Byggingen går galt: dine rettigheter mot entreprenøren

Tvist med entreprenør: hvilken lov gjelder

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom en næringsdrivende entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig, og kjøp av bolig med tomt når entreprenørens arbeid ikke er fullført på avtaletiden. Fritidshus og eierseksjoner er med, og full ombygging likestilles med oppføring. Reglene i loven kan ikke avtales til ugunst for deg. Er det snakk om ombygging, tilbygg eller reparasjon på en eksisterende bolig, gjelder håndverkertjenesteloven i stedet. Den er bygget opp på lignende måte, men har egne regler om prisoverslag og reklamasjon. Se tilbygg og påbygg: hvilken lov gjelder for deg og håndverkeren gjorde feil på oppussingen.

Om et ferdighus fra en katalog går inn under bustadoppføringslova, håndverkertjenesteloven eller forbrukerkjøpsloven, avhenger av om leverandøren også skal sette opp huset. Se ferdighusleverandøren leverte feil materialer. Selger du et selvbygd hus, gjelder andre regler for deg, som du kan lese om i selvbygd hus solgt etter få år.

Du kan kreve at avtalen er skriftlig, og entreprenøren kan kreve at bestillinger av endringer gjøres skriftlig. Mange tvister starter med et «det var avtalt muntlig». Loven gir deg rett til å kreve endringer og tilleggsarbeid som henger sammen med det avtalte, og det kan avtales at endringer som endrer vederlaget med 15 prosent eller mer, ikke kan kreves. Se du og entreprenøren er uenige om hva som var avtalt og muntlige endringer underveis i byggingen.

Forsinkelse: dagmulkt og heving

Entreprenøren skal holde de avtalte fristene for overtakelse, fullføring og hjemmelsoverføring. Er han forsinket, kan du kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning og holde tilbake vederlag. Dagmulkten er 1 promille av samlet vederlag per dag, hvis ikke annet er avtalt. Omfatter avtalen tomten, er laveste sats 0,75 promille, og mulkten skal aldri være lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden. Du kan ikke kreve dagmulkt for mer enn 100 dager, og du trenger ikke dokumentere økonomisk tap.

Ved et vederlag på fem millioner kroner blir dagmulkten 5 000 kroner per dag. For 100 dager blir det 500 000 kroner. Tap utover dagmulkten kan du bare kreve hvis entreprenøren eller noen han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Entreprenøren kan kreve fristforlengelse ved endringer, forhold på din side eller hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med da avtalen ble inngått. Kravet må varsles uten ugrunnet opphold. Kommer varselet sent, kan det svekke innsigelsen hans. Se entreprenøren skylder på været – holder det og entreprenøren er forsinket – slik regnes dagmulkten.

Du kan heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, men hevingskravet må meldes før overtakelsen. Ved heving kan du kreve dekket nødvendige merkostnader ved at andre fullfører arbeidet, og påløpt dagmulkt trekkes fra i erstatningen. Se når kan du heve kontrakten med entreprenøren og kan du bytte entreprenør midt i prosjektet.

Mangler: overtakelse, retting og reklamasjon

Ved overtakelse går risikoen over på deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe, dagmulkten stanser, og entreprenøren får krav på sluttoppgjør. Hver av partene kan med minst sju dagers varsel kalle inn til overtakelsesforretning. Du kan nekte å overta hvis det er mangler som gir rimelig grunn til det, og det bør føres protokoll som begge får et underskrevet eksemplar av. Har du flyttet inn og arbeidet er fullført, er boligen overtatt selv uten forretning. Se mangler ved overtakelsen av nytt hus: derfor er protokollen alt.

Det er en mangel hvis resultatet ikke er i samsvar med avtalen, kravene til faglig godt arbeid og materialer, eller offentligrettslige krav. Du kan holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag eller heving, og kreve erstatning. Retting kan du kreve når kostnadene ikke står i urimelig forhold til det du oppnår, og entreprenøren har rett til å rette hvis det skjer uten vesentlig ulempe. Prisavslaget er kostnaden ved å få mangelen rettet. Ved en tvist om omfanget kan du deponere den omtvistede delen på konto i en finansinstitusjon.

Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelsen. Mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må du si fra om så snart som mulig, og det samme gjelder mangler som burde vært oppdaget ved ettårsbefaringen. Begge parter kan kreve en befaring når det har gått om lag ett år. Krav mot arkitekt og andre konsulenter må også meldes innen rimelig tid. Se klage på arkitekten: når tegningene er feil og prosjekteringsfeil: arkitekt, rådgiver eller entreprenør. Entreprenøren leverte uten ferdigattest? Se entreprenøren leverte uten ferdigattest.

Slik gikk det for Lasse

Lasse bygde enebolig med en entreprenør for fem millioner kroner. Overtakelsen var avtalt til 1. juni, men huset ble levert seks uker senere. Lasse trakk dagmulkt fra sluttfakturaen, 40 dager til 5 000 kroner per dag, i alt 200 000 kroner, og skrev at han gjorde det på grunn av forsinkelsen.

Entreprenøren protesterte og skrev at forsinkelsen skyldtes uvanlig mye regn i mars og april. Han hadde ikke sendt noe varsel om fristforlengelse før forsinkelsen var et faktum. Lasse viste til at entreprenøren skal varsle uten ugrunnet opphold, og at dagmulkt kan kreves uten at Lasse må dokumentere tap. Entreprenøren måtte gi seg. Lasse fikk beholde trekket, og sluttfakturaen ble betalt med fratrekk. Hadde entreprenøren varslet i tide, kunne fristen vært forlenget, og dagmulkten redusert tilsvarende.

Penger, garanti og hvor du tar tvisten

Du kan holde tilbake hele vederlaget til det er dokumentert at garantien er stilt og at arbeidet er forsikret. Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen, og garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen og i alle tilfeller før byggingen starter. Ved oppføringsavtaler skal garantien dekke minst ti prosent av vederlaget, og ved kjøp av bolig med tomt minst fem prosent. Garantien kan også brukes av en senere eier. Se garantien fra entreprenøren: slik tar du den i bruk og hva hvis entreprenøren går konkurs under byggingen.

Har entreprenøren prisoverslag, skal vederlaget ikke overstige det vesentlig, og høyst med 15 prosent. Han har ikke krav på tillegg for prisstigning uten skriftlig avtale. Sluttfaktura uten forbehold er bindende for deg hvis du ikke har reist innvending innen én måned etter mottak, med mindre kravet er urimelig. Se tilleggsregningen fra entreprenøren – må du betale og hvor mye kan du holde tilbake fra entreprenøren.

Stopper entreprenøren arbeidet, kan det være fordi du ikke betalte avtalt avdrag. Han må da varsle stans før han stanser arbeidet. Se entreprenøren stanset arbeidet midt i byggingen og byggelånet og utbetalingsplanen.

Boligtvistnemnda er opprettet med hjemmel i bustadoppføringslova § 64 og behandler tvister om oppføring eller kjøp av ny bolig, men bare mot medlemmer av Boligprodusentenes Forening og BNL Håndverk. Forbrukeren betaler ikke saksbehandlingsgebyr, og saksbehandlingen er hovedsakelig skriftlig. Er ikke entreprenøren medlem, kan forliksrådet eller tingretten være veien, og Forbrukertilsynet kan mekle. Se tvist med entreprenør: nemnd eller domstol. Et krav mot entreprenøren kan foreldes tre år etter overtakelsen selv om reklamasjonsfristen ikke er ute, og kravet mot garantisten foreldes samtidig, slik Finansklagenemnda kom til i FinKN-2021-1035. Send derfor skriftlig krav tidlig, og be om en foreldelsesavtale hvis saken trekker ut.

Kort oppsummert

• En tvist med entreprenøren om nytt hus løses etter bustadoppføringslova, som ikke kan avtales bort til din ulempe.
• Ved forsinkelse har du krav på dagmulkt uten å dokumentere tap, høyst for 100 dager.
• Ved mangler kan du kreve retting, prisavslag eller heving, og du må reklamere innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
• Hold vederlag tilbake til garanti og forsikring er dokumentert, og innvend mot sluttfakturaen innen én måned.
• Boligtvistnemnda tar bare saker mot medlemmer, og krav mot entreprenøren kan foreldes før reklamasjonsfristen er ute.