Uventede tomtegrenser ved hytter på sjøtomt: ikke medhold (FinKN 2023-519)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt en fritidseiendom med to hytter, oppført i 1974 og rundt 2003. Eiendommen ble solgt «som den er» for 5 850 000 kroner og overtatt i mai 2021. Salgsoppgaven fremhevet strandlinje, sandstrand, kai og usjenerte terrasser med utsikt. Tomtearealet var oppgitt til 4976 kvadratmeter, og oversiktskart viste hvor grensene gikk.

Salgsoppgaven sa også, med egne ord, at tomtegrensene var usikre, at det ikke fantes oppmålingsforretning (offisiell måling av eiendommen), og at avvik kunne dukke opp ved oppmåling. Alle kartene bar en advarsel om at de kunne inneholde feil.

Noen måneder etter overtakelsen fikk kjøperen høre fra en nabo at deler av tomten tilhørte naboen. Kommunens oppmåling viste senere at grensene gikk andre steder i terrenget enn på kartene i salgsoppgaven. Strandlinjen ble dermed kortere enn kartene tilsa. Det totale arealet viste seg likevel å være større enn det som var oppgitt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 700 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Kravet bygget på en verdivurdering som mente at eiendommen var verdt mellom 500 000 og 700 000 kroner mindre enn det kjøperen betalte.

Kjøperen mente at selgeren og eiendomsmegleren måtte ha visst hvor grensene gikk, og at opplysningene i salgsoppgaven derfor var mangelfulle. Til støtte pekte kjøperen på at naboen skal ha tatt opp forholdet med selgeren tidligere, og at megleren hadde hatt gamle skylddelingsdokumenter (dokumenter om deling av eiendommen) fra da selgeren kjøpte.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at selgeren bestred å ha blitt kontaktet av naboen, at dokumentene var gamle og vanskelige å tolke, og at salgsoppgaven tydelig hadde advart om usikre grenser.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda ga sin tilslutning og kom til at det ikke var noen mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første kunne ikke nemnda legge til grunn at selgeren visste eller burde vite hvor grensene gikk. Kjøperen hadde ikke lagt frem noe fra naboen, og selgeren avviste at hun var kontaktet. Nemnda behandler saker skriftlig og kan vanskelig vurdere hvem som er mest troverdig. Uten klare holdepunkter kunne den ikke se bort fra selgerens forklaring.

For det andre kunne ikke megleren klandres. Megleren har en streng plikt til å undersøke og opplyse om eiendommen. Men de gamle håndskrevne dokumentene var vanskelige å tyde, og salgsoppgaven hadde gitt tydelige opplysninger om usikre grenser. Nemnda kunne ikke se at megleren hadde opptrådt grovt uaktsomt (svært uforsiktig).

For det tredje hadde ikke kjøperen grunn til å forvente en bestemt strandlinje eller bestemte grenser. Salgsoppgaven ga ingen konkrete opplysninger om lengden på strandlinjen, og kartene var merket med at de kunne ha feil. Da avvek ikke eiendommen fra det kjøperen rettmessig kunne vente, og det var ikke snakk om noe vesentlig avvik (§ 3-9). Heller ikke de to andre reglene om opplysninger og markedsføring (§ 3-7 og § 3-8) ga grunnlag for mangel.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem. Saken viser at en tydelig risikoopplysning (en opplysning om at noe er usikkert) i salgsoppgaven veier tungt. Når det står at grensene er usikre og at kartene kan ha feil, kan du ikke uten videre bygge på kartene.

Saken viser også at bevisene betyr mye. Påstander om at selger eller megler visste noe, må underbygges, for eksempel med en uttalelse fra naboen. Nemnda tok ikke stilling til hvor mye eiendommen var verdt mindre.

Dersom grenser og strandlinje er viktig for deg, viser saken at usikkerhet i salgsoppgaven bør avklares før du kjøper, ikke etter.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en sjøeiendom med to hytter fant at tomtegrensene gikk et annet sted enn kartene i salgsoppgaven.
• Salgsoppgaven hadde tydelig advart om usikre grenser og manglende oppmåling, og det var ikke sannsynliggjort at selger eller megler visste bedre.
• Nemnda fant ingen mangel og ga selskapet medhold. Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 700 000 kroner.