Selger er et firma eller en utbygger – hva endrer det?

Hva avhendingslova sier når selger er et firma

At selgeren er et firma, gjør ikke at du mister rettigheter. Etter avhendingslova § 1-2 tredje ledd er det kjøperens status som avgjør om det er et forbrukerkjøp. Selgerens status teller ikke. Du er forbruker når du er en fysisk person som ikke kjøper hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet.

Det selgeren er, kan derimot få betydning på andre måter:

• Selgeren har vanligvis mer kunnskap om boligen. Det kan påvirke hva han burde ha visst.
• Markedsføring fra næringsdrivende overfor forbrukere er regulert av markedsføringsloven. Uriktige opplysninger om boligens hovedegenskaper kan være villedende og forbudt.
• Er boligen ny, gjelder særregler som ikke gjelder vanlige brukte boliger.

Nyoppført bolig fra en næringsdrivende

Dette er stedet der det virkelig gjør en forskjell at selgeren er en utbygger. Ved forbrukerkjøp av en nyoppført eierbolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, og der selgeren selger som ledd i næringsvirksomhet, kan ingen del av avhendingslova fravikes til ugunst for deg. Da er loven i praksis ufravikelig i sin helhet.

Flere følger:

• Egenandelen til kjøperen gjelder ikke når en bygning er solgt som ny.
• Du kan kreve at selgeren retter en mangel. Ved vanlig brukt bolig har kjøperen ikke det kravet.
• Selgeren kan ikke bruke «som den er» eller andre forbehold til å ta bort ansvar som loven gir deg.

Loven gjelder heller ikke alle nybygg. Avhendingslova § 1-1 andre ledd sier at den ikke gjelder avtaler som omfattes av bustadoppføringslova. Det er ofte tilfellet når du kjøper en bolig som skal oppføres eller ferdigstilles etter at du har inngått avtalen. Hvilken lov som gjelder deg, avhenger av hvordan avtalen er bygget opp.

Slik gikk det for Terje

Terje kjøpte en nybygget leilighet direkte fra et utbyggerselskap. Han overtok i mars, og i november oppdaget han at et av soverommene hadde en kald og fuktig yttervegg. Kontrakten inneholdt en klausul om at leiligheten ble overtatt «i den stand den er».

Terje reklamerte skriftlig og krevde at utbyggeren rettet feilen. Utbyggeren mente først at klausulen fritok ham. Men Terje var privatperson, leiligheten var ny, og selgeren solgte som ledd i næringsvirksomhet. Da kunne ikke avtalen stille Terje dårligere enn loven gjør. Klausulen falt bort, og utbyggeren fikk beskjed om at han måtte rette feilen for egen regning. Etter en befaring ble ytterveggen åpnet og utbedret uten kostnad for Terje.

Salg av borettslagsandel fra næringsdrivende

Selger firmaet en andel i et borettslag, gjelder avhendingslova tilsvarende, og loven stiller ekstra krav. Når selgeren selger som ledd i næringsvirksomhet, skal avtalen opplyse om tre tall: kontantvederlaget, andelen fellesgjeld og summen av disse. Da ser du hva boligen egentlig koster, ikke bare den delen som betales kontant.

Borettslag og sameier har i tillegg egne regler om godkjenning av ny eier, om felleskostnader og om vedlikehold som ikke endres av at selgeren er et firma. Forkjøpsrett og godkjenning kan ta tid. Selgerens status endrer ikke disse fristene.

Krav mot selger og krav lenger bak i kjeden

Skyldes mangelen skyld hos selgeren, kan du kreve erstatning for både direkte og indirekte tap. Selv uten skyld kan du kreve erstatning for direkte tap, med mindre selgeren beviser at årsaken er en hindring utenfor hans kontroll.

Kjøper du fra en utbygger, kan mangelen skyldes arbeid fra entreprenører og underentreprenører. Avhendingslova § 4-16 lar deg rette kravet mot tidligere avtaleparter i samme grad som selgeren kunne gjort det. Du må melde kravet innen reklamasjonsfristen som gjelder mot selgeren, og senest innen fristen som gjelder mellom selgeren og den tidligere parten. Frist og rekkefølge er viktigere her enn ved et vanlig privat salg.

Hva du bør gjøre etter kjøpet

1. Finn ut om avtalen omfattes av avhendingslova eller bustadoppføringslova. Se på kontrakten og på hvordan boligen ble oppført.
2. Avklar om du er forbruker og om boligen er ny i lovens forstand: nyoppført og ikke brukt som bolig i mer enn ett år.
3. Send skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen.
4. Ta med deg hva markedsføringen lovet. Uriktige opplysninger i annonse og salgsoppgave kan være en mangel.

For helheten kan du se pilaren om nye regler for boligsalg fra 2022. Om selgeren har lagt inn forbehold i kontrakten, forklarer selger tok forbehold likevel hva som er gyldig, og hvilke forbehold som er lovlige utdyper det videre. Spørsmålet om hvem du skal rette kravet mot, er behandlet i skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet.

Kort oppsummert

• Er selgeren et firma, gjelder avhendingslova fortsatt, og det er kjøperens status og ikke selgerens som avgjør om du er forbruker.
• Ved nyoppført bolig fra en næringsdrivende, som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, kan ingen del av loven fravikes til din ulempe.
• Nybygg som omfattes av bustadoppføringslova, faller utenfor avhendingslova.
• Selger et firma en borettslagsandel, må avtalen oppgi kontantvederlag, andel fellesgjeld og summen.