Ettårsbefaringen ble aldri holdt av utbyggeren

Du kan kreve ettårsbefaringen selv

Bustadoppføringslova (loven om kjøp av bolig som utbygger bygger eller ferdigstiller) sier at hver av partene kan kreve befaring når det har gått om lag ett år etter overtakelsen. Retten er altså ikke bare utbyggerens. Du som kjøper kan sette i gang befaringen selv, og du trenger ikke vente på et brev som kanskje aldri kommer.

Overtakelsen er dagen boligen ble overtatt ved overtakelsesforretningen. Var arbeidet fullført og du flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv om det ikke ble holdt noen forretning. Ett år regnes fra den dagen. Har du protokollen fra overtakelsen, står datoen der.

Slik krever du ettårsbefaringen som ikke er holdt

Send et kort krav til utbyggeren på e-post eller brev, slik at du kan vise det senere. Kravet bør ha med:

• adressen og hvilken bolig det gjelder
• datoen du overtok boligen
• at du krever ettårsbefaring etter bustadoppføringslova § 16
• en dato du selv setter for svar, for eksempel to uker frem
• en liste over feilene du allerede har sett

Listen er viktigere enn den høres ut, fordi den viser hva utbyggeren har fått vite og når. Skriv «fuktmerke i hjørnet ved balkongdøren» og ikke «diverse feil». Legg ved bilder med dato. Da har du et utgangspunkt som ikke kan omtolkes senere, og utbyggeren kan forberede seg til befaringen.

Gjelder feilen fellesareal, for eksempel yttervegger eller trappeoppgang, er det borettslaget eller sameiets styre som kan kreve det (bustadoppføringslova §§ 1a og 1b). Spør styret om det allerede har samlet feil til utbyggeren.

Frister som løper mens befaringen uteblir

Utbyggeren som ikke kaller inn, stopper ikke klokken. Tre frister løper videre.

Reklamasjon (skriftlig melding om feilen) må skje innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. Mangler som burde vært oppdaget ved ettårsbefaringen, må du melde så snart som mulig (§ 30 tredje ledd). Det er en god grunn til ikke å la befaringen bli utsatt fra måned til måned. Den ytterste grensen er fem år etter overtakelsen.

Foreldelsen er en egen frist. I FinKN-2021-1035 kom Finansklagenemnda til at krav mot utbygger foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig. Et krav kan altså være foreldet selv om reklamasjonsfristen og garantitiden ikke er ute. Meld derfor tidlig og skriftlig. Utbyggeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis feilen skyldes grov uaktsomhet eller brudd på redelighet og god tro (§ 30 fjerde ledd).

Garantien fra utbyggeren gjelder i en periode etter overtakelsen og følger boligen, også til en ny eier. Hvordan den fungerer, står i utbyggers garanti: hva dekker den, og hvor lenge?.

Slik gikk det for Ibrahim

Ibrahim overtok en tomannsbolig 14. mai 2024. Sommeren 2025 hadde han ikke hørt et ord fra utbyggeren om befaring. Han hadde derimot funnet tre ting: en balkongdør som satt fast, en sprekk i pussen ved kjellerinngangen og vann under terskelen etter kraftig regn.

I august sendte han et skriftlig krav om ettårsbefaring, med bilder og en frist på to uker. Utbyggeren svarte etter ti dager og foreslo en dato i september. På befaringen ble det ført protokoll, og Ibrahim fikk et signert eksemplar. Utbyggeren rettet døren og terskelen før jul. Om pussprekken skrev utbyggeren at den skyldtes normal setning, og Ibrahim ba om at punktet ble stående åpent i protokollen. Protokollen ble senere dokumentasjonen da sprekken vokste.

Når utbyggeren ikke svarer på kravet

Svarer utbyggeren ikke, kan du gå videre. Er utbyggeren medlem av Boligprodusentenes Forening eller BNL Håndverk, kan du klage til Boligtvistnemnda. Den behandler tvister om nye boliger, koster ingenting for deg som forbruker, og behandler saken skriftlig. Forbrukertilsynet mekler også i klager mellom forbrukere og næringsdrivende, når du først har forsøkt å løse saken direkte.

Mens saken pågår, har du krav på retting, prisavslag eller heving avhengig av hvor alvorlig feilen er, og utbyggeren har rett til å rette selv hvis det kan gjøres uten vesentlig ulempe. Hele bildet av hvem du krever hva av, står i feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?. Hva som normalt skjer når befaringen faktisk holdes, står i hva skjer på ettårsbefaringen?. Er du usikker på om boligen din i det hele tatt hører under denne loven, hjelper bustadoppføringslova eller avhendingslova – hvilken gjelder? deg å svare.

Kort oppsummert

• Er ettårsbefaringen ikke holdt av utbyggeren, kan du selv kreve den om lag ett år etter overtakelsen.
• Send kravet skriftlig, med adresse, overtakelsesdato, en dato for svar og en konkret liste over feil.
• Feil du oppdager, melder du om så snart du finner dem, uten å vente på at befaringen blir holdt.
• Foreldelse etter tre år og garantitiden løper også når befaringen uteblir, og den ytterste reklamasjonsfristen er fem år.
• La protokollen fra befaringen få med punkter utbyggeren er uenig i, slik at de står åpne.