Økte felleskostnader ved utbygging i borettslag: ikke medhold (FinKN 2024-1173)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet i et borettslag, bygget i 1966. Den ble solgt som oppussingsobjekt fra et dødsbo, «som den er», for 3 millioner kroner i tillegg til andel av fellesgjelden på 338 822 kroner. Fellesutgiftene var oppgitt til 3 801 kroner i måneden.

Salgsoppgaven fortalte at borettslaget i 2018 hadde vedtatt å bygge fire nye blokker med rundt 175 leiligheter og en parkeringskjeller. Flere steder sto det at fellesgjelden og felleskostnadene var stipulert til å bli lavere etter utbyggingen. Et estimat fra 2018 tilsa cirka 1 800 kroner i måneden. Megleren presiserte at dette bare var et estimat. Vedleggene til salgsoppgaven, blant annet innkallingen til generalforsamlingen, fremstilte prosjektet som svært positivt. De sa også at tallene var veiledende og kunne endre seg.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger at det ble bygd nye blokker i borettslaget. Selger hadde ikke bodd i leiligheten selv.

Noen år etter overtakelsen kom det frem at flere forhold ved prosjektet og finansieringen gjorde at felleskostnadene tvert imot måtte opp til 8 000 kroner i måneden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 549 740 kroner, med forsinkelsesrente. Hun mente opplysningene om felleskostnader og fellesgjeld var uriktige (§ 3-8), og at avviket var så stort at det var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Hun pekte på at hun ut fra salgsoppgaven hadde grunn til å vente lavere kostnader, og at forholdene oppsto i selgers eiertid.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente salgsoppgaven bare sa at borettslaget håpet på lavere kostnader ved en vellykket utbygging, og at det ikke var gitt noen konkret opplysning om at kostnadene faktisk ville falle.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig, og to ting veide tyngst.

For det første var det ikke gitt uriktige opplysninger (§ 3-8). Nemnda sluttet seg fullt ut til sekretariatet. Tallene var presentert som estimater, og det kunne ikke utelukkes at kostnadene i fremtiden kunne bli høyere.

For det andre var avviket ikke vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Nemnda syntes denne delen var mer krevende. Slik prosjektet ble fremstilt, kunne kjøperen ha en viss forventning om lavere kostnader, ikke høyere. Nemnda mente også at megleren med fordel kunne vært tydeligere på risikoen, siden prosjektet var på et tidlig stadium, og at slike utbygginger ofte innebærer både tids- og pengerisiko. Likevel var det gitt konkrete forbehold om at tallene var estimater, og de fikk stor vekt. Nemnda erkjente at de høye felleskostnadene var et avvik fra det kjøperen kunne forvente, men mente avviket ikke var vesentlig.

Selger hadde gitt all informasjon som fantes om prosjektet ved salget. Da er det kjøperen som står nærmest til å bære risikoen for at prosjektet utviklet seg i feil retning etter overtakelsen. Nemnda pekte også på at kjøperen som andelseier selv er nærmest til å ta rettslige skritt overfor borettslaget eller utbyggeren, hvis noe er håndtert feil.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at forbehold som estimat og veiledende beregning teller tungt. Er fremtidige kostnader beskrevet som anslag, får du vanskelig medhold når de blir høyere.

Den viser også at et stort avvik ikke er nok alene. Nemnda så at kostnadene ble langt høyere enn ventet, men vurderte likevel at avviket ikke var en vesentlig mangel.

Hvem som står nærmest til å bære risikoen, spiller en rolle. Ved kjøp av andel i et borettslag med et stort prosjekt på gang, er utviklingen etter overtakelsen i stor grad kjøperens risiko.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven la opp til lavere felleskostnader etter en utbygging, men de økte i stedet.
• Nemnda så avviket, men mente det ikke var vesentlig, siden tallene var estimater.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.