§ 12. Bankgarantien som beskytter deg mot konkurs
Entreprenøren er lovpålagt å opprette en bankgaranti (§ 12-garanti) med en gang dere inngår avtalen. Garantien skal dekke 10 % av kjøpesummen mens huset bygges, og 5 % i fem år etter at du har tatt over boligen. Du skal ikke betale én krone til utbygger før du har fått bevis på at garantien finnes.
Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Ei slik plikt gjeld likevel ikkje dersom ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda.
Entreprenøren skal stille garantien straks etter avtaleinngåinga. Er det i avtalen teke atterhald om opning av byggjelån, sal av eit bestemt tal bustader eller løyve om igangsetjing, er det likevel tilstrekkelig at entreprenøren stiller garantien straks etter at atterhalda fell bort. Det same gjeld ved atterhald med tilsvarande verknad frå forbrukaren si side. Entreprenøren skal i alle høve stille garantien før byggjearbeida tek til.
Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til ti prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere fem prosent av vederlaget.
For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget. Dessutan gjeld § 47 andre og tredje ledd om garanti for forskotsbetaling.
Ved avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, jf. § 1 a, skal garantisummen i andre og tredje ledd reknast på grunnlag av den samla summen av kontantvederlag og andel fellesgjeld i burettslaget.
Garantisten kan ikkje ta atterhald om avgrensing av ansvaret på grunn av manglande premiebetaling eller anna mishald frå entreprenørens side. Det kan ikkje setjast frist for melding til garantisten om krav som er gjorde gjeldande i tide overfor entreprenøren. Har forbrukaren svart på førespurnad frå garantisten om kva krav som er gjorde gjeldande innan fristane, gjeld ansvaret berre krav som er nemnde i svaret frå forbrukaren.
Garantien kan også gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar. Garantisten kan ikkje ta atterhald som avgrensar denne retten.
Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå eit finansføretak som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av pengesum i finansføretak som nemnt i første punktum på tilsvarande vilkår.
Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.
Hvert år går norske byggeselskaper konkurs og etterlater familier med halvferdige hus. For å hindre at du mister alle sparepengene dine, har loven pålagt utbyggerne å stille en § 12-garanti.
En garanti betyr at utbyggeren må få banken sin til å love at de vil betale deg ut hvis utbyggeren går konkurs, stikker av, eller nekter å fikse en grov feil. Bygger du hus på din egen tomt, garanteres 10 % av kontraktsummen i byggetiden. Kjøper du tomt og hus samlet, er garantien 3 % i byggetiden.
Når huset er ferdig og du har flyttet inn, synker garantiens størrelse til 5 %, og den forblir gjeldende i fem hele år.
Det siste leddet i paragrafen er din makt: Du har rett til å fryse all betaling inntil utbyggeren fysisk har gitt deg garantibeviset fra banken.
Petter signerer en byggekontrakt på 6 millioner kroner. Entreprenøren sender garantibevis fra banken på 600 000 kroner (10 %). Huset reises, men før innvendig arbeid slår utbyggeren seg konkurs. Petter kontakter banken og legger frem avtalen og konkursbekreftelsen. Banken utbetaler de 600 000 kronene — Petter tapte ingen penger.
- Å betale første faktura før man har fått garantibeviset i hendene
- Å godta at byggefirmaets sjef signerer en «personlig garanti» — loven krever garanti fra offisiell bank
- Å glemme garantien helt til år 6 da feilene dukker opp (fristen er 5 år)
Spør om § 12-garantien i det sekundet du signerer kontrakten. Sier utbyggeren at «den kommer senere», svarer du: «Den er grei, men jeg holder igjen alle betalinger inntil jeg har beviset.»
Sjekk at garantidokumentet har stempel og signatur fra en norsk bank, og at beløpet stemmer med prosentsatsene i loven.