Mangler og forsinkelse i ny bolig: dine krav mot utbygger og entreprenør

Hvilken lov gjelder for din bolig?

Bustadoppføringslova gjelder når en næringsdrivende entreprenør skal bygge en ny bolig for deg. Den gjelder også når du kjøper bolig med tomt fra en utbygger, og boligen ikke er ferdig når avtalen inngås. Fritidsboliger, eierseksjoner og borettslagsboliger under oppføring er med (bustadoppføringslova §§ 1, 1a og 2). Loven kan ikke fravikes til skade for deg (bustadoppføringslova § 3).

Avhendingslova gjelder når boligen er ferdig før du kjøper, eller når du kjøper fra en privatperson. Kjøper du en nyoppført bolig fra en næringsdrivende, og den ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, kan heller ikke avhendingslova fravikes til skade for deg. Selger en næringsdrivende en ny bolig til en forbruker innen seks måneder etter at den ble ferdig, skal selgeren stille garanti etter bustadoppføringslova (avhendingslova § 2-11).

Egenandelen på 10 000 kroner i avhendingslova gjelder ikke når bygningen er solgt som ny. Les bustadoppføringslova eller avhendingslova – hvilken gjelder? og selger er et firma eller en utbygger – hva endrer det?

Overtakelsen: den viktigste dagen

Boligen overtas ved en overtakelsesforretning. Hver av dere kan kalle inn til den med minst sju dagers varsel. Det bør føres en protokoll som begge underskriver (bustadoppføringslova § 15). Ved overtakelsen skjer mye på én gang (bustadoppføringslova § 14):

• risikoen for boligen går over på deg
• reklamasjonsfristene begynner å løpe
• dagmulkten stanser
• entreprenøren får krav på sluttoppgjøret

Du kan nekte å overta hvis det er en mangel som gir rimelig grunn til det. Ikke enhver feil gir en slik grunn. Feil du finner, bør uansett noteres i protokollen.

Du kan holde tilbake penger. Ved en mangel kan du holde tilbake deler av vederlaget (prisen du betaler). Er deler av beløpet omtvistet, kan du sette den delen inn på en egen konto i en finansinstitusjon (bustadoppføringslova § 49). Til det er dokumentert at garantien er stilt, kan du holde tilbake hele vederlaget.

Sluttfakturaen. Får du en sluttfaktura uten forbehold, må du reise innvendinger senest én måned etter at du fikk den. Ellers er den som hovedregel bindende (bustadoppføringslova § 48).

Les overtakelsesforretningen: dette må du sjekke, første uke i ny bolig: fem ting du må sjekke og hvor mye du kan holde tilbake fra entreprenøren.

Mangler: dette kan du kreve

Det er en mangel hvis boligen ikke svarer til avtalen, lovens krav eller offentligrettslige krav. Det er også en mangel hvis du ikke fikk opplysninger entreprenøren kjente til, eller hvis boligen ikke svarer til opplysningene i markedsføringen (bustadoppføringslova §§ 25–27). Entreprenøren skal arbeide på faglig godt vis og bruke materialer av vanlig god kvalitet (bustadoppføringslova § 7). Mangelen vurderes ut fra forholdene ved overtakelsen, også når den viser seg senere.

Ved en mangel kan du (bustadoppføringslova § 29):

• Kreve retting. I nybygg kan du kreve at entreprenøren retter, så lenge kostnaden ikke står i urimelig forhold til det du oppnår. Entreprenøren har også rett til å rette hvis det skjer uten vesentlig ulempe for deg (bustadoppføringslova § 32).
• Kreve prisavslag. Prisavslaget er kostnaden ved å rette. Er den urimelig høy, settes det til verdireduksjonen, men minst til det entreprenøren sparte.
• Heve avtalen, hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd.
• Kreve erstatning for økonomisk tap som prisavslaget ikke dekker. Det kreves ikke skyld, med unntak for hindringer utenfor entreprenørens kontroll. Entreprenøren svarer også for underentreprenørene.
• Holde tilbake vederlag.

Du kan også rette kravet mot tidligere avtaleparter som handlet i næring, for eksempel en underentreprenør (bustadoppføringslova § 37).

Les utbygger sier feilen skyldes deg – hvem har bevisbyrden?, salgsprospektet for nybygg: bindende eller illustrasjon?, fukt i betongen i nybygget og lydisolasjonen i nybygget er for dårlig.

Forsinkelse og dagmulkt

Entreprenøren skal holde de avtalte fristene. Blir boligen forsinket, kan du kreve dagmulkt (bustadoppføringslova § 18):

• 1 promille av det samlede vederlaget per dag, hvis ikke mer er avtalt
• minst 0,75 promille når avtalen også gjelder tomten
• i høyst 100 dager
• uten å dokumentere noe tap

Tap ut over dagmulkten kan du bare kreve hvis entreprenøren har vært grovt uaktsom eller brutt kravet til redelighet og god tro. Er forsinkelsen et vesentlig avtalebrudd, kan du heve, men kravet må meldes før overtakelsen. Entreprenøren kan ha krav på mer tid, for eksempel ved hindringer utenfor entreprenørens kontroll, men må da varsle uten ugrunnet opphold.

Les slik regnes dagmulkten, forsinket overtakelse og dagmulkt og entreprenøren skylder på været.

Fristene du må følge med på

Ved overtakelsen. Mangler du så eller burde ha sett ved overtakelsesforretningen, må du ta opp så snart som mulig.

Rimelig tid. Andre mangler må du reklamere på innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget dem (bustadoppføringslova § 30).

Ettårsbefaringen. Hver av dere kan kreve befaring når det har gått om lag ett år etter overtakelsen (bustadoppføringslova § 16). Mangler som burde vært oppdaget der, må også tas opp så snart som mulig.

Fem år. Du kan ikke gjøre en mangel gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen. Unntaket er grov uaktsomhet eller brudd på redelighet og god tro fra entreprenøren.

Foreldelse etter tre år. Dette er en felle. Kravet mot entreprenøren kan bli foreldet tre år etter overtakelsen, selv om femårsfristen ikke er ute. I en sak i Finansklagenemnda ble kravet mot utbyggeren foreldet tre år etter overtakelsen, og kravet mot garantisten falt samtidig (FinKN-2021-1035). En reklamasjon stopper ikke foreldelsen. Det gjør en klage til Boligtvistnemnda eller en annen klagenemnd opprettet av bransjen, en forliksklage, en stevning eller at entreprenøren erkjenner kravet.

Les reklamasjon til utbygger: innhold og frister, feil i nybygget oppdaget etter ett år og ettårsbefaringen ble aldri holdt.

Garantien fra entreprenøren

Entreprenøren skal stille garanti for at avtalen blir oppfylt (bustadoppføringslova § 12). Garantien gjelder i fem år etter overtakelsen:

• Ved oppføring: minst 10 prosent av vederlaget før overtakelsen, og 5 prosent for krav etter overtakelsen.
• Ved kjøp av bolig med tomt: minst 3 prosent før overtakelsen og 5 prosent etter.

Garantien følger boligen. Selger du, kan den nye eieren bruke den. Krav mot garantisten (finansforetaket som har stilt garantien) forutsetter at du har reklamert overfor utbyggeren. Tvister om garantien kan klages inn for Finansklagenemnda Bank.

Garantien er særlig viktig hvis utbyggeren går konkurs. Les garantien fra entreprenøren: slik tar du den i bruk, utbyggers garanti: hva dekker den, og hvor lenge?, utbygger har gått konkurs – hvem kan du gå på? og krav mot utbygger gjennom Finansklagenemnda.

Boligtvistnemnda og andre veier

Boligtvistnemnda behandler tvister om oppføring og kjøp av ny bolig og fritidsbolig. Den er opprettet av Boligprodusentenes Forening, NHO Byggenæringen og Forbrukerrådet etter bustadoppføringslova § 64.

• Den behandler bare klager mot utbyggere som er medlem av Boligprodusentenes Forening eller BNL Håndverk.
• Du betaler ikke gebyr.
• Klagen må være skriftlig.
• Saksbehandlingen er i hovedsak skriftlig, uten befaring eller vitner.

Er utbyggeren ikke medlem, eller trenger saken befaring og vitner, er forliksrådet og tingretten alternativene. Forliksrådet kan hoppes over når tvistesummen er minst 200 000 kroner og begge parter har advokat.

Finansklagenemnda Bank behandler tvister om garantien.

Gjelder saken reparasjon eller ombygging av en bolig du allerede eier, er det en håndverkertjeneste. Da kan Forbrukertilsynet mekle, og Forbrukerklageutvalget behandle saken etterpå.

Les tvist med entreprenør: nemnd eller domstol? og naboene har samme entreprenør og samme feil.

Når trenger du advokat for nybygg med mangler?

Du kan reklamere selv, og ofte er målet at entreprenøren retter feilen. En advokat er mest verdt når:

• entreprenøren nekter å rette, eller rettingen ikke blir bra
• feilene er store eller sammensatte, som fukt, konstruksjon eller lyd
• du vurderer å nekte overtakelse eller å heve
• dere er uenige om dagmulkt eller tilleggsregninger
• utbyggeren er konkurs, og du må bruke garantien
• du nærmer deg tre år etter overtakelsen

Ved tilleggsregninger er reglene strenge for entreprenøren. Tillegg for endringer kan bare kreves hvis det følger av avtalen, er avtalt skriftlig, ble varslet samtidig med endringen, eller du måtte forstå at det ville komme krav. Er det gitt et prisoverslag, skal vederlaget ikke overstige overslaget vesentlig, og aldri med mer enn 15 prosent. Se tilleggsregningen fra entreprenøren – må du betale?

Hvem betaler advokaten? Sjekk rettshjelpen i hus- og innboforsikringen din. I vilkår vi har lest, dekkes også tvist ved kjøp av ny bolig som du ennå ikke har overtatt, på vilkår om at du har vært forsikret i samme selskap. Du har krav på å vite hvordan salæret beregnes (Regler for god advokatskikk punkt 3.3.1). Hvordan du velger advokat og hva oppdragsbekreftelsen bør si, står i rådene om å velge advokat i hovedguiden.

Sjekkliste før du tar kontakt

• Kontrakten med entreprenøren eller utbyggeren, med vedlegg og beskrivelse
• Salgsprospektet og tegningene
• Endringsbestillinger og tilleggsavtaler
• Protokollen fra overtakelsesforretningen
• Protokoll eller notater fra ettårsbefaringen
• Reklamasjonene du har sendt, med dato
• Bilder og målinger av feilene
• Svar fra entreprenøren
• Garantidokumentet
• Fakturaer og betalinger, også det du har holdt tilbake
• Datoene for avtalt og faktisk overtakelse

Mer om ny bolig

• Byggingen går galt: dine rettigheter mot entreprenøren
• Når kan du heve kontrakten med entreprenøren?
• Entreprenøren gikk konkurs før huset var ferdig
• Entreprenøren leverte uten ferdigattest
• Muggsopp og helseplager i ny bolig
• Feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?
• Bolig under fem år: kan du gå direkte på entreprenøren?
• Første vinter i nytt hus: fem tegn på skjulte feil

Vil du heve kjøpet av en brukt bolig, se guiden om heving. Har du solgt boligen videre og fått krav fra kjøperen, se guiden for selgere. Kjøpte du en nesten ny bolig av en privatperson med boligselgerforsikring, gjelder guiden om klage på boligselgerforsikring.

Vanlige spørsmål om advokat ved nybygg med mangler

Når bør jeg bruke advokat for et nybygg med mangler?

Når entreprenøren nekter å rette, når rettingen ikke blir god nok, når feilene er store eller du vurderer å nekte overtakelse eller heve. Advokat er også verdt det ved strid om dagmulkt eller tilleggsregninger, ved konkurs hos utbyggeren og når du nærmer deg tre år etter overtakelsen. Sjekk om hus- eller innboforsikringen din har rettshjelp. For mindre feil kan en tydelig reklamasjon og et krav om retting være nok.

Hvor lang reklamasjonsfrist har jeg på nybygg?

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelsen. Mangler som burde vært sett ved overtakelsesforretningen eller ettårsbefaringen, må tas opp så snart som mulig. Vær også oppmerksom på foreldelse. Kravet kan bli foreldet tre år etter overtakelsen selv om femårsfristen ikke er ute.

Gjelder bustadoppføringslova eller avhendingslova for min nye bolig?

Bustadoppføringslova gjelder når en næringsdrivende bygger boligen for deg, eller når du kjøper bolig med tomt som ikke er ferdig når avtalen inngås. Avhendingslova gjelder når boligen er ferdig før du kjøper, eller når selgeren er en privatperson. Ved kjøp av nyoppført bolig fra en næringsdrivende kan heller ikke avhendingslova fravikes til skade for deg, så lenge boligen ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år.

Hva gjør jeg hvis utbyggeren ikke vil utbedre manglene?

Send en skriftlig reklamasjon med frist for retting. I nybygg kan du kreve retting når kostnaden ikke står i urimelig forhold til det du oppnår. Blir det ikke rettet, kan du kreve prisavslag, som normalt er kostnaden ved å rette, og erstatning for annet tap. Du kan også holde tilbake vederlag. Er utbyggeren medlem av Boligprodusentenes Forening eller BNL Håndverk, kan du klage dit uten gebyr.

Hvor mye dagmulkt kan jeg kreve når nybygget er forsinket?

Hvis ikke mer er avtalt, er dagmulkten 1 promille av det samlede vederlaget per dag. Når avtalen også gjelder tomten, er laveste sats 0,75 promille. Dagmulkt kan kreves i høyst 100 dager, og du trenger ikke dokumentere tap. Tap ut over dagmulkten kan du bare kreve ved grov uaktsomhet eller brudd på redelighet og god tro. Dagmulkten stanser når boligen er overtatt.

Kan jeg nekte å overta en ny bolig med mangler?

Ja, hvis mangelen gir rimelig grunn til å nekte. Ikke enhver feil gir en slik grunn. Feil du finner, bør noteres i protokollen fra overtakelsesforretningen, enten du overtar eller ikke. Husk at overtakelsen er viktig. Da går risikoen over på deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe, og dagmulkten stanser. Få råd før du nekter å overta.

Kan jeg holde tilbake penger ved overtakelsen?

Ja. Ved en mangel kan du holde tilbake deler av vederlaget (prisen du betaler). Er deler av beløpet omtvistet, kan du sette den delen inn på en egen konto i en finansinstitusjon. Til entreprenøren har dokumentert at garantien er stilt, kan du holde tilbake hele vederlaget. Får du sluttfaktura uten forbehold, må du reise innvendinger innen én måned. Ellers er den som hovedregel bindende.

Hvordan bruker jeg garantien etter overtakelsen?

Garantien gjelder i fem år etter overtakelsen, og den dekker minst 5 prosent av vederlaget for krav etter overtakelsen. Du må ha reklamert overfor utbyggeren før du kan kreve noe av garantisten. Meld kravet skriftlig til garantisten, med dokumentasjon. Tvister om garantien kan klages inn for Finansklagenemnda Bank. Pass på foreldelsen, fordi kravet mot garantisten kan falle bort samtidig med kravet mot utbyggeren.

Hvordan klager jeg til Boligtvistnemnda, og hva koster det?

Boligtvistnemnda behandler tvister om oppføring og kjøp av ny bolig og fritidsbolig. Den behandler bare klager mot utbyggere som er medlem av Boligprodusentenes Forening eller BNL Håndverk. Klagen må være skriftlig, og du betaler ikke gebyr. Saksbehandlingen er i hovedsak skriftlig, uten befaring eller vitneavhør. Trenger saken befaring eller vitner, kan domstolene passe bedre.

Stopper en reklamasjon foreldelsesfristen?

Nei. Reklamasjonen sikrer at du ikke taper kravet fordi du sa fra for sent, men den stopper ikke foreldelsen. Kravet mot entreprenøren kan bli foreldet tre år etter overtakelsen. Foreldelse avbrytes blant annet når saken bringes inn for en klagenemnd opprettet av bransjen, ved forliksklage eller stevning, og når entreprenøren erkjenner kravet. Følg med på datoen hvis saken trekker ut.