Megleransvar ved boligkjøp: slik vurderer Finansklagenemnda

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 47 saker der megleransvar var et tema. Kjøper fikk fullt medhold i 8 saker, delvis medhold i 25 og ikke medhold i 14. Det gir 70 prosent der kjøper fikk noe. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det som ble krevd. Kravene var ofte store: medianen var 424 152 kroner. I 4 av sakene var nemnda delt (dissens, altså at ett eller flere medlemmer var uenige i flertallets konklusjon).

Sakene fordeler seg slik over årene. I 2022 var det 8 saker. I 2023 var det 9 saker. I 2024 var det 13 saker. I 2025 var det 9 saker. I 2026 var det 8 saker. Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. De sier noe om hvordan nemnda vurderer tvister, ikke om hvor ofte meglere gjør feil.

Med megleransvar menes at feil eller mangler i det meglerens salgsoppgave og opplysninger sa, kan gi kjøper krav. I sakene i denne samlingen retter kjøper kravet mot selgers boligselgerforsikring. Meglerens kunnskap og meglerens opplysninger regnes da med når nemnda vurderer selgerens side av saken. Nemnda har lagt til grunn at en megler har en undersøkelses- og opplysningsplikt, og at meglere er underlagt et strengt profesjonsansvar.

Nemndas egne stikkord viser hva sakene ofte gjelder: parkering som ikke er tinglyst, felles takterrasse, båtfeste, tomtegrenser og opplysninger som ble gitt muntlig på visning.

Når kjøper fikk medhold

Medhold kommer ofte der salgsoppgaven inneholdt en konkret og skriftlig opplysning som viste seg å være feil, og der det ikke finnes god dokumentasjon for at feilen ble rettet.

Felles takterrasse som ikke fantes (FinKN 2022-337). Boligen var en 3-roms toppleilighet i Oslo, oppført i 1935 og solgt for 6,75 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste om en felles takterrasse på 70 kvm. Det var enighet om at opplysningen var uriktig, og styret hadde nektet kjøper adgang til taket. Selskapet mente at megleren hadde rettet dette muntlig på visning, og at kjøpers andel av et nytt rekkverk bare ville koste rundt 4 000 kroner. Nemnda kom til at en skriftlig feil ikke uten videre kan rettes muntlig, fordi rettingen må være like effektiv som opplysningen var. Selskapet måtte dessuten bevise at rettingen ble gitt, og en megler som selv kan bli holdt ansvarlig, har en økonomisk interesse i utfallet, som gir forklaringen mindre vekt. Kjøper krevde prisavslag på 250 000 kroner, som var verditapet ifølge en meglervurdering, og fikk medhold og hele beløpet.

Båtfeste som ikke var tinglyst som lovet (FinKN 2023-54). Boligen var en leilighet i en villa oppført i 1901, solgt for 6,2 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste om «eksklusiv bruksrett til båtfeste». I grunnboken lå det en rett for hele eiendommen med seks seksjoner, ikke for kjøpers seksjon alene. Kjøper krevde prisavslag på 150 000 kroner. Nemnda mente at en rettighet over en annen eiendom skaper en naturlig forventning om at den er tinglyst, med mindre annet er sagt uttrykkelig. Megleren skulle enten ha funnet hjemmelen eller opplyst om at rettigheten ikke var tinglyst. Kjøper fikk medhold og prisavslag på 125 000 kroner.

Når kjøper tapte

Kjøper taper typisk der påstanden om hva megleren visste eller sa, står mot en benektelse, og det mangler skriftlig støtte. Nemndas behandling er skriftlig, og den kan vanskelig gjøre inngående troverdighetsvurderinger.

Parkering og støy i Oslo-leilighet (FinKN 2022-471). Leiligheten var oppført i 1898/1976 og ble solgt for 12,5 millioner kroner. Kjøper hevdet at megleren hadde sagt noe annet om parkering enn salgsoppgaven, og at naboen hadde fortalt megleren om lyd fra naboleiligheten. Kravet var samlet 342 859 kroner: utbedringskostnader på 227 921 kroner, verditap på 100 000 kroner og sakkyndigkostnader på 14 938 kroner. Megleren bestred begge deler. Nemnda fant ikke tilstrekkelig skriftlig dokumentasjon for parkeringsopplysningen, og fant ikke dokumentert at megleren hadde fått vite om et så omfattende støyproblem. Den pekte på at støy er et utpreget subjektivt anliggende. Selskapet fikk medhold, selv om sekretariatet hadde kommet til et annet resultat på lydspørsmålet.

Tomtegrenser for fritidseiendom (FinKN 2023-519). Eiendommen hadde to hytter, oppført i 1974 og 2002/2003, og ble solgt for 5,85 millioner kroner. Grensene viste seg å gå et annet sted enn på kartene i prospektet, og strandlinjen var kortere enn kartene viste. Kjøper krevde prisavslag på 700 000 kroner. Salgsoppgaven hadde likevel tydelig opplyst at grensene var usikre, at oppmåling manglet, og at kartene kunne inneholde feil. Tomtearealet viste seg dessuten å være 5256,9 kvm, større enn de oppgitte 4976 kvm. Nemnda mente at megleren ikke kunne kritiseres for å ikke tolke eldre og vanskelig leselige dokumenter mot kartene, og at kjøper ikke kunne ha noen klar forventning om nøyaktig grense. Selskapet fikk medhold.

Hva som avgjør

• Skriftlig eller muntlig. Feil i salgsoppgaven må rettes like tydelig som de ble gitt, som i FinKN 2022-337. Muntlige rettelser er vanskelige å bevise.
• Hvor konkret opplysningen var. En presis opplysning om en rettighet, et areal eller en bruk gir kjøper rett til å stole på den. Vage formuleringer gir mindre.
• Forbehold. Tydelige og spesifikke forbehold, for eksempel om usikre grenser i FinKN 2023-519, kan fjerne kjøpers berettigede forventning.
• Hva megleren visste eller burde funnet. Nemnda ser på hva megleren faktisk fikk vite, og på hva en aktsom undersøkelse ville ha avdekket, for eksempel i grunnboken i FinKN 2023-54.
• Bevis. Dokumenter, e-poster og tidsnære forklaringer veier tungt. Påstander uten støtte slår sjelden gjennom, som i FinKN 2022-471.

Kort oppsummert

• Av 47 saker fikk kjøper helt eller delvis medhold i 70 prosent. Tallet gjelder saker som endte i nemnda.
• Kjøper vinner oftest på konkrete, skriftlige feil i salgsoppgaven, og på rettigheter som ble markedsført uten rettsvern.
• Kjøper taper oftest når påstanden står mot en benektelse uten dokumentasjon, eller når salgsoppgaven hadde tydelige forbehold.