Overtakelsesforretningen: dette må du sjekke

Hva overtakelsesforretningen betyr for deg

Overtakelse skjer ved overtakelsesforretning. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv uten forretning. Da går risikoen for boligen over på deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe, dagmulkten stanser, og entreprenøren får krav på sluttoppgjør.

Det gjør forretningen til det viktigste møtet i hele byggeprosessen. Hver av partene kan kalle inn med minst sju dagers varsel. Bruk tiden før møtet til å lese kontrakten og prosjektbeskrivelsen, slik at du vet hva som skulle leveres.

Sjekkliste for overtakelsesforretningen

Gå gjennom boligen rom for rom og sammenlign med kontrakten. Sjekk blant annet:

• at alle deler og innretninger som trengs for å ta boligen i vanlig bruk er på plass, siden de regnes som del av leveransen hvis de ikke er unntatt i avtalen
• gulv, vegger, tak, vinduer og dører for skader, riper og skjevheter
• våtrom, sluk og membraner, og at vannet renner mot sluk
• elektrisk anlegg, ventilasjon, varme og at det tekniske fungerer når du prøver det
• ytterdører, låser og nøkler
• utomhusarbeider, terrasse, drenering og avkjørsel som er avtalt
• at boligen er slik den ble beskrevet i salgsmaterialet

Noter og ta bilder mens du går, ikke bare når du har fått oversikten. Ta med en byggesakkyndig hvis du kan, siden han ofte ser feil du selv overser.

Slik gikk det for Åse

Åse hadde kalt inn til overtakelsesforretning med tolv dagers varsel. På forhånd hadde hun skrevet en liste ut fra prosjektbeskrivelsen og med seg en bekjent som kunne bygg. Under forretningen fant de riper i gulvet, en dør som ikke lukket seg, og et sluk på badet som lå høyere enn gulvet rundt.

Utbyggerens representant ville føre bare riper og døren i protokollen og sa at badet kunne tas «senere». Åse krevde at alle tre punktene ble ført med frist for retting og nektet å skrive under uten. Til slutt ble alle punktene ført. Slukfeilen ble rettet etter to uker, og Åse overtok boligen etter at hun hadde fått bekreftet at den var utbedret.

Protokollen og dokumentene du skal ha

Det bør føres protokoll ved forretningen, og begge parter skal få et underskrevet eksemplar. Skriv feilene så presist som mulig, med hvor de er, hva som er galt og når de skal rettes. Er du uenig i noe, skriv det i protokollen i stedet for å la det ligge.

Sjekk også at papirene er på plass. Garantien og forsikringen i byggetiden skal være dokumentert, og du kan holde tilbake vederlaget til de er det. Be også om dokumentasjon på det som er utført, for eksempel samsvarserklæringer og bruksanvisninger. Ferdigattest eller en midlertidig brukstillatelse er også viktig. En midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdig. Les mer om oppfølgingen i hva bør jeg sjekke ved overtakelse.

Når du kan nekte å overta

Har boligen en mangel som gir rimelig grunn til det, kan du nekte å overta. Det gjelder ikke enhver liten feil. Er du i tvil, er det tryggere å overta med tydelige forbehold i protokollen enn å nekte, med mindre feilen er så alvorlig at boligen ikke kan tas i bruk.

Nekter du å overta, bør du si fra skriftlig og angi hvorfor. Da kan dagmulkt for forsinkelsen bli en del av saken, og når kan jeg nekte overtakelse går nærmere inn på vurderingen. Ved en forsinket overtakelse gjelder egne regler, se forsinket overtakelse av nybygget og dagmulkt.

Etter overtakelsen: ettårsbefaringen

Reklamasjon gjelder mangler du oppdager eller burde ha oppdaget. Feil som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må gjøres gjeldende så snart som mulig. Etter omtrent ett år kan hver av partene kreve en ny befaring, og det som burde vært oppdaget der, må også kreves rettet raskt.

Utover dette gjelder en yttergrense på fem år etter overtakelsen for mangler. Hva som ellers kan kreves, står i feil i nesten ny bolig og i utbyggers garanti: hva dekker den, og hvor lenge. Har du en tvist om lovvalget, er bustadoppføringslova eller avhendingslova et bra sted å begynne.

Kort oppsummert

• Overtakelsesforretningen er øyeblikket risikoen går over, reklamasjonsfristene begynner å løpe og dagmulkten stanser.
• Sjekk boligen rom for rom mot kontrakten, og få alle feil ført i protokollen som begge parter signerer.
• Garanti og forsikring skal være dokumentert, og du kan holde vederlaget tilbake til de er det.
• En midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdig.
• Ved en mangel som gir rimelig grunn, kan du nekte å overta, men forbehold i protokollen er ofte tryggere.