Entreprenøren skylder på været – holder det?

Entreprenørens frister og hva han kan kreve forlenget

Bustadoppføringslova (loven om kjøp og bygging av ny bolig) sier at entreprenøren skal holde avtalte frister for overtakelse, fullføring og hjemmelsoverføring. Han kan likevel kreve fristforlengelse i tre tilfeller:

• ved endringer du har bestilt
• ved forhold på din side
• ved hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med da avtalen ble inngått

Været hører hjemme i den siste gruppen, men bare i sjeldne tilfeller. Vanlig regn, kulde eller vind i de månedene bygging pågår, er noe entreprenøren må regne med når han setter fristen. Et ekstraordinært uvær, som han ikke kunne forutse, kan derimot være en hindring. Grensen avgjøres etter en konkret vurdering av hva som var å regne med da avtalen ble inngått.

Kravet må dessuten varsles uten ugrunnet opphold. Det betyr at entreprenøren ikke kan komme med «været» først når du spør hvorfor du ikke får nøklene. Varslet må komme underveis, med en forklaring og et forslag til ny frist.

Hva du bør sjekke først

Før du tar stilling til forklaringen, avklar disse punktene:

1. Hvilken frist står i kontrakten, og gjelder den overtakelse, fullføring eller begge?
2. Har entreprenøren sendt et skriftlig varsel om fristforlengelse, og når kom det?
3. Hva skyldes forsinkelsen egentlig? Været kan være en bekvem forklaring hvis det egentlig mangler folk eller materialer.
4. Var uværet noe entreprenøren burde forutsett i den perioden?
5. Har du selv bestilt endringer som kan forklare deler av forsinkelsen?

Be entreprenøren om en skriftlig forklaring med datoer, og ta vare på svaret. Spør også om fremdriftsplanen som viser hvor mange dager som er forskjøvet. Se hva som regnes som forsinkelse fra entreprenøren og kan entreprenøren kreve fristforlengelse for mer om hva som er akseptabelt.

Slik gikk det for Bente

Bente skulle overta en enebolig 1. juni. I midten av mai fikk hun beskjed på telefon om at huset ville bli forsinket, fordi det hadde regnet så mye at malingen ikke kunne tørke. Ingenting var skriftlig, og entreprenøren ville ikke si hvor lenge det ville vare.

Bente skrev til entreprenøren og ba om at han sendte skriftlig varsel med begrunnelse og ny dato. Hun påpekte at regn på våren var noe han måtte regne med da avtalen ble inngått. Entreprenøren svarte at det hadde vært «uvanlig mye regn», men kunne ikke vise noe som skilte det fra en vanlig vår. Bente tok forklaringen ikke til følge og krevde dagmulkt fra 1. juni til overtakelsen. Entreprenøren godtok kravet og betalte, fordi han ikke hadde varslet i tide.

Dagmulkt når fristen ikke er utsatt

Er du ikke enig i at forsinkelsen skyldes en hindring, har du krav på dagmulkt:

• Er ikke høyere mulkt avtalt, er dagmulkten én promille av samlet vederlag per dag. Omfatter avtalen tomten, er laveste sats 0,75 promille.
• Dagmulkten skal aldri være lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden da forsinkelsen oppsto. Per 1. mai 2026 er det 682,75 kroner per dag.
• Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager.
• Du kan kreve dagmulkt uten å dokumentere økonomisk tap.

Med et vederlag på 5 000 000 kroner blir dagmulkten 5 000 kroner per dag, og etter 100 dager høyst 500 000 kroner. Dagmulkten stanser når du overtar boligen. Dagmulkt og erstatning kan settes ned hvis det virker urimelig for entreprenøren. Hvordan beregningen gjøres i detalj, står i entreprenøren er forsinket.

Hva du kan gjøre utover dagmulkt

Tap ut over dagmulkten kan du bare kreve hvis entreprenøren eller noen han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det er en høy terskel.

Blir forsinkelsen så alvorlig at den er et vesentlig avtalebrudd, kan du heve avtalen, men hevingskravet må meldes før overtakelsen. Ved heving kan du kreve dekket nødvendige merkostnader ved at andre fullfører arbeidet, og påløpt dagmulkt trekkes fra i erstatningen. Du kan også holde tilbake vederlag. Hvor mye som er forsvarlig, står i hvor mye du kan holde tilbake fra entreprenøren. Har entreprenøren krevd mer penger for merarbeid, er tilleggsregningen fra entreprenøren nyttig. Alt om rettighetene dine står i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Været gir bare rett til lengre frist når det er en hindring utenfor entreprenørens kontroll som han ikke kunne regne med da avtalen ble inngått.
• Entreprenøren må varsle fristforlengelse uten ugrunnet opphold, og skriftlig er det tryggeste.
• Vanlig vær i byggesesongen er som hovedregel ikke nok til å utsette overtakelsen.
• Holder ikke forklaringen om været, kan du kreve dagmulkt uten å dokumentere tap, høyst for 100 dager.
• Er forsinkelsen et vesentlig avtalebrudd, kan du heve før overtakelsen og holde tilbake vederlag.