, som i FinKN 2024-1169, sto kjøper sterkere.
• Alder og opplyst renoveringsbehov. Jo eldre boligen og jo tydeligere behovet for oppussing, desto mer må kjøper regne med.
• Om tilstandsrapporten ga trygghet. En god tilstandsgrad på delen som sviktet, som peisen i FinKN 2025-990, gir kjøper en forventning nemnda tar på alvor.
• Dokumentasjon av omfang og kostnad. Kjøper må vise hva som er skadet og hva utbedringen koster. Prisavslaget settes ofte skjønnsmessig og lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Kjøper fikk helt eller delvis medhold i 23 prosent av 48 saker, og alle disse var delvis medhold.
• Dødsbo eller fullmektigsalg gir kjøper større risiko, men fjerner ikke plikten til å opplyse om det selgersiden kjenner til.
• Utfallet avhenger mest av hva selgersiden visste, hva salgsdokumentene advarte om, og hvor godt kjøper kan dokumentere skaden.