Første vinter i nytt hus: 5 tegn på skjulte feil

1. Se etter fuktflekker i tak og vegger

Vinteren gir stor forskjell mellom ute og inne, og fukt setter seg der isolasjon, lufting eller tetting svikter. Gå gjennom rommene i overetasjen, langs yttervegger, rundt vinduer og i taket. Se etter mørke eller gulnede flekker, bobler i malingen, tapet som slipper og svulmet gulvlist. Tegnet er tydeligst noen dager etter mildvær eller snøsmelting.

Ta bilder med dato og noter hvor på veggen flekken er, hvor stor den er og om den vokser. Sammenlign med bilder fra visningen og med tilstandsrapporten. Hadde rapporten et punkt om avvik i akkurat denne bygningsdelen, er tilstandsgrad 2 eller 3 av betydning. Grad 2 betyr vesentlige avvik der tiltak trengs i nær fremtid. Grad 3 betyr store eller alvorlige avvik der utbedring trengs straks eller innen kort tid. Sto det ingenting om det, er det en styrke for deg.

2. Merk mugglukt og innestengt luft

Lukt kommer ofte før noe synes. Kjellerrom, bad, kott og skap mot yttervegg er stedene du bør lukte på. En muggen eller jordaktig lukt tyder på fuktig materiale bak overflaten. Ikke riv opp noe før du har dokumentert. Skriv ned hvilke rom det gjelder og når du la merke til det.

Skal du engasjere en sakkyndig for å finne årsaken, be om en skriftlig rapport. Rapporten vil kunne vise hvor lenge feilen har vært der, og det betyr mye for om den var til stede da du overtok. Mangel vurderes nemlig ut fra tidspunktet da risikoen gikk over på deg. Det kan være en mangel selv om feilen først viser seg senere. Du må likevel selv sannsynliggjøre at det er en mangel.

3. Følg med på kalde trekk og kondens, slik Sara gjorde

Sara flyttet inn i et hus i september. I desember la hun merke til kald trekk langs et vindu, og kondens som rant nedover glasset hver morgen. Hun tok bilder hver dag i en uke og skrev ned utetemperaturen. Deretter sendte hun bildene til selgeren og spurte om han hadde kjent til problemet.

Kald trekk og kondens kan ha mange årsaker, fra dårlig tetting til feil lufting. Ikke alt er en mangel. Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et eldre hus med gamle vinduer må du tåle en del av. Gjelder klagen noe selgeren visste og burde ha sagt fra om, kan det derimot være en mangel som du kan kreve for (§ 3-7). Selgeren svarte at han aldri hadde merket noe, og at huset var solgt «som det er». Saras dokumentasjon viste likevel at vinduet hadde vært fuktskadet fra før, og etter en rapport fra en bygningssakkyndig tilbød selgeren å bytte vinduet. Hun godtok, siden retting selgeren har rett til å utføre ikke kan avvises uten grunn.

Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold ingen virkning, men de kan likevel ha betydning for hva du kunne forvente ut fra pris og stand.

4. Se etter frostskader utenfor og innenfor

Frost kan sprenge rør, løfte fundament og skade utvendig kledning. Se etter sprekker i puss, avflassing på grunnmuren, svulmet trepanel og vann fra utvendige kraner og avløp. Sjekk at nedløpene ikke har frosset og at snø ikke ligger opp mot kledningen. Merk at snødekket taket kan skjule feil, og at tilstandsrapporten ikke skal ha vurdert en del som var dekket av snø.

Gjør dette systematisk. Gå rundt huset med mobilen, ta bilder av alle sider og noter hvor du har sett noe. Ikke gjør permanente utbedringer før feilen er dokumentert, men begrens tapet med rimelige tiltak. Den som ikke begrenser tapet, må bære den delen selv.

5. Meld skjulte feil fra første vinter til selgeren

Har du dokumentasjon og mistenker en mangel, skal du melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Absolutt lengste frist for en brukt bolig er fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har påtatt seg lengre ansvar. Selgeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.

Skriv hva du har sett, hvor og når, legg ved bilder og rapport, og si hva du krever. Kravene er prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Selgeren kan tilby å rette, og da må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Mer om hva som gjelder ved reklamasjon, står i artikkelen om når selger kan nekte ansvar for skjulte feil og i spørsmålet om prisavslag for skjulte feil. Hva du også bør sjekke i høstsesongen, står i artikkelen om første høststorm i nytt hus. En samlet oversikt over de første ukene finner du i artikkelen om første uke i ny bolig.

Kort oppsummert

• Første vinter i nytt hus kan avsløre skjulte feil: fuktflekker, mugglukt, kalde trekk, kondens og frostskader er de fem tegnene å lete etter.
• Et tegn er ikke et bevis. Det avgjørende er om feilen var der ved overtakelsen og hva du kunne forvente ut fra alder og pris.
• Dokumenter med bilder, datoer og en skriftlig rapport fra en sakkyndig.
• Reklamer skriftlig til selger innen rimelig tid, og hold deg innenfor fristen på fem år.