Vanninntrenging i bygget ved kjøp av leilighet: ikke medhold (FinKN 2025-514)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 2012, en seksjon i et leilighetskompleks med næringsvirksomhet i første etasje. Den ble solgt som den er for 3,4 millioner kroner ved kontrakt av 15.12.21 og overtatt 22.12.21. Selger var et dødsbo. Salgsoppgaven hadde i innholdsfortegnelsen et eget vedlegg som het vanninntrenging. Det viste til en pågående lekkasje med følgeskader, og at saken ikke kunne sies å være endelig løst. Det kunne påløpe ytterligere kostnader, som skulle deles mellom sameiet og næringsdelen, hvor sameiet tok 65 %. Tilstandsrapporten ga alle bygningsdeler i leiligheten TG 1 (ingen eller små avvik).

På sameiets årsmøte i april 2022 fikk kjøper vite at kostnadene var større enn kjøper hadde regnet med. På et styremøte 13.9.23 ble kostnadene anslått til 670 000 kroner per eierseksjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 700 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøper mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet (§ 3-9 andre punktum), og viste til at styret på telefon hadde sagt at det ville bli cirka 20 000 kroner per seksjon, og at leiligheten selv fikk TG 1.

Selgers forsikringsselskap mente at det ikke var noen mangel, fordi kjøper var opplyst om vanninntrengingen før kjøpet (§§ 3-1 og 3-10). Selskapet mente også at kjøper hadde reklamert for sent og at kravet var gått tapt ved passivitet (§ 4-19).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første kan en kjøper ikke påberope seg noe han eller hun kjente til ved kjøpet (§ 3-10). Salgsoppgaven viste tydelig til vedlegget om vanninntrenging, og kjøper var kjent med at bygget ikke var tett og at kostnadene var uavklarte. Det ga kjøper en oppfordring til å undersøke nærmere eller ta forbehold ved budgivningen. Når det ikke ble gjort, har kjøper langt på vei akseptert risikoen.

For det andre mente nemnda at et nyere leilighetskompleks som ikke er tett, med stor sannsynlighet skyldes en konstruksjonsfeil, og at kostnadene da kan bli høye. Dokumenterte kostnader på 670 000 kroner lå innenfor den risikoen kjøper hadde akseptert.

For det tredje kan en vesentlig mangel bare foreligge når boligen er i langt dårligere stand enn kjøper kunne regne med. Telefonsamtalen med styret var uklar på hva som faktisk ble sagt, av hvem og i hvilken sammenheng, og ble ikke avgjørende, selv om den fant sted før budaksept. TG 1 på selve leiligheten hadde ingen direkte sammenheng med feilen i fasaden.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er risikabelt å kjøpe en seksjon når salgsoppgaven opplyser om et uløst problem i bygget. Når kostnadene er uavklarte, kan du ikke senere kreve prisavslag fordi regningen ble høyere enn du hadde forestilt deg. Muntlige opplysninger fra styret veier lite hvis det er uklart hva som ble sagt og når. Kjøper står da i praksis med risikoen. Å be om skriftlige tall før du byr, eller ta forbehold, er tiltak saken peker på.

Kort oppsummert

• Leilighet fra 2012 i et kompleks med en pågående, uløst fasadelekkasje som var opplyst i salgsoppgaven.
• Nemnda mente at kjøper kjente til risikoen, og at kostnadene på 670 000 kroner lå innenfor den.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem med kravet på 700 000 kroner.