Tomt delt i to parseller, enebolig fra 1886: delvis medhold (FinKN 2023-452)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1886, påbygget omkring 1982, solgt «som den er» for 3 250 000 kroner etter budaksept i juni 2021. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten oppga en tomt på 1 229 kvadratmeter, og tomten ble beskrevet som stor, fin og pent opparbeidet, med hekk i tomtegrensen. Det sto ikke noe sted i teksten at tomten var delt.

Etter budaksept, men før kontrakten var signert, fant kjøperen ut at tomten besto av to adskilte parseller. Den ene var på 1 048 kvadratmeter og hadde boligen og garasjen. Den andre var på 181 kvadratmeter og lå et godt stykke unna. Nemnda mente den neppe hadde noen bruksverdi for kjøperen, siden den besto av veiareal, grøfter og adkomst for naboer. Situasjonskart bak i salgsprospektet viste delingen, men bare som en grønn strek på et kart i vedleggene. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangel) og krevde først kjøpet hevet. Kjøperen overtok likevel boligen i august 2021, men holdt tilbake 600 000 kroner av kjøpesummen og krevde deretter prisavslag.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 835 000 kroner, 23 125 kroner til en rapport og 167 276 kroner i erstatning for utgifter til juridisk hjelp. Kjøperen mente megleren og selger burde ha sagt tydelig fra om delingen. Megleren hadde gått opp tomtegrensene rundt boligen sammen med kjøperen på visningen.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avviste kravet. Det pekte på at situasjonskartet i salgsprospektet viste delingen, at kjøperen var arkitekt og burde ha sett den, og at kjøperen ikke hadde lidt noe økonomisk tap. Megleren mente at han ikke hadde gitt noen garanti for videresalg eller mulighet til å dele fra en tomt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom begge til at kjøperen hadde rett i at det var en mangel. Nemnda pekte på fire forhold.

For det første var opplysningen mangelfull. Megleren måtte ha forstått at tomten var delt, siden kartene i prospektet viste det. Å oppgi 1 229 kvadratmeter uten å si at en del lå et annet sted, var så misvisende at det grenset mot å være uriktig.

For det andre holdt ikke kartene i vedleggene. Opplysninger må gis slik at en vanlig kjøper kan bruke dem, og det er ikke nok at viktige forhold bare står i vedlegg.

For det tredje spilte det liten rolle at kjøperen var arkitekt. Selgers opplysningsplikt går foran kjøperens plikt til å undersøke selv (avhendingsloven § 3-10).

For det fjerde hadde opplysningssvikten betydning for kjøpet. Tomtestørrelse er en kjerneopplysning, den ble brukt i markedsføringen, og det var uklart hvilken verdi den lille parsellen hadde.

Nemnda fastsatte likevel ikke prisavslaget. Verdivurderingen kjøperen la frem, var vanskelig å følge, og megleren mente at delingen ikke hadde påvirket prisen. Da dokumentasjonen spriket så mye, ville nemnda ikke gjette. Derfor ble det bare delvis medhold.

Erstatningen for juridisk hjelp ble satt til 100 000 kroner, ikke 167 276 kroner. Nemnda mente kravet var høyere enn det som var rimelig og nødvendig i en sak med et avgrenset tvistetema. Utgiften til rapporten på 23 125 kroner kom i tillegg.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tomtestørrelsen som står i salgsoppgaven, er noe kjøperen kan stole på. Hvis en del av tomten ligger et annet sted, må det sies tydelig, ikke bare fremgå av et kart bak i vedleggene.

Saken viser også at det å få rett i at det er en mangel ikke er det samme som å få et beløp. Kjøperen må kunne vise hva feilen har kostet, og dokumentasjonen må være til å stole på. Krav om erstatning for utgifter til juridisk hjelp må dessuten være spesifisert og rimelig i forhold til sakens omfang.

Kort oppsummert

• Tomten ble solgt som 1 229 kvadratmeter, men var delt i to parseller, og den ene på 181 kvadratmeter lå et annet sted.
• Nemnda mente megleren ga for dårlig informasjon, og at kartene i vedleggene ikke var nok.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble ikke fastsatt, mens 100 000 kroner til juridisk hjelp og 23 125 kroner til rapport ble tilkjent.