Når kan du heve kontrakten med entreprenøren?

Vilkåret er et vesentlig avtalebrudd

Heving er det tyngste virkemidlet du har. Derfor stiller loven strenge krav. Bruddet må være vesentlig. Det finnes ingen fast grense, og det avgjøres konkret. Det som teller, er hvor alvorlig feilen eller forsinkelsen er, hvor mye den koster deg og om den lar seg rette uten store ulemper for deg.

En liten sprekk i en pussflate er sjelden nok. En byggeplass som har stått stille i månedsvis, uten forklaring, kan være det. Er du i tvil, la den lavere reaksjonen komme først, og hold hevingen som en reserve.

Heving ved forsinkelse

Ved forsinkelse kan du heve hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd (§ 20). Hevingskravet må meldes før overtakelsen. Melder du det først etter at du har overtatt boligen, er det for sent. Forsinkelsen regnes ut fra den avtalte fristen, og entreprenøren kan ha krav på fristforlengelse ved endringer, forhold på din side eller hindringer utenfor hans kontroll, som han må varsle om uten ugrunnet opphold (§ 11). Hvordan det fungerer, står i Når har entreprenøren krav på mer tid?.

Før du hever, bør du ha sett på dagmulkten. Den løper uavhengig av om du hever, og den påløpte dagmulkten trekkes fra i erstatningen ved heving (§ 22). Se Entreprenøren er forsinket – slik regnes dagmulkten.

Heving ved mangel

Ved mangel kan du holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag eller heving, og kreve erstatning (§ 29). Du kan heve hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd (§ 34). Entreprenøren har rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg (§ 32), og har han tilbudt å rette, er heving som regel ikke aktuelt før han har fått sjansen.

Du må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen. Er mangelen oppdaget ved overtakelsesforretningen, må du gjøre den gjeldende så snart som mulig.

Slik gikk det for Marit

Marit bygde et hus. Ni uker etter avtalt overtakelse sto huset fortsatt uten tak. Entreprenøren hadde ikke svart på tre skriftlige purringer. Hun holdt tilbake det siste avdraget og krevde dagmulkt, men ingenting skjedde.

Marit skrev et brev der hun oppga at forsinkelsen var et vesentlig avtalebrudd og at hun hevet kontrakten. Hun ba om overlevering av tegninger og bygglover og sa at hun ville få huset ferdigstilt av en annen entreprenør. Entreprenøren svarte at han skulle komme neste uke, men kom ikke. Marit engasjerte en annen entreprenør. Kravet mot den første gikk på merkostnadene, fratrukket påløpt dagmulkt, og han godtok det uten videre da han fikk se regnskapet.

Hva betyr heving for deg?

Ved heving kan du kreve dekket nødvendige merkostnader ved at andre fullfører arbeidet (§ 22). Regnskapet mellom deg og entreprenøren gjøres opp, og påløpt dagmulkt trekkes fra i erstatningen. Du må dokumentere hva som er utført, hva du har betalt og hva ferdigstillelsen koster.

Skal du bare gi opp bygget, er en avbestilling noe annet. Du kan avbestille før overtakelsen, men må da betale for utført arbeid og kan måtte dekke entreprenørens tap (§ 52). Avbestiller du uten grunn og kaller det heving, kan det bli dyrt.

Slik går du fram når du vil heve kontrakten med entreprenøren

Hevingsmeldingen bør være skriftlig og tydelig. Skriv at du hever kontrakten, hvilket avtalebrudd du bygger på, og hvilken dato bruddet skjedde eller ble oppdaget. Oppgi hva du ber ham gjøre videre, for eksempel å sikre byggeplassen og levere dokumentasjon. Send den på en måte du kan bevise, og behold en kopi.

Hever du uten å ha rett til det, kan det bli sett på som et avtalebrudd fra din side. Har du liten tid, er det bedre å sette en tydelig siste frist for å rette eller fullføre først, slik at du kan vise at han har fått en reell sjanse.

1. Dokumenter bruddet med bilder, datoer og skriftlige purringer.
2. Sett en frist for retting eller fullføring og bekreft den skriftlig.
3. Vurder om bruddet er vesentlig, og om andre krav som dagmulkt eller prisavslag er nok.
4. Send en skriftlig hevingsmelding før overtakelsen når det gjelder forsinkelse.
5. Ta vare på alle dokumenter og kvitteringer for merkostnadene.

Ta gjerne en runde på hva som var avtalt før du melder heving; da hjelper Du og entreprenøren er uenige om hva som var avtalt. Har du vederlag du vil holde tilbake, står det mer i Hvor mye kan du holde tilbake fra entreprenøren?, og en samlet oversikt finner du i Byggingen går galt: dine rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Du kan heve kontrakten med entreprenøren når forsinkelsen eller mangelen er et vesentlig avtalebrudd.
• Ved forsinkelse må hevingen meldes før overtakelsen.
• Entreprenøren har rett til å rette mangler hvis det ikke gir deg vesentlig ulempe.
• Ved heving kan du kreve dekket nødvendige merkostnader, og påløpt dagmulkt trekkes fra.
• Vil du bare gi opp bygget, er avbestilling noe annet og kan koste deg utført arbeid og entreprenørens tap.