Feil ved pipe og ildsted i boligkjøp: slik avgjør nemnda

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 39 saker om pipe og ildsted fra 2022 og frem til i dag. Kjøper fikk medhold i 2 av dem og delvis medhold i 14. I 23 saker fikk kjøper ikke medhold. Det betyr at kjøper fikk noe i 41 prosent av sakene, noe som er lavere enn for flere andre skadetyper. Medianen for kravene var 185 607 kroner. I 3 saker var nemnda delt (dissens, at et mindretall mener noe annet enn flertallet).

Per år var det 5 saker i 2022 og 6 i 2023 og 9 i 2024. I 2025 var det 15 saker, og i 2026 er det så langt 4.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. De sier ikke noe om hvor ofte pipe og ildsted har feil i vanlige handler. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk alt som ble krevd. Flere av sakene gjelder mange forhold på én gang, der pipen bare er en av flere feil. Antallet saker er også lavt, så ett par avgjørelser kan flytte prosenten mye.

Avgjørelsene sier selv hvilken versjon av avhendingslova som gjelder. FinKN 2024-687, 2024-96 og 2026-750 reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. FinKN 2025-584, 2025-777 og 2025-91 reguleres av avhendingslova etter lovendringen.

Når kjøper fikk medhold

I sakene kjøper vant, hadde selger enten gitt uriktige eller for svake opplysninger, eller feilen lå innenfor selgers kontroll.

Gasspeis som ble varm, enebolig fra 2008 (FinKN 2025-584). Boligen ble solgt for 20,5 millioner kroner, og pipe og ildsted var gitt TG 1. Etter overtakelsen ble veggen over peisen varm ved bruk, og en skaderapport konkluderte med at peisen var feilkonstruert og brannfarlig. Kjøper utbedret selv og krevde 115 668 kroner. Selskapet erkjente mangelen, men mente at kjøper hadde krenket selgers rett til å utbedre selv. Nemnda ga selskapet rett i det, noe som i utgangspunktet tar bort retten til prisavslag. Kjøper kunne likevel kreve erstatning, fordi peisen var bygget på selgers oppdrag og feilen lå innenfor selgers kontroll. Kjøper fikk medhold og 115 668 kroner etter at egenandelen var trukket fra.

Feil ved pipe og ildsted, enebolig fra 1985 (FinKN 2024-687). Boligen ble solgt for 2,6 millioner kroner, og pipe og ildsted var gitt TG 1. Selger hadde svart nei på spørsmål om problemer med ildsted eller pipe. Etter overtakelsen viste tilsyn fra feiervesenet flere avvik, og noen av dem var påpekt ved tilsyn i selgers eiertid. Kjøper krevde prisavslag på 274 031 kroner og erstatning på 60 592 kroner. Nemnda ga delvis medhold: prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 175 000 kroner, med fradrag for at kjøper fikk nye ildsteder, mens erstatningen ble avslått. Årsaken var at bare to av avvikene skyldtes opplysningssvikt, og at kravet om erstatning ikke var dokumentert.

Pipeløp som ikke var omtalt, enebolig fra 1926 (FinKN 2025-777). Boligen ble solgt for 4 millioner kroner og presentert som oppgradert. Pipe og peis fikk TG 2. Etter overtakelsen fant brannvesenet flere feil, og kjøper krevde prisavslag på 98 412 kroner. Nemnda mente kjøper måtte regne med utbedringer på en eldre pipe, men at takstmannen hadde utelatt pipeløpet i andre etasje, og at det hadde sikkerhetsmessig betydning. Kjøper fikk delvis medhold. Utbedringen av dette pipeløpet var anslått til 16 562 kroner, og etter egenandelen ble prisavslaget 6 563 kroner. Delvis medhold kan altså bety et lite beløp.

Når kjøper tapte

Fliser som falt ned fra peisvegg, bolig fra 1977 (FinKN 2024-96). Boligen ble solgt «som den er» for 3,96 millioner kroner og markedsført som vesentlig oppgradert. Selger hadde opplyst at rehabiliteringen var gjort med egen innsats og rådført med fagpersonell. Omtrent halvparten av natursteinflisene på peisveggen løsnet og falt ned, og kjøper krevde prisavslag på 126 500 kroner. Nemnda mente at kjøper ved slike opplysninger tok en risiko for ufagmessige løsninger. Årsaken til at flisene løsnet var ikke dokumentert, og kostnadene lå i det nedre sjiktet for hva som er en vesentlig mangel. Selskapet fikk medhold.

Fukt ved pipe og for sen reklamasjon, rekkehus fra 2008 (FinKN 2025-91). Boligen ble solgt for 4,3 millioner kroner, og flere bygningsdeler var gitt TG 1. Kjøper oppdaget fuktinnsig rundt pipen i november eller desember 2023, tørket det opp og reklamerte først 8. mars 2024. Kjøper krevde prisavslag på 183 910 kroner og erstatning på 89 600 kroner. Nemnda mente fristen begynte å løpe ved den første oppdagelsen, senest 1. desember 2023, og at reklamasjonen kom for sent. Selskapet fikk medhold.

Pipe som kjøper mente måtte skiftes og flyttes, enebolig fra 1969 (FinKN 2026-750). Boligen ble solgt for 3 millioner kroner, og piper og ildsteder var gitt TG 1. Kjøper krevde prisavslag på 185 607 kroner blant annet for ny pipe og flytting av pipen. Brannvesenet hadde registrert utettheter, men nemnda så ikke dokumentasjon for at de omfattende tiltakene var nødvendige. Kjøper har bevisbyrden, og den ble ikke løftet. Selskapet fikk medhold.

Hva som avgjør

1. Tilstandsgrad og risikoopplysninger. Fikk pipen eller ildstedet TG 1 og ingen advarsler, står kjøper sterkere. Opplysninger om egeninnsats gjør det vanskeligere.
2. Dokumentasjon av feilen og av behovet for utbedring. Skaderapporter og tilsyn fra feiervesen eller brannvesen veier tungt. Uten dokumentasjon for at tiltaket er nødvendig, får kjøper sjelden gjennomslag.
3. Hva selger visste. Avvik påpekt ved tilsyn i selgers eiertid ga kjøper medhold i 2024-687. Manglende holdepunkter for kjennskap gir tap.
4. Reklamasjon i tide. Fristen begynner å løpe når kjøper oppdager forholdet, ikke når årsaken er fullt forstått.
5. Sikkerhet og kostnad. Brannfare og feil som gjør ildstedet ubrukelig har talt for kjøper. Små beløp under egenandelen har gitt lite eller ingenting.

Kort oppsummert

• I 39 saker om pipe og ildsted fikk kjøper helt eller delvis medhold i 41 prosent, og medianen for kravene var 185 607 kroner.
• Kjøper fikk medhold der feilen var godt dokumentert og lå innenfor selgers kontroll, eller der opplysningene var uriktige eller for svake.
• Kjøper tapte der behovet for utbedring ikke var dokumentert, der reklamasjonen kom for sent, eller der risikoopplysningene var tydelige.