Entreprenøren er forsinket – slik regnes dagmulkten

Slik regner du ut dagmulkten

Utgangspunktet er vederlaget, altså det du samlet skal betale entreprenøren for boligen. Er ikke en høyere mulkt avtalt i kontrakten, er dagmulkten 1 promille av dette beløpet per dag. Ved kjøp av bolig med tomt er laveste sats 0,75 promille. Har kontrakten en høyere sats, gjelder den.

Det finnes også et gulv. Dagmulkten skal aldri være lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden (G) da forsinkelsen oppsto. Grunnbeløpet er 136 549 kroner fra 1. mai 2026, så gulvet er 682,75 kroner per dag. Er vederlaget lavt, kan gulvet altså gi et høyere beløp enn promillesatsen.

Med et vederlag på 5 000 000 kroner og satsen 1 promille blir dagmulkten 5 000 kroner per dag. Over 100 dager blir det høyst 500 000 kroner.

Hva stanser dagmulkten?

Dagmulkten løper ikke i det uendelige. Den kan ikke kreves for mer enn 100 dager, og den stanser når du overtar boligen (§ 14). Overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning, og har du flyttet inn i en ferdig bolig, regnes den som overtatt selv uten forretning. Ved overtakelsen går også risikoen over til deg, og reklamasjonsfristene begynner å løpe.

Derfor bør du ikke overta før du har vurdert om det er mangler som gir rimelig grunn til å nekte det, og du bør ikke flytte inn i en bolig som fortsatt er under arbeid uten å ha avklart hva som skjer med mulkten.

Du trenger ikke vise at du har tapt penger

Dagmulkt er et fast beløp per dag. Du kan kreve den uten å dokumentere at forsinkelsen har kostet deg noe. Det er en stor fordel, fordi tap ved forsinkelser ofte er vanskelig å bevise.

Har du tap som er større enn mulkten, er hovedregelen at du ikke kan kreve mer. Tap ut over dagmulkten kan bare kreves hvis entreprenøren eller noen han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro (§ 19). Du får altså en enkel, men begrenset ordning.

Slik gikk det for Erlend

Erlend bygde enebolig for 4 800 000 kroner. Overtakelsen skulle skje 1. mai, men entreprenøren leverte først 12. juni, 42 dager senere. Kontrakten nevnte ingen høyere dagmulkt, og tomten hadde Erlend eid fra før. Han krevde derfor 1 promille per dag, altså 4 800 kroner om dagen og 201 600 kroner i alt.

Entreprenøren svarte at fire av dagene skyldtes en endring Erlend selv hadde bestilt, og at han hadde varslet om det underveis. Erlend fant varselet i e-postene sine og godtok å trekke fra fire dager. Han avviste at resten skyldtes hindringer utenfor entreprenørens kontroll, siden entreprenøren ikke hadde varslet om det. Partene ble enige om at mulkten gjaldt 38 dager. Entreprenøren trakk 182 400 kroner fra sluttfakturaen.

Når kan mulkten bli lavere?

Entreprenøren kan kreve fristforlengelse ved endringer, forhold på din side eller hindringer utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med da avtalen ble inngått. Han må varsle det uten ugrunnet opphold (§ 11). Får han rett, forskyves fristen, og dagmulkt løper først fra den nye datoen.

Dagmulkt eller erstatning kan også settes ned hvis den virker urimelig for entreprenøren (§ 23). Det er en snever regel, og en forsinkelse han selv har skyld i, gir sjelden grunn til lemping.

Slik krever du dagmulkten

1. Finn den avtalte overtakelsesfristen i kontrakten, og notér eventuelle fristforlengelser entreprenøren har varslet.
2. Regn ut dagmulkten per dag etter reglene over, og hvor mange dager forsinkelsen har vart.
3. Send et skriftlig krav til entreprenøren med beløp, regnestykke og datoer.
4. Trekk mulkten fra sluttfakturaen eller avtal hvordan den utbetales. Er noe omstridt, kan du holde tilbake en del av vederlaget (§ 24) og deponere den omstridte delen.
5. Er forsinkelsen et vesentlig avtalebrudd, kan du heve, men bare før overtakelsen (§ 20). Ved heving trekkes påløpt dagmulkt fra i erstatningen.

Hva som regnes som forsinkelse, går det an å lese om i Hva regnes som forsinkelse fra entreprenøren?. Mer om hva du ellers kan gjøre står i Byggingen går galt: dine rettigheter mot entreprenøren, og Når kan du heve kontrakten med entreprenøren? tar for seg heving.

Kort oppsummert

• Dagmulkt fra entreprenøren er 1 promille av vederlaget per dag, med laveste sats 0,75 promille når tomten er med.
• Mulkten kan aldri være lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden.
• Den kan kreves i inntil 100 dager, og stanser ved overtakelsen.
• Du trenger ikke dokumentere økonomisk tap for å kreve dagmulkt.
• Tap ut over dagmulkten kan bare kreves ved grov uaktsomhet eller brudd på redelighet fra entreprenøren.