Garasjeplass uten tinglyst rett i rekkehus: delvis medhold (FinKN 2022-148)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus oppført i 1978, solgt som den er for 10 600 000 kroner. Kjøperen overtok 2.8.19. Salgsprospektet fremhevet garasjeplass allerede i overskriften. Det sto at det fulgte en garasjeplass med boligen, og i tillegg en tredjedels eierskap i en felles garasjeplass for tre boliger. I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om påbud, heftelser eller krav knyttet til eiendommen.

En tid etter overtakelsen fikk kjøperen vite at det tidligere hadde vært uklarhet om hvem som eide garasjeplassene. Meglerkontoret sendte en erklæring fra boligutvikleren fra 1979, der boligen fikk en eksklusiv og stedsevarig bruksrett til plassen. Kjøperen sjekket grunnboken og fant at rettighetene ble nektet tinglyst i 1980. Tinglysing (registrering i det offentlige registeret) gir rettigheten vern mot at andre gjør krav gjeldende.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 250 000 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet bygget på en verdivurdering fra en eiendomsmegler, som mente at garasjeplassene var verdt omkring 500 000 kroner, og at det manglende rettsvernet reduserte verdien med 250 000 kroner. Kjøperen mente at opplysningene om eierskap var uriktige, og at megleren burde ha oppdaget og opplyst at rettighetene ikke var tinglyst.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at ingen hadde bestridt kjøperens tilgang til plassen. Selgeren hadde brukt den som sin egen og hadde nylig satt inn ladepunkt for elbil. Selskapet mente også at det ikke var opplyst noe sted at rettighetene var tinglyst.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det forelå en mangel. Nemnda sluttet seg fullt ut til dette, og avgjørelsen var enstemmig. To forhold veide tyngst.

For det første skaper en opplysning om en bruksrett på en annen eiendom en naturlig forventning om at rettigheten er sikret ved tinglysing. Det har nemnda uttalt i tidligere saker.

For det andre må en eiendomsmegler si fra når en bruksrett som følger med boligen ikke er tinglyst. Selgeren svarer for det megleren gjør, slik at manglende opplysning fra megleren regnes som selgerens opplysningssvikt. Derfor ble det mangelsansvar etter § 3-7.

Nemnda tok likevel ikke stilling til hvor stort prisavslaget skulle være (§ 4-12). Rettighetene ble nektet tinglyst i 1980, men årsaken var uavklart. Kjøperen har bevisbyrden (ansvaret for å dokumentere) for at rettighetene ikke kan tinglyses. Kjøperen bør derfor undersøke om de kan tinglyses. Hvis de kan det, har kjøperen krav på kostnadene ved tinglysingen og på et dokumentert beløp for forskjellen mellom eierskap og bruksrett til en tredjedel av plassen. Hvis de ikke kan det, kan verdivurderingen brukes til å fastsette verditapet. Størrelsen på renten avhenger av dette.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om garasje eller parkering ikke bare gjelder at du får bruke plassen. Du kan også forvente at retten er sikret. Feil eller mangelfulle opplysninger fra megleren kan gi kjøperen krav mot selgerens forsikring.

Den viser også at det ikke er nok å påvise at en rettighet ikke er tinglyst for å få et bestemt beløp. Kjøperen må vise hva feilen faktisk koster, og først undersøke om den kan rettes.

Kort oppsummert

• Rekkehuset ble solgt med opplyst garasjeplass og en tredjedels eierskap i en annen plass, men rettighetene var ikke tinglyst.
• Nemnda mente megleren hadde gitt mangelfulle opplysninger, og det ble en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, siden nemnda ikke fastsatte prisavslaget før det er avklart om rettighetene kan tinglyses.