Salgsprospektet for nybygg: bindende eller bare illustrasjon?

Hva prospektet binder utbyggeren til

Bustadoppføringslova (loven om kjøp av bolig som utbygger bygger eller ferdigstiller) har to regler som treffer prospektet. Det er en mangel hvis du ikke fikk opplysninger utbyggeren kjente eller måtte kjenne til. Og det er en mangel hvis resultatet ikke svarer til opplysninger som ble gitt da avtalen ble inngått, eller i markedsføringen (§§ 26 og 27). Et salgsprospekt er markedsføring.

Det avgjørende er dermed hva prospektet faktisk opplyser. «Moderne kjøkken med integrerte hvitevarer» er en opplysning om utstyr. «Solrik terrasse med utsikt over fjorden» er mer et salgsargument. Jo mer konkret og målbart, desto sterkere står du.

Illustrasjon eller opplysning: slik skiller du dem

Utbyggere skriver ofte at bilder og tegninger «er illustrasjoner». En slik tekst fjerner ikke lovens regel om opplysninger. Se heller på hva bildet viser:

• Et perspektivbilde av fasaden med trær og mennesker sier lite om hva du får, og bør leses som stemning.
• En plantegning med mål, romfordeling og plassering av vinduer er en opplysning om resultatet.
• En materialliste med fabrikat og overflater er en opplysning.
• Et bilde av en balkong, en takterrasse eller et bad viser noe du kan ha lagt til grunn når du kjøpte.

Er du i tvil, bør du behandle bildet som en opplysning og sjekke om kontrakten sier noe annet. Mangel etter loven kan også følge av avtalen selv: resultatet skal være i samsvar med avtalen og med kravene til godt utført arbeid (§ 25). Kontraktens beskrivelse går derfor først, og prospektet kommer i tillegg.

Slik gikk det for Solveig

Solveig kjøpte en tre-roms på tegning. Prospektet viste en innglasset balkong og et bad med gulvvarme. Kontrakten beskrev «balkong» og «bad med fliser». Da hun overtok, var balkongen åpen, og badet manglet gulvvarme.

Hun hadde tatt vare på prospektet, nettsiden slik den så ut da hun kjøpte, og e-postene fra selgeren. Skriftlig reklamasjon gikk til utbyggeren med bilder av begge feilene. Utbyggeren svarte at prospektet bare var illustrasjoner, men godtok å se på badet fordi kontraktens tilvalgsliste hadde med gulvvarme. Balkongen falt utenfor: kontrakten sa «balkong», og prospektets bilde var det eneste som viste glass. Utbyggeren monterte gulvvarme uten kostnad for Solveig, men balkongkravet førte ikke frem.

Dokumentasjonen du bør sikre

Det er du som må sannsynliggjøre at boligen avviker fra det som ble lovet. Da hjelper det å ha kildene samlet:

1. Prospektet i den versjonen du fikk, gjerne som PDF med dato.
2. Skjermbilder av annonsen og utbyggerens nettside før de endres.
3. Kontrakten med vedlegg, herunder beskrivelser av bygg, leveranse og tilvalg.
4. E-poster og meldinger med selger eller megler om det du spurte om.
5. Bilder av boligen slik den ble levert.

Hadde du bestilt endringer eller tilleggsarbeid, står de i egne bestillinger. Forbrukeren kan kreve endringer og tilleggsarbeid som henger sammen med det avtalte (§ 9), og utbyggeren kan kreve at bestillingen skjer skriftlig. Det som ikke står skriftlig, blir vanskelig å bevise.

Hva du gjør når boligen avviker

Reklamer skriftlig og konkret. Skriv hvilken opplysning i prospektet det gjelder, hva du fikk, og hva du krever. Fant du avviket ved overtakelsen, må du melde det så snart som mulig. Du kan nekte å overta boligen hvis mangelen gir rimelig grunn til det. Skriv avviket inn i overtakelsesprotokollen.

Hva du kan kreve, avhenger av hva som er feil. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Er det urimelig høyt, settes det til verdireduksjonen. Utbyggeren har rett til å rette hvis det kan gjøres uten vesentlig ulempe for deg. Utbyggeren kan også få krav om at du godtar en rimelig løsning. Fristene og kravene forklares i feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?.

Gjelder avviket areal, finnes det egne vurderinger, se hva er arealsvikt i et nybygg?. Har du bare signert en reservasjon og ikke en endelig kjøpsavtale, er det andre spørsmål som avgjør hva du er bundet av, og det forklarer hva er en bindende avtale om kjøp av nybygg?.

Loven kan ikke avtales bort til ulempe for deg som forbruker. En setning i prospektet om at «ingenting i dette prospektet er bindende» stiller deg derfor ikke dårligere enn loven gjør (§ 3). Hvilken lov som gjelder for boligen din, avklarer bustadoppføringslova eller avhendingslova – hvilken gjelder?.

Kort oppsummert

• Et prospekt for nybygg er bindende for det som er konkrete opplysninger om boligen, ikke for rene stemningsbilder.
• Avviker boligen fra opplysninger i prospektet eller markedsføringen, er det en mangel etter bustadoppføringslova.
• Kontrakten og prospektet leses sammen, og du må selv sannsynliggjøre avviket.
• Sikre prospektet, skjermbilder av annonsen og all skriftlig kommunikasjon før du reklamerer.
• Skriv avviket inn i overtakelsesprotokollen og reklamer skriftlig så snart du oppdager det.