Krav mot utbygger gjennom Finansklagenemnda

Hva Finansklagenemnda faktisk behandler

Finansklagenemnda (FinKN) er klageorganet for tvister med banker, forsikringsselskaper og andre finansforetak. Nemndas bankavdeling behandler tvister om entreprenørgarantien som utbyggeren skal stille etter bustadoppføringslova § 12. Garantien er en sikkerhet du har som forbruker, og den gis av et finansforetak.

Det betyr at motparten i nemnda er garantisten, ikke utbyggeren. Har du et krav mot utbyggeren for feil, forsinkelse eller manglende oppfyllelse, kan garantien komme inn når utbyggeren ikke oppfyller. Nemnda tar da stilling til om garantien dekker kravet ditt. Utbyggeren selv har du ikke tvist med der.

Hva du må ha gjort før du kan klage

Krav mot garantisten forutsetter at du har reklamert overfor utbyggeren. Uten reklamasjon står du svakt allerede i første møte med garantisten. Før du klager til FinKN, må dessuten kravet være meldt til og behandlet av garantisten, som er finansforetaket som stilte garantien. Slik går det til i praksis:

1. Send en skriftlig reklamasjon til utbyggeren med beskrivelse av feilen, bilder og hva du krever.
2. Vent på svar, og få et skriftlig avslag eller en tydelig manglende oppfyllelse.
3. Meld kravet til garantisten, med kopi av reklamasjonen og svaret fra utbyggeren.
4. Får du avslag eller ikke noe svar, kan du klage til FinKN.

Garantiens størrelse og varighet er fastsatt i loven. Ved oppføring gjelder garantien i fem år etter overtakelsen og dekker minst ti prosent av vederlaget. For krav som fremmes etter overtakelsen, kan garantien være fem prosent. Ved kjøp av bolig med tomt er tallene fem prosent og tre prosent. Garantien kan også brukes av deg hvis du er ny eier, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser det.

Frister og kostnader hos nemnda

Nemnda oppgir ingen fast klagefrist for garantisaker på sidene som er lest, og heller ikke noe gebyr. Send derfor klagen så raskt som mulig, og senest innen fristen som er oppgitt i avslagsbrevet fra garantisten. Nemnda beskriver tvisteløsningen sin som gratis.

Avgjørelsene er rådgivende. Et selskap som ikke vil følge en avgjørelse, må varsle innen en angitt frist, ellers er det bundet.

Foreldelse er en egen fare. I FinKN-2021-1035 kom nemnda til at mangelskrav mot utbyggeren foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig. Et krav kan være foreldet selv om reklamasjonsfristen og garantitiden ikke er ute. Vent derfor ikke med å melde kravet, og les mer om selve reklamasjonen i reklamasjon til utbygger: innhold og frister.

Slik gikk det for Eva

Eva kjøpte en leilighet i et nytt bygg. Tre måneder etter overtakelsen viste det seg at vanntette lag i badet var utført feil. Utbyggeren svarte at han ville se på det, men ingen kom. I august sendte hun en skriftlig reklamasjon, og i november meldte hun kravet til garantisten.

Garantisten avslo først og skrev at hun ikke hadde reklamert til utbyggeren. Eva fant frem reklamasjonen fra august, sendt på e-post med lesebekreftelse, og oversendte den. Hun klaget deretter til FinKN innen fristen i avslagsbrevet. Saken kom videre fordi reklamasjonen fantes skriftlig, og garantisten trakk avslaget etter at nemnda hadde bedt om uttalelse.

Nemnd for nybygg: andre veier mot utbyggeren selv

Vil du kreve noe av utbyggeren direkte, er det andre organer som er aktuelle. Boligtvistnemnda er opprettet av Boligprodusentenes Forening, NHO Byggenæringen og Forbrukerrådet, med hjemmel i bustadoppføringslova § 64. Den behandler tvister om oppføring eller kjøp av ny bolig, men bare mot utbyggere som er medlem i Boligprodusentenes Forening eller BNL Håndverk. Du betaler ikke saksbehandlingsgebyr, klagen må være skriftlig, og saksbehandlingen skjer stort sett skriftlig.

Forbrukertilsynet mekler i klager om kjøp av varer og tjenester mellom forbruker og næringsdrivende, også når utbyggeren ikke er medlem av noen nemnd. Du må først ha forsøkt å løse saken med utbyggeren. Hvilket organ som passer for akkurat din sak, er ikke alltid klart, og det avhenger av om utbyggeren er medlem.

Har utbyggeren gått konkurs, er spørsmålet hvem du kan gå på, og utbygger har gått konkurs – hvem kan du gå på? tar det opp. Bruker du rådgiver eller fagperson, kan ekspertbistand mot utbygger — hvem betaler rådgiverne mine? være nyttig. Overblikket over hvem du krever av, står i feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?.

Hva du bør ha klart før du sender klagen

Samle det garantisten og nemnda trenger, slik at saken ikke stopper på formalia. Lag en mappe med kontrakten, garantibeviset, reklamasjonen til utbyggeren, svarene du har fått, bilder og eventuelle rapporter fra fagpersoner. Skriv en kort tidslinje med datoer: overtakelse, oppdagelse av feilen, reklamasjon, melding til garantisten og avslag. Den som leser saken, skal forstå på et par minutter hva som er gjort og når.

Kort oppsummert

• Finansklagenemnda tar ikke krav mot utbygger direkte, men tvister om garantien etter bustadoppføringslova § 12.
• Krav mot garantisten forutsetter at du har reklamert overfor utbyggeren.
• Meld kravet til garantisten først, og klag til nemnda hvis du får avslag.
• Krav mot utbyggeren og garantisten kan foreldes tre år etter overtakelsen.
• For selve kravet mot utbyggeren finnes Boligtvistnemnda og Forbrukertilsynet.