Utettheter ved pipe i enebolig: ikke medhold (FinKN 2026-750)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag, oppført i 1969 og solgt «som den er» for 3 millioner kroner ved kontrakt datert 25.6.20. Kjøperen overtok 28.8.20. Salgsoppgaven markedsførte huset som en godt vedlikeholdt funkisbolig og listet opp flere oppgraderinger. Blant dem var en ny vedovn fra 2012 og ny taktekking i 2013. Tilstandsrapporten ga piper og ildsteder TG 1 (ingen avvik), og beskrev en pusset og malt teglsteinspipe. Takstmannen opplyste også at de fleste bygningsdeler har en levetid på mellom 15 og 40 år, og at fortløpende vedlikehold må regnes med.

Etter overtakelsen ble det gjennomført tilsyn av fyringsanlegget 6.5.22. Det avdekket utettheter mellom en skorstein og et rør som gikk inn til en annen skorstein, og det var sot i taket på en bod. Skjøten mellom rørene var ikke tett nok. Brannvesenet konkluderte 10.5.22 med at det var utettheter mellom skorstein øst og tilkoblingen. Kjøperen solgte boligen videre i 2023, og den nye tilstandsrapporten ga da piper og ildsted TG 2.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 185 607 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Beløpet bygget på tre tilbud: 71 607 kroner for ny stålpipe, 114 000 kroner fra muremester for å flytte ildstedet og 143 972 kroner til tømrerarbeid. Kjøperen mente at avvikene var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum, blant annet fordi utbedringskostnadene var mer enn 10 % av kjøpesummen. Kjøperen viste til at ovnsfyring var fremhevet som en positiv egenskap, at TG 1 gjorde store feil upåregnelige, og at brannvesenet hadde pålagt utbedring.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var dokumentert at tiltakene var nødvendige. Kjøperen hadde dessuten videresolgt boligen og ikke lidd noe tap. Subsidiært mente selskapet at vesentlighetskravet ikke var oppfylt.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble avgjort etter den gamle avhendingsloven, siden kontrakten var fra 2020. Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse og la vekt på tre forhold.

For det første kravet om at avviket må være vesentlig. Etter § 3-9 andre punktum må misforholdet mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne regne med, være utvilsomt. Regelen beskytter mot de mer åpenbare misforholdene, og nemnda fant ikke et slikt misforhold her.

For det andre dokumentasjonen. Brannvesenet hadde bare konstatert utettheter, og det var ikke lagt frem noe som viste at det var nødvendig å bygge ny pipe eller flytte ildstedet. Selskapet hadde bedt om slik dokumentasjon uten å få den. Nemnda pekte også på at det ikke var lagt frem ny dokumentasjon som støttet at pipen måtte flyttes.

For det tredje bevisbyrden. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at kravet er berettiget, og det klarte kjøperen ikke her. Boligen var 51 år gammel ved salget. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å legge frem prisoverslag. Kjøperen må dokumentere at arbeidene faktisk er nødvendige for å rette feilen. En pålagt utbedring fra brannvesenet er ikke i seg selv nok, hvis den ikke viser at hele det omsøkte arbeidet må gjøres.

Det hjelper heller ikke alltid at kostnadene overstiger ti prosent av kjøpesummen. Etter nemndas praksis må misforholdet være utvilsomt, og det er kjøperen som må vise det. Er tilstandsrapporten positiv, og du finner en feil, er det dokumentasjonen av feilen og løsningen som avgjør.

Kort oppsummert

• Utettheter ved pipa i en enebolig fra 1969, og et krav om 185 607 kroner for ny pipe og flytting av ildstedet.
• Nemnda mente at kjøperen ikke hadde dokumentert at arbeidene var nødvendige, og at det ikke var et utvilsomt misforhold.
• Kjøperen fikk ikke medhold.