Reklamasjon til utbygger: innhold og frister

Fristene for reklamasjon til utbygger

Reklamasjon (skriftlig melding om at du mener boligen har en mangel) til utbygger følger bustadoppføringslova § 30. Tre frister gjelder samtidig:

• Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen, eller burde ha oppdaget den.
• Mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må du melde så snart som mulig. Det samme gjelder mangler som burde vært oppdaget ved ettårsbefaringen.
• En mangel kan ikke kreves rettet senere enn fem år etter overtakelsen.

Overtakelsen er det som starter fristene. Ved overtakelsen går risikoen også over på deg, og dagmulkten stanser. Utbyggeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis mangelen skyldes grov uaktsomhet eller brudd på redelighet og god tro.

Det er viktig å skille reklamasjonsfristene fra foreldelse. Foreldelse er en egen regel, og den kan gjøre kravet ditt ugyldig selv om du reklamerte riktig. I FinKN-2021-1035 kom nemnda til at mangelskrav mot utbyggeren foreldes tre år etter overtakelsen. Hvor lenge du kan vente, avhenger altså av to frister, ikke én.

Hva reklamasjonen skal inneholde

Utbyggeren skal kunne forstå saken uten å ringe deg. En god reklamasjon har med:

1. adresse, kontraktsnummer og overtakelsesdato
2. en konkret beskrivelse av hver feil: hvor, hva, og når du oppdaget den
3. bilder og eventuelt rapport fra en fagperson
4. hva du krever: retting, prisavslag, heving eller erstatning
5. en frist for svar som du setter selv, for eksempel to uker

Vær konkret. «Fuktskade på soveromsveggen mot nord, oppdaget 3. mars» er bedre enn «det lekker». Send reklamasjonen på en måte som kan bevises: e-post med lesebekreftelse eller rekommandert brev. Du må kunne vise at meldingen faktisk ble sendt, og når.

Ta med et krav, selv om du er usikker på hva feilen koster. Kravet kan justeres senere. Har du flere feil, kan du samle dem i ett brev og nummerere dem, slik at du senere kan vise nøyaktig hva som ble meldt når.

Slik gikk det for Anders

Anders overtok en leilighet i januar. I mars så han brune flekker i taket under badet. Han sendte en reklamasjon på e-post den samme uken, med bilder, dato og krav om retting. Utbyggeren svarte ikke.

Etter tre uker sendte Anders en påminnelse og satte en ny frist på to uker. Da kom svaret: utbyggeren erkjente skriftlig at det var en lekkasje fra en rørskjøt, og at et rørleggerfirma skulle utbedre. En slik erkjennelse avbryter foreldelsen, og en ny frist begynner å løpe fra den datoen. Rørleggeren rettet feilen i april, og Anders beholdt e-posten som dokumentasjon i tilfelle flekkene kom tilbake.

Hva du kan kreve, og hva utbyggeren har rett til

Krav om retting er vanligvis det første. Du kan kreve retting hvis kostnaden ikke står i et urimelig forhold til det du oppnår, og utbyggeren har rett til å rette hvis det skjer uten vesentlig ulempe (§ 32). Rettingen skjer for hans regning. Blir feilen ikke rettet, er prisavslag mulig (§ 33), og heving er aktuelt hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Du kan holde tilbake vederlag som står i forhold til kravet mens saken pågår.

Har utbyggeren avvist kravet, og du mener at feilen skyldes byggingen, må du selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Bevisspørsmålet er nærmere behandlet i utbygger sier feilen skyldes deg – hvem har bevisbyrden?.

Når reklamasjonen ikke fører frem

Fører ikke reklamasjonen frem, er neste steg å klage til en nemnd. Boligtvistnemnda behandler saker mot utbyggere som er medlem av bransjeorganisasjonene, og du betaler ikke gebyr som forbruker. Krav mot garantisten hører under Finansklagenemnda, som forklart i krav mot utbygger gjennom Finansklagenemnda. Selve klageveien er gjennomgått i hvordan klager jeg på en utbygger eller entreprenør?. Hele bildet av hvem du krever hva av, står i feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?.

Sluttfaktura uten forbehold er bindende hvis du ikke har innvendt innen én måned, med mindre kravet er urimelig. Reklamasjon på boligen er ikke det samme som innsigelse mot fakturaen, så gjør begge deler skriftlig og innen fristene.

Kort oppsummert

• Reklamasjon til utbygger må skje innen rimelig tid etter oppdagelsen, og senest fem år etter overtakelsen.
• Mangler som du så eller burde sett ved overtakelsen, melder du så snart som mulig.
• Skriv reklamasjonen skriftlig, konkret og med hva du krever, og send den slik at den kan bevises.
• Foreldelse er en egen frist på tre år etter overtakelsen, og en skriftlig erkjennelse fra utbyggeren avbryter den.
• Innvend mot sluttfakturaen innen én måned hvis du er uenig i den.