Båtfesterett som ikke var eksklusiv, leilighet fra 1901: medhold (FinKN 2023-54)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en villa fra 1901 i Vestland fylke, solgt «som den er» for 6,2 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet en båtplass og en eksklusiv bruksrett til båtfeste ved et naust i nærheten. Kjøperen regnet derfor med en båtplass som tilhørte leiligheten alene.

Da kjøperen skulle selge leiligheten videre i 2019, viste det seg at det ikke fulgte noen eksklusiv båtplass med den. Grunnboken (det offentlige registeret over rettigheter i eiendommer) hadde ikke noe om en slik rett for leiligheten. I den gamle håndskrevne grunnboken sto det en rett til feste for én båt, knyttet til hele eiendommen. Den var tinglyst (registrert) før eiendommen ble delt i seksjoner. Kjøperen prøvde sammen med eieren av naustet å få grunnboken endret, slik at retten bare tilhørte kjøperens seksjon. Kartverket avviste det. Retten ble i stedet ført på alle de seks seksjonene, og de andre seksjonseierne var ikke enige i at kjøperen hadde enerett.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 150 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kravet støttet seg på en verdivurdering fra en megler, som anslo at en båtfesterett i området var verdt 100 000 til 150 000 kroner. Kjøperen mente at det var gitt uriktige og mangelfulle opplysninger ved salget (§§ 3-7 og 3-8), og at megleren burde ha oppdaget at retten ikke var tinglyst som eksklusiv.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til en avtale fra et tidligere salg, der det sto at seksjonen fikk eksklusiv bruksrett til båtfestet. Selskapet mente også at saken burde avvises fra nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var enig, og la vekt på tre ting.

For det første gir en opplysning i salgsoppgaven om en rett over en annen eiendom en naturlig forventning om at retten er tinglyst og dermed beskyttet. Er retten ikke tinglyst, må det stå uttrykkelig i salgsoppgaven. Opplysningen om eksklusiv bruksrett var konkret nok til at kjøperen kunne stole på den, og den viste seg å være uriktig.

For det andre har megleren et strengt ansvar for opplysninger om rettigheter som følger med boligen. Megleren burde ha funnet hjemmelen til retten, og hvis den ikke lot seg finne, burde det ha stått i salgsoppgaven. Selgeren regnes som kjent med det megleren gjorde og ikke gjorde, og derfor lå ansvaret hos selgerens side.

For det tredje hjalp det ikke selskapet at kjøperen kanskje kunne få en eksklusiv rett gjennom en rettsprosess. Nemnda mente at en slik usikkerhet i så fall måtte ha stått i salgsoppgaven. Avtalen fra det tidligere salget endret ikke på at opplysningen var uriktig. Det at kjøperen måtte bringe saken inn for nemnda, viste dessuten at retten hverken var eksklusiv eller enkel å gjøre eksklusiv.

Nemnda satte prisavslaget til 125 000 kroner, lavere enn kravet, og tilkjente forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at beskrivelsen av en rettighet i salgsoppgaven har betydning, også når rettigheten gjelder en annen manns eiendom. Kjøperen kan regne med at en rettighet som er nevnt, er tinglyst og gjelder eksklusivt, med mindre noe annet står uttrykkelig.

Saken viser også at feil ved tinglysing kan dukke opp mange år etter kjøpet, for eksempel når du skal selge videre. Her hadde det gått flere år siden overtakelsen, og saken ble likevel avgjort til fordel for kjøperen. Beløpet som ble tilkjent, ble likevel lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven lovet eksklusiv bruksrett til båtfeste, men grunnboken ga bare en felles rett for alle seksjonene.
• Nemnda mente at megleren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og at selgeren dermed hadde ansvaret.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 125 000 kroner mot et krav på 150 000 kroner.