Bolig under fem år: kan du gå direkte på entreprenøren?

Entreprenøren som avtalepart eller tidligere ledd i en bolig under garantitid

Alderen på boligen avgjør ikke hvem du kan gå på. Det gjør hvem du har inngått avtale med.

Kjøpte du boligen direkte fra entreprenøren, gjelder bustadoppføringslova (loven om kjøp av bolig som entreprenør bygger eller ferdigstiller). Entreprenøren er da avtalepart og kan kreves direkte. Kjøpte du fra en privatperson som hadde bodd i boligen, er det den personen som er selger, og loven som gjelder er avhendingslova. Da er entreprenøren en tidligere avtalepart.

Et tredje tilfelle er en nyoppført bolig brukt i under ett år som en næringsdrivende selger til deg som forbruker. Da gjelder egne regler om retting og om krav mot tidligere ledd. Hvor grensen går mellom lovene, står i kjøpt rekkehus direkte fra entreprenøren.

Slik virker krav mot entreprenøren som tidligere ledd

Etter avhendingslova kan du som kjøper rette mangelskrav mot en tidligere selger eller annen tidligere avtalepart i samme grad som selgeren kunne. Reklamasjon må skje innen fristene i begge ledd. Det betyr at du må sjekke både din egen frist mot selgeren og frist mellom entreprenøren og den første kjøperen.

Ved kjøp av nyoppført bolig som forbruker, brukt i mindre enn ett år, gjelder bustadoppføringslova § 37 tilsvarende. Forbrukeren kan da rette mangelskrav mot tidligere avtaleparter som handlet i næring, i samme grad som entreprenøren kunne.

Praktisk betyr det:

• Kravet mot entreprenøren kan aldri bli større enn det første kjøperen ville hatt.
• Har det gått lang tid siden overtakelsen, kan fristen mot entreprenøren være brukt opp, selv om din egen ikke er det.
• Den lengste fristen er fem år etter overtakelsen.
• Garantien fra entreprenøren kan også brukes av deg som ny eier, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser det.

Slik gikk det for Maren

Maren kjøpte et rekkehus fra en privat førstegangseier som hadde bodd der i tre år. Kjøpet skjedde uten at entreprenøren var involvert. Etter første vinter fant hun vannsig i kjelleren. Feilen lå i drenering og membran, og det var entreprenøren som hadde bygd.

Hun sendte skriftlig reklamasjon til selgeren og en kopi til entreprenøren samme dag, med bilder og beskrivelse. Entreprenøren svarte først at han ikke hadde noen avtale med henne. Da Maren viste til reglene om krav mot tidligere ledd og at selgeren hadde overtatt fra ham som første kjøper, godtok han å ta en befaring. Kravet ble stående mot entreprenøren, fordi begge reklamasjonene var sendt skriftlig innen rimelig tid, og han sendte et firma for å rette membranen.

Hvem tar imot kravet ditt, og hvem betaler?

Send reklamasjonen til den du har avtale med, og en kopi til entreprenøren dersom feilen kan ha oppstått under byggingen. Fordelen er at du unngår at entreprenøren senere sier han aldri fikk melding.

Det er du som må sannsynliggjøre at feilen er en mangel ved byggingen og ikke skyldes slitasje eller manglende vedlikehold. Sikre derfor bilder, dato for når du oppdaget feilen, og eventuelle rapporter fra en fagperson som har sett på den. Oppgi i meldingen hvem som har bygd boligen, når du overtok, og hva feilen er. Krev retting, prisavslag eller det du mener passer. Ved brukt bolig er utgangspunktet at selgeren har rett til å rette, og du kan ikke kreve retting med mindre unntakene i loven gjelder.

Foreldelse er en egen frist. Krav mot utbygger og garantist kan være foreldet tre år etter overtakelsen selv om den lengste reklamasjonsfristen ikke er utløpt, jf. FinKN-2021-1035. Send derfor kravet tidlig.

Entreprenøren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis mangelen skyldes grov uaktsomhet, eller brudd på redelighet og god tro. Hvis entreprenøren går konkurs, endres bildet, se hva hvis entreprenøren går konkurs under byggingen?. Kjøpte du fra første eier, gir kjøpte nesten ny bolig fra førstegangseieren mer om den situasjonen. Helheten står i feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?.

Når entreprenøren avviser at han har noe ansvar

Entreprenøren svarer ofte at han ikke har noen avtale med deg. Det er riktig at du ikke har kontrakt med ham, men loven gir deg likevel en vei inn når kjøpet gikk via en tidligere avtalepart. Be ham om å oppgi skriftlig hvem som var første kjøper og når boligen ble overtatt, slik at du kan regne ut fristene. Avviser han fortsatt, kan du bringe saken inn for Boligtvistnemnda hvis han er medlem, og der er behandlingen gratis for forbrukeren.

Kort oppsummert

• At boligen er under fem år, avgjør ikke hvem du kan gå på. Det gjør hvem som er din avtalepart.
• Kjøpte du fra entreprenøren, går kravet direkte til ham. Ellers går du via selgeren og kan bruke reglene om krav mot tidligere ledd.
• Mangelskrav mot entreprenøren stilles i samme grad som selgeren kunne, og fristene i begge ledd gjelder.
• Reklamer skriftlig til selger og entreprenør samtidig om feilen kan komme fra byggingen.
• Krav mot entreprenøren og garantisten kan foreldes før den ytterste grensen på fem år er nådd.