Første uke i ny bolig: 5 ting du må sjekke før du pakker ut

1. Ta bilder av hele boligen i første uke, før du pakker ut

Gå gjennom alle rom med telefonen mens de fortsatt er tomme, og film hver vegg, hvert gulv og hvert tak. Ta nærbilder av sprekker, misfarging, rester av tetting og alt som ser annerledes ut enn i annonsen. Ta med kjeller, loft, krypkjeller, terrasse og bod. Datoen som ligger i bildefila, er det viktigste beviset du har.

Grunnen er enkel. Om noe er en mangel, vurderes ut fra tidspunktet risikoen gikk over på deg, altså normalt overtakelsen, selv om feilen først viser seg senere. Det er du som må sannsynliggjøre at feilen fantes da. Et bilde tatt før du bar inn sofaen, er vanskeligere å bestride enn et bilde tatt etter tre måneder med tepper, hyller og møbler mot veggen.

Bilder løser ikke alt. Skriv en kort liste per rom med dato og klokkeslett, og noter hva du ser, hører og lukter. Skriv ikke gjetninger om årsaken. «Mørke flekker nederst på veggen mot nord» er bedre enn «fuktskade fra drenering».

2. Sammenlign rom for rom med tilstandsrapporten og salgsoppgaven

Legg tilstandsrapporten, salgsoppgaven og annonsen ved siden av deg. Gå rom for rom og se etter avvik mellom det som står der, og det du ser. Loven sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren eller til annonsen og annen markedsføring på vegne av selgeren. Står det «nytt bad» eller «totalrenovert», er dette opplysninger du kan holde selgeren opp mot.

Tilstandsrapporten setter samtidig en grense for hva du kan klage på. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av den. Tilstandsgrad 2 betyr vesentlige avvik eller tiltak i nær framtid, og tilstandsgrad 3 betyr store eller alvorlige avvik. Fant du en feil som allerede er beskrevet, har du liten sjanse for medhold på akkurat den. Fant du derimot noe som ikke står i rapporten, eller noe verre enn rapporten beskriver, har du noe å komme med. Merk også deler som rapporten sier ikke er undersøkt, for eksempel en krypkjeller uten adkomst. Det sier ingenting om at feilen ikke finnes, bare at ingen har sett.

Noe kan også stå i papirene uten at du ser det i boligen. Har selgeren gitt opplysninger om arbeid utført av håndverkere, har du rett til å be om dokumentasjon. Les mer om dette i hva som skjer på overtakelsen av en bolig og i hva en kjøpekontrakt for bolig inneholder.

3. Test vann, avløp og ventilasjon selv, slik Kamal gjorde

Vannskader er blant de dyreste feilene, og de kan bygge seg opp over tid. Åpne alle kraner, spyl alle toaletter og la vannet gå en stund. Se etter hvor raskt avløpet tar unna, om det luktes fra sluk eller vannlås, og om trykket faller når to kraner går samtidig. Se under vasken, bak toalettet og rundt oppvaskmaskinen etter fuktskjolder og svelling i platen. Finn hovedstoppekranen og sjekk at den er lett å nå, og at du vet hva den stenger. Kjenner du ikke igjen røret, spør selgeren hvor den sitter.

Ventilasjonen kan du teste med et ark papir som holdes mot avtrekket. Blir arket sugd mot ristene, trekker ventilasjonen. Gjør du det samme på bad, kjøkken og toalett, får du et raskt bilde av hva som fungerer. Test også sluket på badet ved å tappe litt vann og se hvor raskt det synker. Selve tettheten under fliser kan du ikke se, og rør bak vegger har ingen synlig kontroll. Er du usikker, be en fagperson om en fuktmåling og skriv ned hva som ble målt, av hvem og når.

Kamal fant i sin første uke at vannet i dusjen sto opp i sluket og at det luktet fra avløpet. Han filmet det, tok bilder og sendte samme kveld en e-post til selgeren med beskrivelsen og dato. Selgeren svarte at han ville sende rørleggeren sin. Siden selgeren har rett til å rette en mangel hvis det ikke gir kjøperen urimelig ulempe, godtok Kamal det. Rørleggeren fant en delvis tett stakeluke og en feil montert vannlås, og etter to uker var saken løst uten at det ble noe krav. Kamal hadde dokumentasjonen klar hele veien, og det var det som gjorde at selgeren ikke bestred noe.

4. Kontroller at overleveringen stemmer

Når du overtar, skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen ellers ryddet. Det står i loven. Du har ikke krav på at alt skal være nypusset, men du har krav på at boligen ikke er full av selgerens ting. Sammenlign det som står igjen, med det som var avtalt. Det som er fast montert eller særlig tilpasset bygningen, regnes som tilbehør, for eksempel faste varmeanlegg, faste elektriske installasjoner og innebygde kjøkkenmaskiner. Skulle noe av det ha forsvunnet, er det grunnlag for et krav.

Sjekk også at alle nøkler, fjernkontroller og koder du skulle få, faktisk er levert, og at du har fått de dokumentene som ble lovet i kontrakten. Var arbeid gjort på boligen som krever tillatelse, skal søknadspliktige tiltak avsluttes med ferdigattest. Mangler den, er det en sak å ta med selgeren. Har det vært brukt håndverkere på våtrom eller elektrisk anlegg, be om dokumentasjonen for arbeidet. Se hva en nøkkelferdig bolig er og hvordan du reklamerer på en nybygd bolig hvis du kjøpte nybygg.

5. Send skriftlig beskjed til selgeren om det du finner

Ikke vent med å gi beskjed. Du skal undersøke boligen etter overtakelsen så snart det er rimelig anledning til det, og du taper retten til å klage hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Det finnes ingen fast frist i måneder, så gjør det uten opphold. Reklamasjon må uansett skje senest fem år etter overtakelsen. Send meldingen skriftlig, gjerne på e-post, og oppgi hva feilen er, når du fant den, og at du vil kreve prisavslag, erstatning eller heving. Vedlegg bilder og målinger.

Retting er selgerens rett når boligen er brukt. Tilbyr han å rette, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe, og avviser du, kan du miste prisavslag og heving. Kravene dine er ellers prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), heving, erstatning og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Du må selv bære de første 10 000 kroner av tap og kostnader ved mangler. Har feilen flere i nabolaget, kan det være lurt å gå sammen, som du kan lese om i flere i nabolaget har samme feil.

Kom boligen til deg som gave eller fra et dødsbo, kan reglene være annerledes. Se gavesalg av bolig og hvordan bolig verdsettes i dødsbo. Finner du ut noe først etter noen år, står fristene i nærmer du deg fem år i boligen.

Kort oppsummert

• I første uke i ny bolig dokumenterer du tilstanden med dato før du flytter inn møblene.
• Sammenlign hvert rom med tilstandsrapporten, salgsoppgaven og annonsen, og se etter avvik.
• Test vann, avløp, sluk, stoppekran og ventilasjon, og skriv ned det du finner.
• Sjekk at rydding, tilbehør og dokumenter er som avtalt ved overtakelsen.
• Send skriftlig melding innen rimelig tid, husk at egenandelen er 10 000 kroner og at fristen senest er fem år.