Utbygger sier feilen skyldes deg – hvem har bevisbyrden?

Når utbygger skylder på deg: slik er bevisbyrden delt

Utgangspunktet er enkelt: den som krever noe, må kunne begrunne kravet. Som kjøper må du sannsynliggjøre at resultatet ikke er i samsvar med avtalen, byggekravene eller opplysningene du fikk. Du trenger ikke å bevise det med matematisk sikkerhet, men det må være mer sannsynlig enn ikke at det foreligger en mangel.

Utbyggeren må ikke først vise at boligen er feilfri. Men når du har lagt fram en tydelig beskrivelse med bilder og en rapport, må han ha noe konkret å stille opp mot den. En ren påstand om at «dette skyldes bruken» er ikke nok til å vinne fram. Han må peke på hva du skal ha gjort galt, og det kan du så ta stilling til.

I praksis går diskusjonen ofte i to runder. Først legger du fram din beskrivelse og dokumentasjon. Deretter svarer utbyggeren med sin forklaring på årsaken. Da er det den som best kan knytte forklaringen til målinger og konkrete observasjoner, som står sterkest. Vær derfor forberedt på å svare punkt for punkt, og be om en skriftlig begrunnelse fra ham.

Prinsippene er også behandlet i hva er bevisbyrden i en mangelsak.

Hva utbyggeren egentlig sier

Loven slår fast at det ikke er en mangel hvis avviket skyldes forhold på forbrukerens side. Utbyggeren kan derfor argumentere for at fukten kommer fra manglende lufting, at skaden er slitasje eller at du har bygget om. Det er en innvending mot kravet, og den må underbygges med fakta.

Vær oppmerksom på tidspunktet. Mangel vurderes ut fra forholdene ved overtakelsen, selv om feilen først viser seg senere. Entreprenøren svarer også for senere feil som skyldes hans eget avtalebrudd. Vises feilen etter noen måneder, er spørsmålet om årsaken lå i byggingen eller i hva som har skjedd etterpå.

Sett opp to spørsmål: hva var tilstanden ved overtakelsen, og hva har skjedd siden? Den som kan svare best på det første, står sterkest.

Slik gikk det for Edel

Edel flyttet inn i en nybygd enebolig i mars. I november oppdaget hun mørke flekker på veggen i soverommet, og utbyggeren svarte at hun hadde for lite utlufting og satte møbler tett inntil veggen.

Edel hadde tatt bilder av veggen ved overtakelsen og hadde en protokoll som ikke nevnte fukt. Hun bestilte en fuktmåling og en vurdering fra en byggesakkyndig, som fant ikke tilstrekkelig tetting rundt vinduet. Rapporten pekte på byggingen, ikke bruken. Hun reklamerte skriftlig og la ved dokumentene. Utbyggeren trakk innvendingen om lufting og gikk med på å utbedre vinduet. Edel unngikk konflikten om hvem som hadde skylden fordi hun hadde beviset på plass før flekkene kom.

Dokumentasjon som svekker påstanden

Start med protokollen fra overtakelsesforretningen. Den viser hva som var kjent og hva som ikke ble anmerket. Kontrakt, tegninger og prosjektbeskrivelse viser hva som var lovet. Bilder med dato er gull verdt, både av selve feilen og av området rundt.

Neste lag er en uavhengig vurdering. En sakkyndig som kan si noe om årsaken, gjør det tyngre for utbyggeren å skylde på deg. Be om at rapporten tar stilling til utbyggerens konkrete forklaring, og ikke bare beskriver skaden.

Bevar det som er skadet, og ikke utbedre feilen selv før den er dokumentert og utbyggeren har fått mulighet til å se på den. Han har rett til å rette mangelen hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Om du tar over selv for tidlig, kan det gi ham en ny innvending.

Hva du gjør når han fortsatt avviser

Send en skriftlig reklamasjon hvis du ikke har gjort det, og be om et skriftlig svar. Feilen må meldes innen rimelig tid etter at du oppdaget den, og en mangel kan ikke kreves lenger enn fem år etter overtakelsen. Ta med hva du krever: retting, prisavslag eller erstatning. Mer om innholdet og fristene står i reklamasjon til utbygger: innhold og frister.

Er utbyggeren medlem i bransjeorganisasjonen, kan Boligtvistnemnda behandle tvisten, og forbrukeren betaler ikke gebyr. Nemnda er hovedsakelig skriftlig, så dokumentene dine må være ordentlig ordnet. For andre utbyggere kan Forbrukertilsynet mekle, se krav mot utbygger gjennom Finansklagenemnda for garantitvister. Er utbyggeren gått konkurs, er det utbygger har gått konkurs som viser veien. Samlet oversikt finner du i feil i nesten ny bolig.

Kort oppsummert

• Når utbygger skylder på kjøperen, er det du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.
• Utbyggerens innvending er at avviket skyldes forhold på din side, og den må han underbygge med fakta.
• Tilstanden ved overtakelsen er avgjørende, så protokoll og bilder fra da er det viktigste beviset.
• En sakkyndig vurdering som tar stilling til årsaken, svekker påstanden om at det er din skyld.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.