Utbyggers garanti: hva dekker den, og hvor lenge?

Hva garantien er for noe

Bustadoppføringslova pålegger entreprenøren å stille garanti for at avtalen blir oppfylt (§ 12). Garantien er en sikkerhet fra en tredjepart, vanligvis et finansforetak, som du kan gå på hvis utbyggeren ikke gjør det han skal. Den er ikke en forsikring du selv tegner, og du betaler den ikke ved siden av kjøpesummen.

Garantien skal være en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak med rett til å tilby slik tjeneste i Norge, eller en deponering. En selvskyldnergaranti betyr at garantisten svarer direkte, uten at du først må forfølge utbyggeren.

Plikten gjelder ikke hvis vederlaget ikke vil overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden, som med grunnbeløpet fra 1. mai 2026 er 273 098 kroner. For en vanlig bolig er beløpet langt større, så du kan regne med at garantien skal være på plass.

Når garantien skal stilles

Garantien skal stilles straks etter at avtalen er inngått, og i alle tilfeller før byggearbeidet starter. Er avtalen inngått med forbehold om byggelån, salg av et visst antall boliger eller igangsettingstillatelse, er det nok at garantien stilles straks forbeholdene faller bort.

Fram til garantien er dokumentert, har du rett til å holde tilbake hele vederlaget (§ 12). Betal derfor aldri mer enn avtalt før du har sett garantibeviset. Er du i tvil om det er stilt ordentlig, kan du be utbyggeren om en kopi og lese hva som står i den.

Størrelse og varighet

Hvor stor garantien skal være, avhenger av hva slags avtale du har.

• Oppføringsavtale. Garantien skal gjelde i fem år etter overtakelsen og dekke minst ti prosent av vederlaget. For krav som fremmes etter overtakelsen, kan garantien være fem prosent.
• Kjøp av bolig med tomt. Garantien skal gjelde i fem år etter overtakelsen og dekke minst fem prosent av vederlaget. For krav før overtakelsen kan den være tre prosent.
• Borettslagsbolig. Garantibeløpet regnes av summen av kontantvederlaget og andelen av fellesgjelden.

Prosentene er minstekrav. Utbyggeren kan stille en høyere garanti. Størrelsen er det viktigste tallet å kontrollere på papiret, fordi den setter taket for hva garantisten kan bli krevd for.

Hva du kan bruke den til

Garantien dekker det entreprenøren er forpliktet til etter avtalen. Det betyr at den kan brukes både for mangler, som kravet om retting eller prisavslag, og for forsinkelse. Du kan bruke den bare i tilfeller der utbyggeren er ansvarlig etter loven og ikke gjør opp.

Har du kjøpt en bolig som går videre til en ny eier, følger garantien med. Den kan også gjøres gjeldende av forbrukerens rettsetterfølgere, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser det. En som kjøper bruktbolig fra deg, kan derfor bruke garantien for feil som oppstod i garantitiden.

Er utbyggeren gått konkurs, blir garantien ofte det viktigste sikkerhetsnettet du har. Hvem du ellers kan gå på, er tema i artikkelen om utbygger som har gått konkurs.

Slik gikk det for Reidun

Reidun kjøpte en enebolig med tomt fra en utbygger. Hun fikk garantibeviset i kjøpekontrakten og la merke til at det var på fem prosent og gjaldt til fem år etter overtakelsen. Ti måneder etter overtakelsen fikk hun vannskade i badet, og en rørlegger fant at membranen var lagt feil.

Reidun sendte en skriftlig reklamasjon til utbyggeren med bilder og rapport, og ba om utbedring. Utbyggeren svarte ikke, og etter tre uker sendte hun en kopi av reklamasjonen til garantisten og ba dem om å behandle saken. Garantisten ba utbyggeren svare, og da han fortsatt ikke gjorde det, dekket den kostnaden ved å få membranen rettet, med det beløpet som rørleggeren hadde anslått.

Utfallet ble at Reidun fikk utbedringen betalt. Hadde hun ikke reklamert til utbyggeren først, ville garantisten ikke ha behandlet kravet.

Krav som må være på plass

Nemnda som behandler tvister om garantier, har lagt til grunn at kravet mot garantisten forutsetter at du har reklamert overfor utbyggeren (FinKN-2021-1035). Send derfor alltid reklamasjonen skriftlig til utbyggeren, og la garantisten få en kopi.

I den samme avgjørelsen kom nemnda til at mangelskrav mot utbyggeren foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig. Et krav kan altså være foreldet selv om garantitiden og reklamasjonsfristen ikke er ute. Foreldelsen avbrytes blant annet ved forliksklage, stevning eller at saken bringes inn for en nemnd.

Fristene for å reklamere er ellers rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den (§ 30). Hovedbildet av reklamasjon og krav finner du i pilaren om feil i nesten ny bolig. Hvilken lov som gjelder for boligen din, forklarer artikkelen om bustadoppføringslova og avhendingslova.

Garantien flytter ikke ansvaret bort fra utbyggeren, og den gir ikke mer enn det utbyggeren skylder deg. Tvist om hvorvidt det foreligger en mangel, avgjøres ikke av garantisten alene. Er saken uklar, kan garantisten avslå, og du må da forfølge kravet mot utbyggeren, eventuelt via en nemnd eller i retten.

Forskudd har en egen sikkerhet. Avtale om forskudd gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det som er betalt (§ 47). Les mer om garanti for forskudd og om hva byggegarantien dekker.

Kort oppsummert

• Garantien fra utbygger er en sikkerhet du kan bruke mot garantisten når utbyggeren ikke oppfyller avtalen.
• Den skal stilles straks etter avtalen og før byggestart, og du kan holde tilbake vederlaget til den er dokumentert.
• Den dekker minst ti prosent ved oppføring og minst fem prosent ved kjøp av bolig med tomt.
• Reklamer skriftlig til utbyggeren først, og pass på at kravet ikke foreldes i garantitiden.
• Garantien følger boligen og kan brukes av senere eiere.