Bustadoppføringslova

§ 12 — Bankgarantien som beskytter deg mot konkurs

Dette er din aller viktigste sikkerhet. Utbygger MÅ stille en bankgaranti. Du skal ikke betale én krone til utbygger før du har fått bevis på at garantien finnes.

Kort svar

Entreprenøren er lovpålagt å opprette en bankgaranti (§ 12-garanti) med en gang dere inngår avtalen. Garantien skal dekke 10 % av kjøpesummen mens huset bygges, og 5 % i fem år etter at du har tatt over boligen. Du skal ikke betale én krone til utbygger før du har fått bevis på at garantien finnes.

⚖ Lovteksten — ordrett Bustadoppføringslova § 12

Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til ti prosent av vederlaget. For krav gjort gjeldande på eit seinare tidspunkt enn ved overtakinga, kan garantisummen vere fem prosent av vederlaget. Til det er dokumentert at det ligg føre garanti, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Hvert år går norske byggeselskaper konkurs og etterlater familier med halvferdige hus. For å hindre at du mister alle sparepengene dine, har loven pålagt utbyggerne å stille en § 12-garanti.

En garanti betyr at utbyggeren må få banken sin til å love at de vil betale deg ut hvis utbyggeren går konkurs, stikker av, eller nekter å fikse en grov feil. Bygger du hus på din egen tomt, garanteres 10 % av kontraktsummen i byggetiden. Kjøper du tomt og hus samlet, er garantien 3 % i byggetiden.

Når huset er ferdig og du har flyttet inn, synker garantiens størrelse til 5 %, og den forblir gjeldende i fem hele år.

Det siste leddet i paragrafen er din makt: Du har rett til å fryse all betaling inntil utbyggeren fysisk har gitt deg garantibeviset fra banken.

Eksempel

Eksempel · Petter

Petter signerer en byggekontrakt på 6 millioner kroner. Entreprenøren sender garantibevis fra banken på 600 000 kroner (10 %). Huset reises, men før innvendig arbeid slår utbyggeren seg konkurs. Petter kontakter banken og legger frem avtalen og konkursbekreftelsen. Banken utbetaler de 600 000 kronene — Petter tapte ingen penger.

Vanlige feil

Å betale første faktura før man har fått garantibeviset i hendene
Å godta at byggefirmaets sjef signerer en «personlig garanti» — loven krever garanti fra offisiell bank
Å glemme garantien helt til år 6 da feilene dukker opp (fristen er 5 år)

Hva bør du gjøre?

Spør om § 12-garantien i det sekundet du signerer kontrakten. Sier utbyggeren at «den kommer senere», svarer du: «Den er grei, men jeg holder igjen alle betalinger inntil jeg har beviset.»

Sjekk at garantidokumentet har stempel og signatur fra en norsk bank, og at beløpet stemmer med prosentsatsene i loven.

Dumme spørsmål

Må vi ha garanti for et lite tilbygg?

Nei, loven krever ikke bankgaranti hvis arbeidet koster mindre enn 2G (to ganger grunnbeløpet i folketrygda).

Entreprenøren sier banken nekter å gi dem garanti fordi de har dårlig kreditt. Hva da?

Løp. Dette er et knallrødt flagg. Hvis ikke banken stoler på at entreprenøren har økonomi til å overleve prosjektet, bør heller ikke du gjøre det. Du kan da heve avtalen.

Utbygger sier jeg må betale gebyret for garantien. Stemmer det?

Nei. Det er entreprenørens lovpålagte plikt å stille garantien — de betaler bankens gebyr for dette.