Garantien etter § 12 — hva den faktisk skal dekke
Garantien etter bustadoppføringslova § 12 er ment å sikre Jarle mot akkurat den situasjonen han nå står i: at utbygger ikke er i stand til å fullføre eller levere boligen som avtalt fordi selskapet har gått konkurs. Garantinivået, normalt 3 prosent av kjøpesummen frem til overtakelse og 5 prosent etter overtakelse i reklamasjonsperioden, er ment å dekke Jarles krav knyttet til mangler, forsinkelse og eventuelt tilbakebetaling. Dette er imidlertid ikke det samme som en fullstendig forsikring mot alle tap han måtte lide. Garantien har en øvre beløpsgrense knyttet til prosentsatsen av kjøpesummen, og dersom Jarles faktiske tap — for eksempel kostnader til alternativ bolig i en forsinkelsesperiode, eller verditap dersom han må kjøpe tilsvarende bolig til høyere pris i et marked som har steget siden hans opprinnelige avtale — overstiger garantibeløpet, må han søke dekning for resten et annet sted.
Hva som skjer med restkravet i konkursboet
For den delen av kravet som ikke dekkes av garantien, blir Jarle en ordinær kreditor i konkursboet til utbygger. Det betyr at han må melde sitt krav til bostyrer på vanlig måte, og at utsiktene til faktisk å få dekket dette resterende beløpet avhenger av hvor mye som er igjen i boet etter at eventuelle fortrinnsberettigede krav og sikrede kreditorer er dekket. I praksis er det ofte lite eller ingenting igjen til de uprioriterte kreditorene i en byggefirmakonkurs, og Jarle bør derfor ikke basere sin økonomiske plan på at restkravet faktisk blir dekket, selv om han formelt sett har et krav i boet.
Prisstigning og indirekte tap er sjelden fullt dekket
Et av de mest smertefulle scenariene for kjøpere i Jarles situasjon er når boligmarkedet har steget betydelig siden den opprinnelige kjøpekontrakten ble inngått. Har Jarle betalt en pris fastsatt for flere år siden, og må han nå ut i markedet og kjøpe en tilsvarende bolig til dagens, høyere pris, dekker garantien normalt ikke denne differansen fullt ut, siden den er beløpsmessig begrenset til en prosentandel av den opprinnelige kjøpesummen. Det samme gjelder ofte for andre indirekte kostnader, som midlertidig bolig, flytteutgifter eller tapt arbeidsinntekt i forbindelse med konkursen. Jarle bør derfor være forberedt på at garantien dekker et grunnleggende sikkerhetsnett, ikke en fullstendig kompensasjon for alt tap som følger av konkursen.
Hva Jarle bør gjøre nå
Jarle bør snarest kontakte den som har stilt garantien — typisk en bank eller et forsikringsselskap — for å melde sitt krav formelt og få avklart hvilket beløp han kan forvente utbetalt. Parallelt bør han melde et eventuelt restkrav til bostyrer i konkursboet innen fristen som blir kunngjort, selv om utsiktene til dekning der er usikre. Det kan også være lurt å innhente juridisk bistand raskt, siden fristene i en konkursprosess kan være korte og det er mye å holde styr på samtidig.
Et praktisk eksempel: Jarles neste steg
Si at Jarle har betalt inn 500 000 kroner av totalt 4 millioner kroner før konkursen inntreffer, og at boligen ikke er ferdigstilt. Garantien på 3 prosent av kjøpesummen — 120 000 kroner i dette eksempelet — vil normalt dekke krav knyttet til mangler ved det som er levert og eventuell tilbakebetaling innenfor denne rammen, men neppe hele det innbetalte beløpet dersom tapet hans viser seg å være større. Jarle bør derfor både melde krav til garantisten og til bostyrer parallelt, samtidig som han undersøker om det finnes en ny utbygger som kan overta og fullføre prosjektet — noe som i noen konkurssaker faktisk skjer, og som kan gi en bedre løsning enn å realisere garantien og lete etter ny bolig i markedet.
Kort oppsummert: - Ved konkurs før overtakelse er kjøper normalt beskyttet av garantien etter bustadoppføringslova § 12 - Garantinivået er vanligvis 3 % av kjøpesummen før overtakelse og 5 % etter, i reklamasjonsperioden - Garantien har beløpsgrenser og dekker ikke nødvendigvis prisstigning eller indirekte tap fullt ut - For krav utover garantien blir kjøper ordinær kreditor i konkursboet - Meld krav både til garantisten og til bostyrer så raskt som mulig