Avslag eller lavt tilbud fra selgers forsikring: slik klager du

Hvem kravet ditt egentlig er rettet mot

Kravet ditt er et krav mot selgeren. Boligselgerforsikringen dekker selgerens ansvar for mangler etter avhendingslova. Fordi det er en ansvarsforsikring, kan du kreve erstatning direkte fra forsikringsselskapet (forsikringsavtaleloven § 7-6). Selgeren og selskapet må på forespørsel fortelle deg om slik forsikring finnes. Se hvordan du sjekker om selger tegnet forsikring og hvilket selskap som har forsikringen i din sak.

Noen ting er verdt å vite:

• Reklamer til begge. Loven krever at du sier fra til selgeren. Det tryggeste er å sende reklamasjonen både til selgeren og til forsikringsselskapet. Se slik varsler du selgers boligselgerforsikring.
• Selskapet styrer saken. I vilkårene vi har lest, har selskapet rett til å behandle kravet, forhandle og føre saken for retten på vegne av selgeren.
• Selskapet kan bruke selgerens argumenter. Forsikringsselskapet kan gjøre gjeldende de samme innsigelsene (motargumentene) som selgeren har mot kravet ditt.
• Selskapets innrømmelser binder ikke selgeren. Det kan få betydning hvis du også har krav mot selgeren personlig.

Vilkårene varierer mellom selskapene. I vilkårene vi har lest, er ansvaret begrenset til salgssummen og høyst 14 millioner kroner. Visse forhold er unntatt, for eksempel ansvar som bare bygger på løfter fra selgeren, manglende rydding og fjernet tilbehør. Les unntakene i boligselgerforsikringen du bør kjenne til.

Hvorfor forsikringen sier nei

Les avslaget nøye. Begrunnelsen viser hva du må svare på. Dette er de vanligste grunnene:

«Det sto i tilstandsrapporten.» Det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller salgsdokumentene, regnes som kjent for deg (avhendingslova § 3-10). Men det må være tydelig. Høyesterett har sagt at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Generelle risikoopplysninger gir ikke i seg selv plikt til å undersøke mer (HR-2025-1749-A). Se avslag fordi feilen sto i tilstandsrapporten.

«Dette må du regne med i en så gammel bolig.» Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Alder alene avgjør ikke. Se saker om kjøp av eldre bolig.

«Du reklamerte for sent.» Sjekk datoene. Når oppdaget du feilen, og når sa du fra? Se når selskapet sier du reklamerte for sent.

«Kravet er under egenandelen.» Du må selv dekke de første 10 000 kronene (avhendingslova § 3-1). Nemnda trekker beløpet fra utbedringskostnaden. Se om 10 000 kroner trekkes fra prisavslaget ditt.

«Forholdet er ikke dekket av forsikringen.» Da kan du fortsatt ha krav mot selgeren personlig, selv om forsikringen ikke dekker det.

Les mer i slik leser du avslagsbrevet og boligselgerforsikringen avviste kravet – hva nå?

Når tilbudet er for lavt

Et tilbud tyder ofte på at selskapet mener det kan være en mangel. Da gjelder uenigheten særlig beløpet. Da hjelper det å vite hvordan prisavslaget regnes ut.

• Utgangspunktet er utbedringskostnaden. Prisavslaget settes til det det koster å rette mangelen, med mindre noe annet blir godtgjort (avhendingslova § 4-12).
• Standardheving trekkes fra. Får du et nyere og bedre bad enn det gamle, trekkes det fra (HR-2017-1073-A). Fradraget settes skjønnsmessig. Det finnes ingen fast prosent.
• Mva. I sakene vi har lest, la nemnda utbedringskostnader med mva til grunn.
• 10 000 kroner trekkes fra.

Be om skriftlig begrunnelse for beløpet. Du har rett til innsyn i opplysninger og vurderinger selskapet har innhentet, for eksempel rapporten fra deres takstmann (forsikringsavtaleloven § 8-1). Er det klart at selskapet skal betale noe, skal det betale et forskudd på den delen (forsikringsavtaleloven § 8-2).

Hent inn egne tilbud fra håndverkere eller en skaderapport, og send dem til selskapet. Les tilbud fra forsikringen: er det for lavt?, tilbud fra tre håndverkere: hvilket gjelder?, forsikringens egen takstmann og merverdiavgift i prisavslaget.

Du kan også kreve forsinkelsesrente. Den løper fra 30 dager etter et skriftlig påkrav, og satsen er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026. Se renter på prisavslaget.

Slik klager du på boligselgerforsikringen, steg for steg

1. Klag skriftlig til selskapet først

Finansklagenemnda behandler bare saker der selskapet har fått ta stilling til kravet. Har du ikke forsøkt å løse saken med selskapet, kan klagen bli avvist. Skriv kort hva du er uenig i, legg ved nye bevis, og be om ny vurdering. Se klage internt i selskapet før du går til nemnda.

2. Send klagen til Finansklagenemnda Eierskifte

Finansklagenemnda Eierskifte behandler tvister om boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring. Slik fungerer det:

• Klagen sendes via nettskjema eller per post, ikke på e-post.
• Det står ikke noe gebyr for å sende inn selve klagen.
• Sekretariatet skal hjelpe deg med å sette opp klagen hvis du ber om det.
• Klagen skal være begrunnet og ha dokumentasjon vedlagt.
• Behandlingen er skriftlig. Det du ikke har skrevet eller lagt ved, kommer ikke med.
• Du kan ha advokat, men du må ikke.

Les klage til Finansklagenemnda om boligkjøp: slik gjør du det, slik skriver du en god klage til nemnda og dokumentasjonen nemnda legger vekt på.

3. Sekretariatet og nemnda

Sekretariatet kan avgjøre saken selv når det finnes fast praksis, eller legge fram et forslag til løsning. Er du uenig i sekretariatets avgjørelse, kan du be om at nemnda behandler saken. Fristen er 21 dager, og gebyret er 250 kroner. Se hva som skjer i sekretariatet før saken går til nemnda.

Resultatet skal normalt komme innen 90 dager fra klagebehandlingen starter, men fristen kan forlenges. I 2025 tok saker som ble avsluttet i sekretariatet i snitt 124 dager. Saker som gikk til nemnda, tok 232 dager. Se hvor lang tid Finansklagenemnda bruker på eierskiftesaker.

4. Når avgjørelsen kommer

Nemndas avgjørelse er ikke rettslig bindende. Men får du helt eller delvis medhold, er selskapet bundet hvis det ikke innen 21 dager sier fra at det ikke vil følge den. Et selskap som ikke følger avgjørelsen, må dekke både egne og dine nødvendige sakskostnader i første instans for samme tvist. I 2025 lot selskapene være å følge bare fire av 179 slike avgjørelser. Se om forsikringsselskapet må følge nemndas avgjørelse og nemnda ga deg delvis medhold – hva nå?

5. Domstolen

Mens saken er i nemnda, kan den ikke tas til domstolene. Taper du i nemnda, kan du likevel gå til retten. En sak som har vært i Finansklagenemnda, kan gå rett til tingretten uten forliksrådet. Se tapte i nemnda – kan du gå til retten etterpå? og nemnda eller domstolen: hva du bør velge.

Fristene når selgers forsikring er motparten

Reklamasjon. De vanlige fristene gjelder: innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19).

Foreldelse. Selskapets ansvar foreldes etter de samme reglene som selgerens (forsikringsavtaleloven § 8-6). Hovedregelen er tre år. Visste du ikke om kravet, foreldes det tidligst ett år etter at du fikk eller burde fått kunnskap om det (foreldelsesloven § 2 og tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10). Forhandlinger med selskapet stopper ikke foreldelsen.

Klage til nemnda avbryter foreldelsen. Når du bringer saken inn for en klagenemnd, avbrytes foreldelsen overfor selskapet (foreldelsesloven § 16). Fører ikke nemndsbehandlingen fram, varer virkningen i ett år etter at saken er avsluttet (foreldelsesloven § 22). Om klagen også avbryter foreldelsen av kravet mot selgeren personlig, er ikke avklart. Har du krav mot selgeren som forsikringen ikke dekker, bør du få råd om det.

Seksmånedersfristen etter avslag gjelder etter ordlyden ikke deg. Forsikringsavtaleloven har en regel om at krav tapes hvis det ikke er reist sak eller krevd nemndbehandling innen seks måneder etter et skriftlig avslag. Etter ordlyden gjelder den den forsikrede, altså selgeren, ikke deg som kjøper. Du bør likevel ikke vente.

Les har jeg ventet for lenge med å gå til Finansklagenemnda? og når kravet er helt borte på grunn av foreldelse.

Trenger du advokat mot forsikringsselskapet?

Du kan klage til nemnda selv. En advokat er mest verdt når:

• kravet er stort, og beløpet er det dere er uenige om
• avslaget bygger på tilstandsrapporten eller risikoopplysninger
• du vurderer heving
• du har tapt i nemnda og vurderer domstolen
• foreldelse kan bli et problem

Boligkjøperforsikring. Kjøpte du boligkjøperforsikring, dekker den normalt advokat i saker mot selgeren og selgerens forsikring. Meld saken før du får utgifter. Utgifter før du tar kontakt, dekkes ikke i vilkårene vi har lest.

Rettshjelpsforsikring. Et avslag betyr normalt at kravet er bestridt, og at det er oppstått en tvist. Da kan rettshjelpen i hus- eller innboforsikringen din gjelde. I ett eksempel er taket 100 000 kroner og egenandelen 4 000 kroner pluss 20 prosent av resten.

Advokatutgifter. Finansklagenemnda kan avgjøre om selskapet skal dekke utgiftene dine til advokat.

Les advokat mot forsikringsselskapet: lønner det seg? og trenger jeg advokat for å klage til nemnda?. Hvis du vil levere boligen tilbake, se guiden om å heve boligkjøpet.

Hva andre kjøpere har fått

Finansklagenemnda mottok 1 360 klager om eierskifteforsikring i 2025. 91 prosent gjaldt boligselgerforsikring. Litt over 52 prosent av klagerne fikk helt eller delvis medhold når sekretariatet og nemnda regnes sammen. Tallet omfatter også saker som ble løst i sekretariatet.

Saksbanken har 1 511 realitetsbehandlede avgjørelser fra Finansklagenemnda Eierskifte fra 2022 til september 2026. Kjøperen fikk helt eller delvis medhold i 47 prosent. Median prisavslagskrav var 309 313 kroner. Tallene gjelder saker som endte i nemnda, og «delvis medhold» betyr at kjøperen fikk noe, ikke alt.

Noen typer saker skiller seg ut:

• Når feilen var beskrevet som en risiko i tilstandsrapporten, fikk kjøperen noe i 25 prosent av sakene. Se saker om risikoopplysninger.
• I saker om takstansvar og tilstandsrapport var andelen 41 prosent. Se takstansvar og tilstandsrapport.
• Når nemnda først hadde funnet en mangel, fikk kjøperen ofte noe i utmålingen. Se utmåling av prisavslag.

Tallene sier mer om hvilke saker som havner i nemnda enn om selskapene. De er derfor ikke brukt til å sammenligne selskaper. Se også hvor ofte kjøpere vinner mot boligselgerforsikringen.

Sjekkliste for klagen

• Avslaget eller tilbudet fra selskapet
• Reklamasjonen din, med dato
• Kjøpekontrakt, salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring
• Bilder og målinger av feilen
• Skaderapport eller vurdering fra fagfolk
• Tilbud fra håndverkere
• Rapporten fra selskapets takstmann, som du kan be om innsyn i
• Skadenummeret
• En kort forklaring av hva du mener selskapet har tatt feil i, og hva du krever

Er det selgeren som har fått regresskrav fra forsikringen, finner du rådene i guiden for selgere. Kjøpte du ny bolig fra en utbygger, gjelder andre regler. Se guiden om nybygg med mangler.

Vanlige spørsmål om klage på boligselgerforsikring

Hvordan klager jeg på boligselgerforsikringen?

Klag først skriftlig til selskapet, med en kort begrunnelse og nye bevis. Holder selskapet fast ved avgjørelsen, kan du klage til Finansklagenemnda Eierskifte via nettskjema eller post. Det står ikke noe gebyr for å klage, og sekretariatet kan hjelpe deg med å sette opp klagen. Behandlingen er skriftlig, så legg ved alt som er viktig. Du kan ha advokat, men du må ikke.

Må jeg godta tilbudet fra boligselgerforsikringen?

Nei. Et tilbud er et forslag, og du kan si nei eller forhandle. Be om skriftlig begrunnelse for beløpet og innsyn i rapporten fra selskapets takstmann. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen, minus fradrag for standardheving og egenandelen på 10 000 kroner. Har du egne tilbud som viser høyere kostnader, send dem til selskapet. Er dere fortsatt uenige, kan du klage til nemnda.

Hva koster det å klage til Finansklagenemnda?

Vedtektene og saksbehandlingsreglene nevner ikke noe gebyr for å sende inn selve klagen. Er du uenig i en avgjørelse fra sekretariatet, eller blir klagen avvist, koster det 250 kroner å få saken vurdert av nemnda. Fristen er da 21 dager. Bruker du advokat, betaler du advokaten selv, men nemnda kan avgjøre om selskapet skal dekke utgiftene dine til advokat.

Hvor lang tid tar en klage til Finansklagenemnda?

Resultatet skal normalt foreligge innen 90 dager fra klagebehandlingen starter, men fristen kan forlenges i komplekse saker. I praksis tok eierskiftesaker som ble avsluttet i sekretariatet, i snitt 124 dager i 2025. Saker som gikk til selve nemnda, tok i snitt 232 dager. I tillegg kommer tiden du bruker med selskapet før du klager.

Må forsikringsselskapet følge nemndas avgjørelse?

Avgjørelsene er ikke rettslig bindende. Men får du helt eller delvis medhold, er selskapet bundet hvis det ikke innen 21 dager sier fra at det ikke vil følge avgjørelsen. Et selskap som ikke følger den, må dekke både egne og dine nødvendige sakskostnader i første instans hvis saken går til retten. I 2025 ble bare fire av 179 slike avgjørelser ikke fulgt.

Kan jeg gå på selgeren direkte hvis forsikringen sier nei?

Kravet ditt er et krav mot selgeren. Forsikringen dekker selgerens ansvar, og du kan rette kravet direkte mot selskapet. Dekker ikke forsikringen forholdet, kan du fortsatt ha krav mot selgeren personlig. Finansklagenemnda behandler ikke krav mot en privat selger, så da går saken normalt til forliksrådet. Et krav mot både selskapet og selgeren kan tas i samme rettssak.

Stopper en klage til forsikringsselskapet foreldelsesfristen?

Nei. Reklamasjon og forhandlinger med selskapet stopper ikke foreldelsen. Det gjør en klage til Finansklagenemnda, en forliksklage, en stevning eller at selskapet erkjenner kravet. Fører nemndsbehandlingen ikke fram, varer virkningen i ett år etter at saken er avsluttet. Om klagen til nemnda også avbryter foreldelsen overfor selgeren personlig, er ikke avklart. Få råd hvis du nærmer deg tre år fra overtakelsen.

Trenger jeg advokat for å klage på boligselgerforsikringen?

Ikke alltid. Du kan klage til Finansklagenemnda selv, og sekretariatet kan hjelpe med å sette opp klagen. En advokat er mest verdt når kravet er stort, når avslaget bygger på tilstandsrapporten, når du vurderer heving, eller når du har tapt i nemnda. Har du boligkjøperforsikring eller rettshjelp i hus- eller innboforsikringen, kan den dekke advokaten når kravet er avvist.

Hva dekker boligselgerforsikringen ikke?

Det står i vilkårene til det enkelte selskapet. I vilkårene vi har lest, dekkes ikke ansvar som bare bygger på garanti eller løfter fra selgeren, manglende rydding og rengjøring, fjernet tilbehør og nye skader mellom budaksept og overtakelse. Ansvaret er begrenset til salgssummen og høyst 14 millioner kroner. Er forholdet ikke dekket, kan du ha krav mot selgeren personlig.

Hva skjer hvis jeg vil heve kjøpet og selgeren har forsikring?

Heving krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og du må si fra om hevingen innen rimelig tid. I vilkårene vi har lest, kan forsikringsselskapet ved heving kreve at boligen overføres til selskapet, som kan utbedre og selge den videre. Terskelen for heving er høy i nemndspraksis. Snakk med advokat før du sender hevingsmelding, og krev prisavslag som alternativ.