Feil i nybygget oppdaget etter ett år

Hva ettårsbefaringen er

Bustadoppføringslova gir hver av partene rett til å kreve en befaring når det har gått om lag ett år etter overtakelsen (§ 16). Befaringen er ikke bare en høflighet. Den setter et skille mellom feil som burde vært oppdaget, og feil som kom senere.

Tanken bak er enkel: mange feil viser seg først når huset har vært gjennom en full årstid. Fukt, sprekker, lekkasjer og setninger dukker opp etter tid. På befaringen går dere gjennom boligen og skriver det ned, og protokollen gir dere begge et dokument å vise til.

Du trenger ikke vente til befaringen med å si fra om feil du har oppdaget. Det er ikke en betingelse for å reklamere.

Feil du oppdager etter ett år

Det er viktig å skille mellom to typer feil.

• Feil som burde vært oppdaget ved ettårsbefaringen. Mangler som burde ha vært oppdaget ved befaringen, må gjøres gjeldende så snart som mulig (§ 30). Har du hatt anledning til å se dem på befaringen, men ikke tok dem opp, kan utbyggeren si at du ventet for lenge.
• Feil som ikke kunne vært oppdaget da. Skjulte feil som først kom frem senere, må du reklamere for innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget dem.

I begge tilfeller vurderes mangelen ut fra forholdene ved overtakelsen, selv om den viser seg senere (§ 28). Entreprenøren svarer også for senere feil som skyldes hans avtalebrudd. Har du fått en skade ett år etter overtakelsen, er det spørsmål om årsaken lå i byggingen eller i hvordan du har brukt boligen.

Slik gikk det for Oda

Oda flyttet inn i et nybygg i mars. Ett år senere holdt hun og utbyggeren en befaring, og det ble skrevet protokoll med tre punkter: en dør som klemte, en sprekk i malingen og en glipe i listverket. To måneder etter befaringen så hun en mørk flekk på veggen bak sengen. Da hun åpnet i veggen, var isolasjonen fuktig.

Oda lot en fagperson vurdere fukten. Rapporten sa at det kom fra en lekkasje i et rør i veggen, og at den ikke hadde kunnet sees tidligere. Hun sendte utbyggeren en skriftlig reklamasjon dagen etter at hun fikk rapporten, med bilder og protokollen fra befaringen.

Utbyggeren svarte at fukt ikke sto i befaringsprotokollen og at det var for sent. Oda pekte på at flekken ikke fantes på befaringen, at hun meldte fra få dager etter at hun forsto årsaken, og at rapporten viste en byggefeil. Utbyggeren fikk rørleggeren sin til å rette lekkasjen og tørke veggen for egen regning.

Retting for entreprenørens regning er hovedveien

Forbrukeren kan holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag eller heving, og kreve erstatning (§ 29). Ved feil du oppdager ett år etter overtakelsen, er som regel retting utgangspunktet. Du kan kreve retting hvis kostnadene ikke står i urimelig forhold til det du oppnår, og entreprenøren har rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe (§ 32). Rettingen skjer for entreprenørens regning.

Dette er forskjellen fra brukt bolig. I nybygg er retting en hovedvei, og du slipper egenandelen som gjelder ved brukt bolig. Hva du kan kreve i detalj, forklarer artikkelen om hva du kan kreve hvis nybygget har feil, og retting er tema i saken om å kreve at entreprenøren retter.

Frister og foreldelse når feilen kommer etter befaringen

Reklamasjonsfristen er rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30). Utbyggeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis mangelen skyldes grov uaktsomhet eller brudd på redelighet og god tro.

Merk at kravet i tillegg kan foreldes. Finansklagenemnda har i en sak om garanti kommet til at mangelskrav mot utbyggeren foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig. Et krav kan altså være foreldet selv om reklamasjonsfristen ikke er ute. Foreldelsen avbrytes ved forliksklage, stevning eller ved at saken bringes inn for en nemnd som bransjen har opprettet.

Garantien fra utbygger gjelder i en begrenset tid etter overtakelsen. Vil du bruke den, må du ha reklamert til utbyggeren først.

Slik forbereder du deg og reklamerer

Ta vare på protokollen fra ettårsbefaringen, og bruk den som utgangspunkt. Hvis en feil dukker opp etter den, dokumenter den med bilder og dato. Send en skriftlig reklamasjon som beskriver feilen og hvor den er, og som ber om retting. Be gjerne en uavhengig fagperson vurdere årsaken.

Mange spør om det spiller noen rolle at de ikke krevde befaring. Retten til å kreve den er din, og utbyggeren kan også kreve den. Har ingen av dere gjort det, blir det vanskeligere å si når feilen burde vært oppdaget. Det gir deg litt mer rom, men også mindre dokumentasjon.

Kravet om erstatning er beskrevet i artikkelen om erstatning for feil ved nybygget. Oversikten over hvem du skal rette kravet mot, ligger i pilaren om feil i nesten ny bolig. Gjelder feilen fukt i betongen, finnes en egen artikkel om fukt i betongen i nybygget.

Kort oppsummert

• Ettårsbefaringen er en gjennomgang av nybygget om lag ett år etter overtakelsen, som hver av partene kan kreve.
• Feil som burde vært oppdaget ved ettårsbefaringen, må du melde så snart som mulig.
• Skjulte feil oppdaget etter ett år kan fortsatt gi krav, hvis du melder innen rimelig tid.
• Den ytre grensen for å reklamere er fem år etter overtakelsen, og kravet kan foreldes tidligere.
• Retting for entreprenørens regning er ofte utgangspunktet når feilen er en byggefeil.