Feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?

Hvilken lov gjelder for feil i en ny bolig

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig, og avtaler om kjøp av bolig med tomt når entreprenørens arbeid ikke er fullført da avtalen ble inngått (bustadoppføringslova § 1). Den gjelder også fritidshus og eierseksjon, og full ombygging likestilles med oppføring. Loven gjelder bare hvis entreprenøren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet (bustadoppføringslova § 2), og du kan ikke avtale dårligere vilkår enn loven gir deg (bustadoppføringslova § 3).

Avhendingslova gjelder når du kjøper en bolig som ikke dekkes av bustadoppføringslova, for eksempel av førstegangseieren som har bodd der en stund. Avhendingslova gjelder ikke avtaler som omfattes av bustadoppføringslova. Ved forbrukerkjøp av en nyoppført eierbolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, og der selgeren selger som ledd i næringsvirksomhet, kan ingen del av avhendingslova fravikes til ugunst for kjøperen. Egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke når bygningen er solgt som ny. Hvilken lov som gjelder for din handel, er forklart i bustadoppføringslova eller avhendingslova, og kjøpte nesten ny bolig fra førstegangseieren tar for seg vanlige tilfeller. Hva det betyr at boligen allerede var ferdig bygget, står i kjøpt bolig som allerede var ferdig bygget. Kjøper du ferdighus fra katalog, avhenger valget av om leverandøren også skal sette opp huset, se ferdighus fra katalog: hvilken lov som gjelder.

Krav mot utbygger og entreprenør etter bustadoppføringslova

Det er en mangel hvis resultatet ikke er i samsvar med avtalen, eller med kravene i loven og offentligrettslige krav, med mindre du ikke bygde på entreprenørens sakkunnskap (bustadoppføringslova § 25). Det er også en mangel hvis du ikke fikk opplysninger entreprenøren kjente til eller burde kjenne til, eller hvis resultatet ikke svarer til det som ble sagt i markedsføringen. Mangelen vurderes ut fra forholdene ved overtakelsen, selv om den viser seg senere. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Ved mangel kan du holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag eller heving, og kreve erstatning (bustadoppføringslova § 29). Entreprenøren har rett til å rette hvis det skjer uten vesentlig ulempe for deg. Prisavslaget er kostnaden ved å få mangelen rettet. Er det urimelig høyt, settes det til verdireduksjonen, men minst til det entreprenøren sparte. Heving krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelsen (bustadoppføringslova § 30). Se reklamasjon til utbygger: innhold og frister og feil i nybygget oppdaget etter ett år. Sier utbyggeren at feilen skyldes deg, står bevisspørsmålet i utbygger sier feilen skyldes deg.

Hver av partene kan kreve en befaring om lag ett år etter overtakelsen. Mangler som burde vært oppdaget da, må du gjøre krav på så snart som mulig. Utbyggeren som aldri holder befaring, er en egen sak, se ettårsbefaringen ble aldri holdt av utbyggeren. Ved overtakelsesforretningen bør det føres protokoll, og du kan nekte å overta hvis mangelen gir rimelig grunn til det. Slik går du fram ved overtakelsesforretningen.

Slik gikk det for Eirik

Eirik kjøpte en leilighet under oppføring i 2023 og overtok året etter. Ved ettårsbefaringen fant han fukt i en yttervegg. Utbyggeren svarte at fuktskaden skyldtes at Eirik hadde for lite lufting.

Eirik sendte skriftlig reklamasjon samme uke, med fotografier og en fuktmåling. Han holdt ikke tilbake noe, siden hele vederlaget var betalt. Utbyggeren tilbød å rette skaden, og siden retting er entreprenørens rett hvis det ikke gir vesentlig ulempe, godtok Eirik det. Veggen ble åpnet, den skadde isolasjonen skiftet ut, og utbyggeren dekket kostnaden.

Nyoppført bolig som er brukt, og krav mot entreprenøren

Selges en ny eierbolig innen seks måneder etter at den ble fullført, skal en næringsdrivende selger stille garanti etter bustadoppføringslova § 12 når kjøperen er forbruker (avhendingslova § 2-11). Kjøper du en nyoppført bolig fra en næringsdrivende som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, kan du kreve at selgeren retter en mangel, uten urimelig kostnad eller ulempe for henne (avhendingslova § 4-10 andre ledd). For vanlig brukt bolig er retting selgerens rett og ikke ditt krav.

Du kan rette mangelskrav mot tidligere ledd i samme grad som selgeren kunne (avhendingslova § 4-16). Ved forbrukerkjøp av nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år, gjelder bustadoppføringslova § 37 om krav mot bakre ledd tilsvarende. Om du kan gå direkte til entreprenøren, avhenger av hvilken lov som gjelder for din handel, og bolig under fem år: kan du gå direkte på entreprenøren tar for seg avveiningen. Kjøper du direkte fra entreprenøren, se kjøpt rekkehus direkte fra entreprenøren. Er dette nytt for deg, finnes det en generell forklaring i hva som er forskjellen på entreprenør, utbygger og totalleverandør.

Garantien, nemndene og fristene som skal passes

Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen, og den skal gjelde også etter overtakelsen (bustadoppføringslova § 12). Ved oppføring skal garantien dekke minst ti prosent av vederlaget, og krav som fremmes etter overtakelsen kan dekkes med fem prosent. Ved kjøp av bolig med tomt er satsene tre prosent før og fem prosent etter overtakelsen. Til garantien er dokumentert, kan du holde tilbake hele vederlaget. Garantien kan også brukes av deg som er senere kjøper. Har utbyggeren ikke stilt den, se garantien er ikke stilt, og hva den dekker er beskrevet i utbyggers garanti: hva dekker den og hvor lenge.

Foreldelsen løper uavhengig av garantitiden. Finansklagenemnda har kommet til at mangelskrav mot utbyggeren foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig, selv om den lange reklamasjonsfristen og garantitiden ikke er ute. Meld derfor kravet skriftlig raskt, og følg opp.

Boligtvistnemnda behandler tvister om oppføring eller kjøp av ny bolig, men bare klager mot medlemmer av Boligprodusentenes Forening og BNL Håndverk. Forbrukeren betaler ikke saksbehandlingsgebyr, og klagen må være skriftlig. Er entreprenøren ikke medlem, kan Forbrukertilsynet mekle. Se hvordan du klager på en utbygger eller entreprenør. Finansklagenemnda Bank behandler tvister om entreprenørgaranti, og da må du først ha reklamert overfor utbyggeren, se krav mot utbygger gjennom Finansklagenemnda.

Kort oppsummert

• Ved feil i en ny bolig avgjør kjøpet om bustadoppføringslova eller avhendingslova gjelder.
• Ved kjøp fra entreprenør kan du kreve retting, prisavslag, heving og erstatning, og reklamasjonen må komme innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
• Nyoppført bolig som næringsdrivende selger og som er brukt mindre enn ett år, gir deg krav på retting etter avhendingslova.
• Garantien fra utbygger følger boligen, og krav mot utbygger kan likevel foreldes før garantitiden er ute.