Muggsopp og helseplager i ny bolig – hva kan jeg kreve?

Hva du kan kreve når det er mugg i boligen

Kravene avhenger av hva slags bolig du har kjøpt. Ved kjøp av brukt bolig er kravene prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving (du går ut av kjøpet) og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Selgeren har rett til å rette mangelen hvis han tilbyr det, og du må godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe.

Ved en nyoppført bolig som selges av en næringsdrivende og har vært brukt i mindre enn ett år, kan du selv kreve retting. Det samme gjelder hvis selgeren har ført opp boligen for salg. Kjøper du direkte av en byggherre som skal oppføre boligen, kan andre regler gjelde enn avhendingslova.

Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å rette mangelen. Vilkår og frister for reklamasjon er samlet i artikkelen om fukt og mugg etter boligkjøp.

Er mugg og helseplager en mangel?

Mugg i seg selv er ingen automatisk mangel. Det avhenger av om boligen avviker fra det du kunne forvente etter § 3-2, hva selgeren visste og sa, og hva rapporten og visningen viste. Muggvekst bak innredning eller i kjellervegger er ofte et symptom på fukt som har stått over tid, slik du kan se i saken om muggsopp bak panelet i kjellerstua. Da er årsaken fuktskaden, ikke muggen alene.

Folkehelseinstituttet skriver at personer som bor i fuktige boliger oftere rapporterer pustebesvær, hoste, piping i brystet, astma og luftveisinfeksjoner. Instituttet regner omfattende fuktskader i rom der man oppholder seg lenge, særlig soverom, som mest helsemessig risikable. Dette forteller hvorfor saken haster, men det er ikke bevis mot selgeren. Overfor ham må du kunne vise hva slags fukt eller mugg det er, hvor den sitter og hvor omfattende den er.

Helseplager gjør også at du ikke kan la muggen stå. Loven krever at du begrenser tapet ditt med rimelige tiltak. Bor du videre i et soverom med åpen muggvekst uten å gjøre noe, kan selgeren hevde at du selv har økt tapet.

Slik dokumenterer du både muggen og plagene

Sitter muggen på barnerommet, gjelder det samme prinsippet som i saken om muggsopp på barnerommet. Ta bilder av muggen med dato og mål. Få en fagperson til å vurdere omfanget, og be om en skriftlig rapport. Hold muggskaden adskilt fra helseplagene. En legeerklæring viser hva som plager deg, men den beviser ikke at plagene kommer fra boligen. Årsaken må dokumenteres gjennom målinger og en vurdering av bygningen.

Skriv ned når plagene startet, og om de ble bedre når du var borte fra boligen. Slike notater gjør fagvurderingen sterkere. Ta vare på kvitteringer for utgifter du har fått på grunn av muggen.

Slik gikk det for Øyvind

Øyvind kjøpte en leilighet i et bygg som var ti år gammelt. To måneder etter innflytting begynte datteren å hoste om natten, og han fant svart mugg bak en garderobeskap på soverommet. Tilstandsrapporten hadde ikke nevnt fukt der.

Han tok bilder, fikk en fagperson til å måle fukten og sendte en skriftlig reklamasjon til selgeren. Selgeren avviste kravet først og viste til at leiligheten var solgt uten forbehold om skjulte feil, og at hosten kunne ha andre årsaker. Øyvind svarte at det ikke er hosten som er kravet, men muggskaden, og at målingene viste at fukten kom fra en lekkasje i yttervegg.

Selgerens forsikringsselskap gikk til slutt med på å dekke utbedringen av veggen, og Øyvind fikk erstatning for å bo et annet sted mens arbeidet pågikk. Kravet om erstatning for selve helseplagene falt, fordi han ikke kunne vise at de kom fra leiligheten.

Når kan du kreve erstatning for følgene av muggen

Erstatning for direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld, med mindre selgeren viser at årsaken er en hindring utenfor hans kontroll. Vil du ha dekket indirekte tap, må selgeren ha skyld eller ha gitt en garanti. Indirekte tap er blant annet tap fordi boligen ikke kan brukes som forutsatt, for eksempel leie av midlertidig bolig mens muggen fjernes.

Selgeren har skyld hvis han visste om muggen eller fuktskaden og ikke sa fra. Hva som er rimelig tap, vurderes konkret. Kjenner du muggen som en jordlignende lukt i kjelleren, kan vurderingen av fuktskaden ved jordslått lukt hjelpe deg videre. Erstatningen kan settes ned hvis den vil virke urimelig for selgeren. Mens saken pågår kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet, hvis du ikke har betalt alt.

Kort oppsummert

• Mugg og helseplager i boligen gir krav først når muggen er en mangel, og det er du som må sannsynliggjøre det.
• Ved brukt bolig er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og selgeren har rett til å rette.
• Helseplager viser at saken haster, men bevis for selve muggskaden kommer fra målinger og fagvurdering.
• Indirekte tap som midlertidig bolig krever at selgeren har skyld.
• Begrens tapet med rimelige tiltak, ellers kan deler av kostnaden falle på deg.