Selgers forsikring i borettslag, ingen avkortning: medhold (FinKN 2026-717)

Hva saken gjaldt

Dette er en sak om selgerens forsikring, ikke om kjøperens krav. Selgeren solgte en andelsleilighet i et borettslag våren 2024 for 3,25 millioner kroner, i tillegg til andel fellesgjeld på 466 638 kroner. Overtakelsen var 5.8.24. I forbindelse med salget tegnet selgeren boligselgerforsikring (en forsikring som skal dekke selgerens ansvar hvis kjøperen senere krever noe).

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren ja på om det var vedtak eller forslag til vedtak som kunne gi økte felleskostnader. Selgeren nevnte nye balkonger og planer om å pusse opp fasaden. Salgsoppgaven nevnte mange fellesprosjekter: kjellerdekker, gårdsrommet, rehabilitering av fasader og oppganger, og flere andre. Opplysningene var hentet fra et prospekt fra 2021.

Kjøperen reklamerte 14.10.24 over at det ikke var opplyst om et refundamenteringsprosjekt (arbeid for å gi bygningen nye fundamenter), som kunne gi økte felleskostnader.

Hva selgeren krevde, og hva selskapet mente

Selskapet undersøkte saken og mente at selgeren hadde visst mer enn han hadde opplyst. Det pekte på styrets meldinger til beboerne, en generalforsamling i 2022, en avstemning om et lån og to SMS-er fra mars 2024. I brev 12.5.25 varslet selskapet full avkortning (at hele dekningen faller bort) og oppsigelse av forsikringen. Selskapet mente at selgeren hadde gitt mangelfulle opplysninger med grov uaktsomhet eller forsett.

Selgeren bestred dette. Han mente at han hadde svart riktig, at det ikke var vedtatt noen økning i felleskostnadene i hans eiertid, og at opplysningene om prosjektene sto i salgsoppgaven. Selgeren pekte også på at selskapet uansett måtte identifiseres med megleren, og at megleren hadde brukt gammel informasjon og solgt før styret hadde svart.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selgeren medhold, og nemnda sluttet seg til det. Avgjørelsen bygger på forsikringsavtaleloven § 4-4. Etter den kan et selskap ikke påberope seg at det fikk uriktige eller ufullstendige opplysninger hvis det kjente eller burde ha kjent til forholdet.

Før dette kom tre ting.

For det første opptrådte megleren som selskapets representant da forsikringen ble tegnet. Selskapet regnes derfor med det megleren visste, eller burde ha visst.

For det andre hadde borettslaget gitt mange og til dels sammenblandede opplysninger over tid. Styret hadde også delvis gått tilbake på tidligere meldinger. Selskapet hadde i liten grad sagt konkret hva selgeren skulle ha opplyst utover det som sto i salgsoppgaven.

For det tredje burde megleren ha skjønt at et tre år gammelt prospekt kunne være utdatert. Megleren hadde spurt styrelederen om informasjon, men solgte før svaret kom. Megleren kunne derfor ha skaffet seg minst like god oversikt som selgeren.

Nemnda mente det derfor ikke var grunnlag for avkortning eller oppsigelse.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et selskap ikke uten videre kan kutte dekningen fordi selgeren visste mer enn han skrev. Når selskapet selger forsikringen gjennom en megler, teller det som selskapet burde visst gjennom megleren.

Saken viser også at et salg i et borettslag med mange pågående prosjekter kan gi uklare opplysninger. Selgerens svar kan bli vurdert opp mot hva megleren gjorde for å skaffe oppdatert informasjon. Nemnda tok ikke stilling til om kjøperens krav mot selgeren er berettiget.

Kort oppsummert

• Selskapet ville kutte all dekning og si opp selgerens boligselgerforsikring fordi et refundamenteringsprosjekt i borettslaget ikke var opplyst.
• Nemnda mente at selskapet måtte regnes med det megleren burde ha visst, og at megleren burde ha undersøkt nærmere.
• Selgeren fikk medhold. Det var ikke grunnlag for avkortning eller oppsigelse. Avgjørelsen var enstemmig.