Garantien fra entreprenøren: slik tar du den i bruk

Hva garantien dekker

Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Plikten gjelder ikke hvis vederlaget ikke overstiger to ganger grunnbeløpet i folketrygden, som tilsvarer 273 098 kroner (beregnet fra grunnbeløpet 1. mai 2026). Ved oppføringsavtaler skal garantien dekke minst ti prosent av vederlaget, og gjelde i fem år etter overtakelsen. For krav som fremmes etter overtakelsen, kan garantien være fem prosent.

Ved kjøp av bolig med tomt gjelder garantien like lenge, og skal dekke minst fem prosent av vederlaget. For krav før overtakelsen kan den være tre prosent. I borettslag regnes garantibeløpet av summen av kontantvederlag og andel fellesgjeld.

Når skal garantien stilles?

Garantien skal stilles straks etter at avtalen er inngått, og i alle tilfeller før byggearbeidet starter. Er det tatt forbehold om byggelån, salg av et visst antall boliger eller igangsettingstillatelse, er det nok at garantien stilles straks forbeholdene faller bort.

Har du ikke fått dokumentasjon på at garantien er stilt, har du rett til å holde tilbake hele vederlaget (§ 12). Be om kopi av garantibeviset før du betaler første avdrag. Garantien skal være en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak, eller deponering. Garantien kan også brukes av dem som overtar boligen etter deg, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser dette.

Slik tar du garantien i bruk

Garantien er ikke en snarvei forbi entreprenøren. Krav mot garantisten forutsetter at du har reklamert overfor ham. Ved mangler må du derfor først si fra skriftlig innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget (§ 30), og gi ham anledning til å rette. Rett etter skal du sende garantisten et skriftlig krav.

Det du trenger, er kontrakten, garantibeviset, reklamasjonen, svaret fra entreprenøren, bilder eller rapporter av feilen og en beregning av kravet. Garantisten vil ofte be om mer, så legg vekt på å besvare raskt. Skriv kravet slik at det tydelig viser hva slags mangel det gjelder, når du oppdaget den, hvor mye det koster å rette, og at entreprenøren ikke har rettet den. Legg ved regninger eller pristilbud fra en annen håndverker som grunnlag for beløpet.

Slik gikk det for Kasper

Kasper overtok et nybygd hus i mars. Året etter oppdaget han at bad og gulvbelegg hadde fuktskader. Han reklamerte skriftlig til entreprenøren med bilder og en rapport, og ba om retting. Entreprenøren svarte at han skulle se på det, men gjorde ingenting. Etter to purringer innså Kasper at entreprenøren ikke kom til å rette.

Han fant garantibeviset og sendte et skriftlig krav til garantisten. Han la ved reklamasjonen, purringene, rapporten og en oppstilling av kostnadene ved å få rettet skaden. Garantisten ba om et par tilleggsdokumenter, og etter et par uker godtok den kravet. Kasper fikk dekket utbedringen opp til garantisummen.

Foreldelse og klage: garantien fra entreprenøren har frister

Selv om garantitiden og reklamasjonsfristen er lange, kan kravet foreldes før. I en avgjørelse i Finansklagenemnda (FinKN-2021-1035) kom nemnda til at mangelskrav mot utbyggeren foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig. Et krav kan altså være foreldet selv om garantitiden ikke er ute.

Foreldelsen avbrytes blant annet når du innbringer tvisten for en godkjent klagenemnd, ved forliksklage eller stevning, eller når skyldneren erkjenner forpliktelsen. Regn derfor med tre år som den praktiske fristen, og sett i gang i god tid. Legg kravet ved en klage til nemnda ved, og husk at en klage til en godkjent nemnd avbryter foreldelsen.

Ønsker du å klage, behandler Finansklagenemnda Bank tvister om entreprenørgaranti etter bustadoppføringslova § 12. Før du går videre, må kravet være reklamert overfor utbyggeren. Boligtvistnemnda behandler tvister om nye boliger, men bare klager på medlemmer av Boligprodusentenes Forening og BNL Håndverk.

Slik går du fram

1. Finn garantibeviset og sjekk beløp, tid og garantist.
2. Reklamer skriftlig til entreprenøren og gi ham anledning til å rette.
3. Send skriftlig krav til garantisten med all dokumentasjon.
4. Sjekk at kravet ikke foreldes, og avbryt foreldelsen i tide om nødvendig.
5. Bruker garantisten lang tid eller avslår, kan du klage til Finansklagenemnda Bank.

Hva garantien betyr etter loven, forklares i Hva er garantien etter bustadoppføringslova § 12?, og hvor lenge den varer, i Hvor lenge varer garantien?. Du kan også lese Byggingen går galt: dine rettigheter mot entreprenøren og Når kan du heve kontrakten med entreprenøren?.

Kort oppsummert

• Entreprenørgarantien tar du i bruk ved å reklamere til entreprenøren og deretter sende skriftlig krav til garantisten.
• Garantien skal dekke minst ti prosent av vederlaget ved oppføring, og gjelder i fem år etter overtakelsen.
• Har du ikke fått dokumentasjon på garantien, kan du holde tilbake hele vederlaget.
• Kravet kan foreldes etter tre år, selv om garantitiden ikke er ute.
• Finansklagenemnda Bank behandler klager på garantisten.