Entreprenøren leverte uten ferdigattest – hvem må ordne den?

Hva en ferdigattest er, og hva den ikke er

Byggearbeid som krever søknad, skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen. Ferdigattesten er det som formelt avslutter byggesaken hos kommunen. Oppføring, tilbygg, påbygg og bruksendring er slike tiltak.

Er det mindre arbeid igjen, kan kommunen gi midlertidig brukstillatelse. Det betyr at arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdig. En midlertidig brukstillatelse er derfor ikke det samme som ferdigattest, og den kan ikke erstatte den i overtakelsesprotokollen. Er du usikker på om det er en ferdigattest eller en midlertidig brukstillatelse du har fått, må du sjekke dokumentet fra kommunen.

Se også hva ferdigattest betyr generelt i hva en ferdigattest er, og om boligen må ha en og om du kan bo i boligen uten den, i kan du flytte inn uten ferdigattest.

Hvem som skal ordne ferdigattesten

Hvem som skal søke og følge saken helt til slutt, avhenger først og fremst av avtalen. Se etter disse punktene i kontrakten og i de tilhørende beskrivelsene:

• Står det at entreprenøren skal levere «ferdig bolig», eller «ferdig bolig med ferdigattest»?
• Hvem er tiltakshaver på byggesøknaden? Det er ofte den som står som søker som må følge saken helt til slutt.
• Hvem har ansvaret for dokumentasjonen kommunen ber om, for eksempel samsvarserklæringer fra de som har utført de ulike fagene?
• Er ferdigattest oppført som vilkår for sluttoppgjør eller overtakelse?

Entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis og levere et resultat som er i samsvar med avtalen og med offentligrettslige krav, med mindre du ikke bygde på hans sakkunnskap. Manglende ferdigattest skyldes ofte at dokumentasjon mangler, og da er det ofte entreprenørens del av jobben som ikke er gjort. Hvem som søker om byggetillatelsen, er behandlet i hvem søker om byggetillatelse.

Slik gikk det for Thea

Thea overtok en nybygd enebolig og fikk nøklene på overtakelsesforretningen. Entreprenøren hadde lovet at ferdigattesten ville komme «i løpet av noen uker». Etter fem måneder hadde hun fortsatt ikke sett noe fra kommunen, og banken ville ikke slippe siste del av lånet uten ferdigattest.

Thea leste kontrakten og fant at entreprenøren sto oppført som ansvarlig søker og skulle levere boligen slik at den kunne få ferdigattest. Hun sendte en skriftlig melding, ba om en frist og viste til at manglende ferdigattest gjorde at resultatet ikke var i samsvar med avtalen. Entreprenøren sendte inn den dokumentasjonen kommunen manglet, og kommunen utstedte ferdigattesten uken etter. Thea ble aldri nødt til å holde tilbake penger, fordi hun hadde ryddet i saken før hun betalte sluttfakturaen.

Hva du kan kreve før ferdigattesten er på plass

Har du ennå ikke overtatt, står du sterkest:

• Du kan nekte å overta hvis mangelen gir rimelig grunn til nekting.
• Du kan holde tilbake vederlag, og ved nybygg gjelder retten til å holde tilbake når det er mangler. Tilbakehold og hvor mye som er trygt, er forklart i hvor mye du kan holde tilbake fra entreprenøren.
• Overtakelsen gjør at reklamasjonsfristene begynner å løpe. Skriv derfor inn i overtakelsesprotokollen at ferdigattest mangler.

Har du allerede overtatt, må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget at attesten mangler. Du kan kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning. Krever entreprenøren mer penger for å ordne dokumentasjonen, er det verdt å lese tilleggsregningen fra entreprenøren før du betaler. Det er du som må sannsynliggjøre at mangelen finnes.

Skriv kravet slik at det ikke kan misforstås. Oppgi hvilken bolig det gjelder, at ferdigattest mangler, hva du krever gjort, og en frist. Send meldingen på e-post slik at du har dato og innhold, og legg ved kontrakten eller de sidene som beskriver leveransen. Får du ikke svar, purrer du skriftlig og noterer datoen. Entreprenøren har plikt til å oppfylle avtalen, og en tydelig dokumentert forespørsel gjør det vanskelig å hevde senere at han ikke visste om problemet.

Kommunen kan også reagere

Uten ferdigattest står du ikke bare overfor entreprenøren. Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Den kan gi pålegg om retting, stans og opphør av bruk, og endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen. Kommunen kan også fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført pålegg.

Det er derfor lurt å få avklart ferdigattesten før du selger eller tar opp nye lån på boligen. Hele bildet av rettighetene ved nybygg er samlet i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Ferdigattest for nybygg avslutter byggesaken, og hvem som skal ordne den, avgjøres av kontrakten.
• En midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår, og er ikke det samme som ferdigattest.
• Du kan holde tilbake vederlag og nekte å overta hvis manglende ferdigattest gir rimelig grunn.
• Skriv inn i overtakelsesprotokollen at ferdigattest mangler, før reklamasjonsfristene begynner å løpe.
• Kommunen kan gi pålegg og tvangsmulkt, som kan bli en heftelse på eiendommen.