Naboene har samme entreprenør og samme feil – gå sammen?

Naboer med samme entreprenør har hver sin avtale

Selv om husene står på rekke og entreprenøren er den samme, har hver kjøper sin egen kontrakt. Hver av dere er forbruker etter bustadoppføringslova (loven om forbrukerens rettigheter ved nybygg), og hver har sine egne krav om retting, prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdt vederlag (bustadoppføringslova § 29). Frister og vilkår gjelder for hver enkelt kontrakt.

Det har praktiske følger. En nabo som reklamerer i tide, har ikke reklamert på dine vegne. En nabo som godtar et tilbud fra entreprenøren, binder bare seg selv. Og en nabo som gir opp, svekker ikke kravet ditt, men kan gjøre entreprenøren mer selvsikker. Skal dere samarbeide, må hver av dere derfor ha en egen skriftlig reklamasjon i eget navn, og hver må huske sine egne frister.

Bor dere i en seksjonert bebyggelse, er bildet litt annerledes. Styret i et eierseksjonssameie kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesareal (bustadoppføringslova § 1b). Feil ved tak, fasade og fundament kan da være et krav sameiet fremmer, mens feil inne i den enkelte boligen fortsatt er ditt eget krav.

Hva dere med fordel gjør sammen

Å gå sammen betyr ikke å slå kravene sammen. Det betyr å dele arbeid som ellers blir dobbelt og dyrt.

• Dokumentasjon. Lag én felles mappe med bilder, kontrakter, spesifikasjoner og korrespondanse. Sammenlign hvor og når feilen viser seg i de ulike boligene.
• Sakkyndig rapport. En byggesakkyndig som undersøker flere boliger på samme tur, koster mindre per bolig. Rapporten gir dessuten et bedre grunnlag for å vise at feilen gjentar seg og skyldes byggemåten eller materialvalget, ikke tilfeldigheter.
• Felles henvendelse. Dere kan sende samme reklamasjon hver for dere, og be om et felles møte. Entreprenøren har lite å tjene på å behandle dere ulikt.
• Kontaktperson. Velg én som samler informasjon, men la alle signere sitt eget brev.

Husk at det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. En felles rapport hjelper deg med det, fordi den kan vise at flere hus har samme avvik fra avtalen. Er feilen en tegnefeil eller en beregningsfeil, kan den ha oppstått hos arkitekt eller rådgiver, og hvem som svarer for det, står i artikkelen om prosjekteringsfeil.

Slik gikk det for Ståle

Ståle bodde i en rekke med fem nye hus. Etter det første året fikk han fuktskader i samme hjørne av kjelleren som to av naboene. Entreprenøren hadde gitt ham tilbud om å pusse veggen, men de to andre naboene fikk samme svar. Ingen av dem hadde hørt noe fra de to siste.

Ståle tok initiativ til et møte i fellesrommet, og fire av de fem husene ble enige om å hyre samme byggesakkyndige. Rapporten viste at kjellerveggen i alle husene manglet den fuktsperren som var beskrevet i spesifikasjonen. Hver av dem sendte deretter sin egen reklamasjon med rapporten vedlagt og krevde at entreprenøren rettet årsaken. Entreprenøren avviste først kravene enkeltvis, men da han hadde fire like rapporter foran seg, tilbød han å rette fuktsperren i alle husene på egen regning. Den femte naboen, som ikke hadde reklamert, fikk ingenting før hun selv sendte inn sitt krav.

Frister og foreldelse løper for hver av dere

Reklamasjonen skal skje innen rimelig tid etter at feilen ble eller burde blitt oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen (bustadoppføringslova § 30). Fristene gjelder fra hver enkelt overtakelse. Det er også vanlig at foreldelsen løper etter foreldelsesloven. I en nemndavgjørelse om byggegaranti kom nemnda til at mangelskrav mot utbyggeren foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig (FinKN-2021-1035). Hvis en nabo har overtatt senere enn deg, har han lengre tid, og du kan komme først til fristen. Ikke vent på at de andre skal bli enige.

Nemnd kan avbryte foreldelsen, og Boligtvistnemnda behandler klager på medlemmer av bransjeforeningen uten gebyr for forbrukeren. Hver av dere kan bringe saken inn, og dere kan koordinere klagene. Er entreprenøren en utbygger med samme feil i mange enheter, gir artikkelen om serieheving en nyttig parallell. Om valget mellom nemnd og domstol, se artikkelen om tvist med entreprenør. Har feilen kommet til på grunn av materialene, se artikkelen om feil materialer fra ferdighusleverandøren. Oversikten over rettighetene dine finner du i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Naboer med samme entreprenør har hver sin kontrakt, og hver må reklamere skriftlig i eget navn.
• Dere kan dele på dokumentasjon, en felles sakkyndig rapport og forberedelse av klagen.
• Et forlik mellom en nabo og entreprenøren binder som utgangspunkt bare dem, så ikke vent på at de andre skal gjøre noe.
• Fristen er rimelig tid og senest fem år etter hver overtakelse, og foreldelsen kan gå raskere.
• Samme feil hos flere naboer kan vise at feilen skyldes byggemåten, og det styrker hvert enkelt krav.