Borettslag og sameie: slik vurderer nemnda felleskostnader

Hvor ofte kjøper får medhold

Den som kjøper en leilighet i borettslag eller sameie, tar også over en andel av fellesskapets økonomi. Etter overtakelsen kan det komme økte felleskostnader, økt fellesgjeld eller opplysninger om vedlikehold som kjøper ikke fikk vite om. Finansklagenemnda Eierskifte har siden 2022 behandlet 46 slike saker. Kjøper fikk fullt medhold i 5, delvis medhold i 13, og i 28 saker fikk kjøper ikke medhold. Det gir helt eller delvis medhold i 39 prosent, som er lavere enn for mange andre temaer. Median for det største kravet var 383 221 kroner, og nemnda var delt (dissens) i 11 saker.

Sakene fordeler seg slik per år: 2022 (10 saker), 2023 (7 saker), 2024 (11 saker), 2025 (7 saker) og 2026 (11 saker så langt).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det som ble krevd. I flere av de delvise sakene ble prisavslaget (nedsettelse av kjøpesummen) satt langt lavere enn kravet.

Når kjøper fikk medhold

Medhold gis oftest når selger eller megler hadde opplysninger som ikke kom tydelig frem for kjøper.

Eierforholdet i sameiet (FinKN 2022-387). En leilighet fra 1901 i Oslo ble solgt for 8 311 520 kroner. Prospektet sa at sameiet besto av 41 leiligheter og at ingen kan eie mer enn to seksjoner. Etter overtakelsen fant kjøper ut at 34 av 41 leiligheter var eid av et aksjeselskap som leide dem ut, med ca. 80 % av stemmene på årsmøtet. Selger hadde selv vært styremedlem. Kjøper krevde heving, og subsidiært 500 000 kroner i prisavslag. Nemnda mente selger hadde brutt opplysningsplikten og ga kjøper medhold med prisavslag på 500 000 kroner. Mindretallet mente prisavslaget burde vært 250 000 kroner.

Lån i sameiet (FinKN 2025-309). En leilighet fra 2000 ble solgt for 7,3 millioner kroner. Sameiet hadde vedtatt et rammelån på 15 millioner kroner før budaksepten, mens selger hadde svart «Nei» på spørsmål om vedtak som kunne øke felleskostnadene. Kjøper krevde 250 000 kroner. Nemnda mente kjøper ikke hadde fått tilstrekkelig informasjon før avtalen, og at selgeren måtte identifiseres med megleren. Nemnda mente at prisavslaget ikke automatisk skulle tilsvare økningen i fellesgjeld, siden økt fellesgjeld delvis kommer kjøper til gode gjennom vedlikehold. Kjøper fikk delvis medhold og 60 000 kroner i prisavslag, som ble 50 000 kroner etter fradrag for egenandel. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Planlagt vedlikehold og selger i styret (FinKN 2026-58). En leilighet i en bygning fra 1936 ble solgt for 8,3 millioner kroner. Prospektet nevnte planlagt vedlikehold, blant annet utskifting av vann- og soilrør, og selger hadde svart «Nei» på spørsmål om kjennskap til vedtak som kunne øke kostnadene. Etter overtakelsen fikk kjøper en rapport om et større moderniseringsbehov. Kjøper krevde 713 836 kroner i prisavslag og 60 000 kroner i erstatning for bokostnader. Flertallet mente selger, som hadde sittet i styret, hadde gitt mangelfulle opplysninger. Kjøper fikk delvis medhold og et prisavslag på 200 000 kroner, under dissens. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Når kjøper tapte

Det vanligste utfallet er at kjøper ikke får medhold. Noen mønstre er tydelige.

Reklamasjon for sent (FinKN 2023-245). En leilighet fra 1917 ble solgt for 3,3 millioner kroner og overtatt i august 2020. Fellesgjelden ble opplyst til 116 000 kroner, mens den viste seg å være 251 375 kroner. Kjøper fikk riktige tall gjennom skattemeldingen i 2021 og 2022, men reklamerte først 25.8.22, da boligen skulle videreselges. Kjøper krevde 138 380 kroner. Nemnda mente det var reklamert for sent, og at selger ikke hadde vært grovt uaktsom. Selskapet fikk medhold. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Riktige opplysninger og tydelig usikkerhet (FinKN 2022-1025). En leilighet i en bygård fra 1894 ble solgt for 5,15 millioner kroner, med rammetillatelse for loftsutbygging og et rehabiliteringsprosjekt i borettslaget. Etter overtakelsen ble prosjektet dyrere enn styret hadde regnet med, og kjøper krevde 500 000 kroner. Nemnda fant ikke sannsynliggjort at selger eller andre kjente til at styrets beregninger var utdaterte, og la vekt på at det ved salget var tydelig kommunisert at kostnadene var usikre. Selskapet fikk medhold.

Opplyst skadedyrproblem (FinKN 2023-445). En leilighet fra 1950 ble solgt for 5,35 millioner kroner. Prospektet viste til at pelsbille, skjeggkre og sølvkre var observert enkelte steder i borettslaget og ble bekjempet. Etter overtakelsen fant kjøper pels- og museumsbiller i leiligheten og krevde 399 724 kroner. Flertallet mente at det ikke forelå en mangel, mens mindretallet mente at skadeomfanget var så stort at det avvek vesentlig. Selskapet fikk medhold. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Hva som avgjør

1. Hva som var opplyst om felleskostnader og gjeld. Tallene i prospektet og svarene i egenerklæringen sammenlignes med det som kom etterpå. Er tallene riktige når de ble gitt, taler det mot en mangel.

2. Hva selger visste om vedtak og planer. Vedtak eller forslag i sameiet må selger opplyse om hvis han kjente til dem. Selger i styret gjør det lettere å påvise kunnskap, som i FinKN 2026-58.

3. Hvor tydelig usikkerheten var kommunisert. Når salgsdokumentene sa at kostnadene var usikre, som i FinKN 2022-1025, må kjøper regne med at de kan bli høyere.

4. Reklamasjon. Kjøper må si fra innen rimelig tid etter at forholdet ble eller burde blitt oppdaget. Ventes det for lenge, kan kravet falle bort, som i FinKN 2023-245.

5. Utmålingen av prisavslaget. Der nemnda finner en mangel, settes beløpet skjønnsmessig. Økt fellesgjeld gir ikke automatisk prisavslag tilsvarende økningen, som i FinKN 2025-309.

Kort oppsummert

• I saker om borettslag og sameie fikk kjøper helt eller delvis medhold i 39 prosent av 46 saker som endte i nemnda.
• Kjøper har best sjanse når selger eller megler kjente til vedtak, planer eller eierforhold som ikke ble tydelig opplyst.
• Riktige tall ved salget, tydelig opplyst usikkerhet og for sen reklamasjon er vanlige grunner til at kjøper taper.