Utbygger har gått konkurs – hvem kan du gå på?

Hva konkursen betyr for kjøpet ditt

Når en utbygger går konkurs, er det ikke gitt hva som skjer med avtalen din. Det avhenger av hvor langt bygget var kommet, hva du har betalt, og om konkursboet vil eller kan fullføre. Uansett er det tre spørsmål du må få svar på: Finnes det en garanti? Har jeg betalt mer enn jeg burde? Og har jeg tinglyst noe som sikrer meg?

Konkursen fjerner ikke rettighetene du har fått etter loven. Loven pålegger utbyggeren å stille garanti for oppfyllelse, og garantien skal stå seg selv om selskapet går under. Se hva som skjer med boligkjøpet hvis utbygger går konkurs for mer om avtalens skjebne.

Garantisten er første vei

Utbyggeren skal stille garanti straks etter avtalen og før byggearbeidet starter (§ 12). Garantien er en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak, eller en deponering. Det betyr at du kan rette kravet direkte mot garantisten.

Størrelsen avhenger av avtalen. Ved oppføringsavtaler skal garantien dekke minst ti prosent av vederlaget, og ved kjøp av bolig med tomt minst fem prosent. Du kan bruke den for krav som følger av utbyggerens mislighold, altså forsinkelse og mangler. Garantibeløpet er taket. Koster ferdigstillingen mer, må du dekke resten selv eller melde kravet i konkursboet.

Garantien kan også gjøres gjeldende av rettsetterfølgere, så den følger boligen hvis du har solgt. Garantisten kan ikke gjøre forbehold som begrenser det.

Hvis du har betalt forskudd

Forskudd er en risiko når utbyggeren går konkurs. Loven sier at en avtale om forskudd bare gjelder så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det som er betalt, og at minst en tidel av vederlaget ikke skal betales før overtakelsen (§ 47). Har du betalt mer enn dette, er avtalen om forskudd i utgangspunktet ikke bindende for deg.

Ved kjøp av bolig med tomt kan entreprenøren bare kreve betaling mot hjemmelsoverføring (§ 46). Skal du betale og ikke får skjøtet, bør du la være. Hjelper det ikke, og konkursen kommer, sitter du med et krav mot boet som du kan bli stående uten dekning for.

Du har rett til å holde tilbake hele vederlaget til garantien er dokumentert. Bruk den retten, også når utbyggeren hevder det er en formalitet.

Slik gikk det for Rolf

Rolf hadde kjøpt en bolig med tomt fra en utbygger og betalt ti prosent i forskudd mot garantibevis. Åtte måneder før avtalt overtakelse gikk selskapet konkurs. Byggingen sto stille med grunnmur og råbygg på plass.

Rolf leste garantibeviset og fant frem kjøpekontrakten. Han sendte en skriftlig melding til garantisten der han ba om vurdering av kravet sitt og viste til at utbyggeren ikke lenger kunne oppfylle. Samtidig meldte han kravet i konkursboet, med kontrakt og betalingsbevis.

Garantisten dekket en del av det Rolf hadde betalt, opp til garantibeløpet. Resten av forskuddet ble hans krav i konkursboet, og han fikk ikke mye derfra. Han måtte finne en annen byggherre for å fullføre, og betalte for det selv.

Andre du kan gå på

Kjøper du fra en næringsdrivende som ikke selv bygget, kan du ha krav mot tidligere ledd. Forbrukeren kan gjøre mangelskrav gjeldende mot tidligere avtaleparter som handlet i næring, i samme grad som entreprenøren kunne (§ 37). Kravene må ha reist innen fristene som gjelder for begge ledd.

Har du kjøpt via et borettslag eller sameie, kan de gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesareal. Det gjelder for eksempel feil ved fasade, tak og fellesanlegg.

I tillegg kan boligen ha en forsikring fra byggetiden. Hvis ikke annet er avtalt, skal entreprenøren holde arbeidet forsikret fram til overtakelsen, og du kan holde tilbake vederlaget til forsikringen er dokumentert (§ 13). Forsikringen dekker ikke alt, og den kommer i tillegg til garantien, ikke i stedet for den.

Frister og det du gjør først

Meld kravet til garantisten så raskt som mulig. Mangler må meldes innen rimelig tid etter at du oppdaget dem eller burde oppdaget dem (§ 30), og kravet mot garantisten kan foreldes. Nemnda som har behandlet en slik sak, la til grunn at mangelskrav foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig.

Ta vare på kontrakt, garantibevis, betalingsbevis og all korrespondanse. Sørg også for at avtalen din er tinglyst der det er mulig. En avtalebasert rett må være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg overfor konkursboet.

Hvordan du fører en sak mot garantisten gjennom nemnd, står i artikkelen om krav mot utbygger gjennom Finansklagenemnda. For hvordan du klager på en utbygger eller entreprenør generelt, kan du se saken om å klage på utbygger. Oversikten over hvem du kan gå på ved feil i nesten ny bolig, ligger i pilaren om utbygger, selger og entreprenør.

Kort oppsummert

• Går utbyggeren konkurs, er garantisten første vei, fordi garantien er stilt av et finansforetak.
• Garantibeløpet setter taket for hva du kan få dekket, og resten må meldes i konkursboet.
• Betal ikke mer forskudd enn loven tillater, og hold tilbake vederlaget til garantien er dokumentert.
• Meld kravet til garantisten raskt og ta vare på kontrakt, garantibevis og betalingsbevis.
• Kjøper du fra en tidligere avtalepart som handlet i næring, kan du ha krav også mot dem.