Fukt i betongen i nybygget – hvem har ansvaret?

Hva fukt i betongen betyr i praksis

Betong inneholder mye vann når den støpes, og den må tørke før gulvbelegg, parkett og maling legges på. Legges det tette lag oppå for tidlig, kan fukt bli fanget og gi blemmer, lukt, mugg eller skader på gulv. I nybygg er det derfor en risiko som byggherren og entreprenøren skal styre.

Fukt kan også komme utenfra: lekkasjer i tak eller fasade under bygging, manglende tetting under grunnmur, eller vann som får stå på betongdekket. Hvilken kilde det er, avgjør hvem som har ansvaret. Du trenger ikke selv å kunne det tekniske, men du må kunne peke på hva du ser og hva som er målt.

Hvem har ansvaret for fukten

Overfor deg er det som regel entreprenøren du har avtalen med som har ansvaret. Han skal utføre arbeidet på faglig godt vis og bruke materialer av vanlig god kvalitet. Det gjelder også når byggearbeidene er utført av en underentreprenør, siden entreprenøren svarer for dem. Du trenger dermed ikke gå til betongentreprenøren selv.

I tillegg kan kravene gjøres gjeldende mot tidligere avtaleparter som handlet i næring, i samme grad som entreprenøren kunne. Det kan være aktuelt hvis du har kjøpt fra en aktør som ikke selv bygde. Kartet over hvem som svarer for hva, finner du i feil i nesten ny bolig. Spørsmål om ansvar for grunnforhold og drenering er egne saker, se hvem har ansvaret for overvann og drenering.

Slik gikk det for Unni

Unni overtok en nybygd leilighet i november. I februar la hun merke til at parketten hevet seg i stuen, og det luktet fuktig. Utbyggeren mente det var lufting og at hun hadde vasket for våt.

Unni hadde bilder fra overtakelsen som viste tørt gulv, og hun bestilte en fuktmåling. Den viste høy fukt i betongen under parketten. Sakkyndig mente at parketten var lagt før betongen var tilstrekkelig tørr. Hun sendte reklamasjon med rapporten og krevde at gulvet ble tatt opp og betongen tørket. Utbyggeren avviste først kravet, men aksepterte etter et møte å bytte gulvbelegget og tørke betongen for egen regning. Unni fikk også dekket utgiftene til målingen.

Hva du må dokumentere

Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Start med å dokumentere symptomene: bilder av hevet gulv, flekker, lukt og dato for når du oppdaget dem. Be deretter om en fuktmåling fra en sakkyndig som også vurderer årsaken, og ikke bare rapporterer verdiene.

Mangel vurderes ut fra forholdene ved overtakelsen, selv om feilen viser seg senere. Entreprenøren svarer også for senere feil som skyldes hans avtalebrudd. Er skaden i stedet en følge av at du selv har hatt en lekkasje eller utført arbeid, blir det ikke en mangel. Protokollen fra overtakelsesforretningen og alle bilder fra tiden før du flyttet inn er derfor viktige.

Er fuktskaden en følge av skade under byggingen, skal entreprenøren, hvis ikke annet er avtalt, holde arbeidet forsikret fram til overtakelsen. Risikoen for boligen går først over på deg ved overtakelsen.

Hva du kan kreve

Du kan holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag eller heving, og kreve erstatning. Ved fukt i betongen er retting det som ofte er relevant: tørking, utskifting av gulvbelegg og eventuelle tiltak i bygningen. Entreprenøren har rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg, og du kan kreve retting hvis kostnaden ikke står i urimelig forhold til det du oppnår.

Prisavslaget er kostnaden ved å få mangelen rettet. Erstatning kan kreves for tap som ikke dekkes av prisavslaget, og kan kreves uten at du må vise skyld hos entreprenøren, unntatt ved hindring utenfor hans kontroll. Heving er forbeholdt vesentlige avtalebrudd.

Frister og garanti

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget fukten. Senest kan en mangel kreves fem år etter overtakelsen. I saker mot garantisten er det også viktig å vite at mangelskrav kan foreldes etter tre år fra overtakelsen, selv om reklamasjonsfristen og garantitiden fortsatt løper. Det kom nemnda til i en sak fra Finansklagenemnda, så vent ikke med å reklamere.

Blir utbyggeren borte eller går konkurs, kan garantien komme inn. Se utbygger har gått konkurs. Flere feil dukker ofte opp etter ett år, som beskrevet i feil i nybygget oppdaget etter ett år, og lydproblemer og andre byggefeil følger egne regler, se lydisolasjonen i nybygget er for dårlig.

Kort oppsummert

• Fukt i betongen i nybygget er normalt entreprenørens ansvar overfor deg, også når en underentreprenør har utført arbeidet.
• Du må sannsynliggjøre mangelen, og en fuktmåling som også vurderer årsaken er det sterkeste beviset.
• Du kan kreve retting, prisavslag, erstatning og i alvorlige tilfeller heving, og entreprenøren har rett til å rette.
• Reklamer raskt, siden mangelskrav kan foreldes etter tre år og senest kan kreves fem år etter overtakelsen.
• Ta vare på protokollen og bilder fra overtakelsen, siden fukt vurderes ut fra tilstanden da.