Hvor mye kan du holde tilbake fra entreprenøren?

Når du kan holde tilbake hele vederlaget

I to situasjoner har du rett til å holde tilbake alt, uavhengig av andre feil:

• Garantien er ikke dokumentert. Til det er dokumentert at entreprenøren har stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12, har du rett til å holde tilbake hele vederlaget. Garantien skal være stilt straks etter avtaleinngåelsen, og alltid før byggearbeidet starter.
• Forsikringen er ikke dokumentert. Hvis ikke annet er avtalt, skal entreprenøren holde arbeidet forsikret fram til overtakelsen. Du kan holde tilbake hele vederlaget til forsikringen er dokumentert.

Disse reglene er kraftige, fordi de gjør at du ikke behøver å regne ut noe. Det er bare å be om dokumentasjonen, og la være å betale til den kommer.

Tilbakehold ved mangler eller forsinkelse

Ved mangel kan du holde tilbake vederlag, i tillegg til å kreve retting, prisavslag, heving og erstatning. Ved forsinkelse kan du også holde tilbake, ved siden av dagmulkt, heving og erstatning. Loven for nybygg setter ingen fast prosent for hvor mye. Det som teller, er at det du holder tilbake, står i rimelig forhold til kravet du vil sikre.

Praktisk betyr det:

1. Få et anslag på hva det koster å rette mangelen. Det er også utgangspunktet for prisavslag ved nybygg, altså kostnaden ved å få mangelen rettet.
2. Holde tilbake beløpet med litt margin, men ikke hele vederlaget hvis feilen er liten.
3. Skriv til entreprenøren hva du holder tilbake, og hvorfor.
4. Betal resten til avtalt tid.

Holder du tilbake for mye, kan entreprenøren kreve renter og hevde at du har misligholdt betalingen. Se hva som gjelder for feilene i hvor mye kan jeg holde tilbake ved feil.

Slik gikk det for Arvid

Arvid bygget enebolig for fem millioner kroner. Ved overtakelsen var det gjort en ferdigmelding, men ni av tolv punkter i protokollen var rettet, og tre stod åpne: fall på terrassen, manglende tetting rundt et vindu og en dør som ikke låste. Entreprenøren krevde sluttoppgjør.

Arvid fikk et anslag på hva de tre punktene ville koste å rette. Han holdt tilbake et beløp litt over anslaget, og betalte resten av sluttfakturaen. I brevet skrev han hva som sto åpent og at han ville utbetale når alt var rettet. Entreprenøren protesterte og mente at beløpet var for høyt. Arvid satte da den omtvistede delen på en konto i banken og opplyste entreprenøren om det. Innen kort tid var punktene rettet, og pengene ble frigitt. Entreprenøren fikk dermed sikkerhet for at pengene fantes, og Arvid fikk retting uten sak.

Deponering er den trygge veien når dere er uenige

Er deler av vederlaget omtvistet, kan du deponere den omtvistede delen på en konto i en finansinstitusjon. Da kan ikke entreprenøren si at du unndrar deg betaling, og du kan ikke bli beskyldt for å ha brukt pengene selv.

En del av sluttoppgjøret er dessuten bundet av frister. En sluttfaktura uten forbehold blir bindende for deg hvis du ikke har protestert innen én måned etter at du fikk den, med mindre kravet er urimelig. Protester derfor skriftlig, selv om du holder tilbake penger.

Forskudd og forsiktighet med utbetalinger

Det enkleste er å ikke ha betalt for mye på forhånd. Avtale om forskudd gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det du har betalt, og minst en tidel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen. Betal derfor ikke ut mer enn arbeidet tilsier. Har du sluppet pengene tidlig, har du mindre å holde tilbake med.

Har du kjøpt bolig med tomt, kan entreprenøren bare kreve betaling mot hjemmelsoverføring. Denne regelen er også en beskyttelse: du betaler når du får eierretten din.

Det som kan gå galt

Uenigheter om tilbakehold kan ende i nemnd eller retten, og det er tidkrevende. Boligtvistnemnda behandler tvister om nybygg mot medlemmer av bransjen, og er gratis for forbrukeren. Har entreprenøren også krevd mer enn avtalt, se tilleggsregningen fra entreprenøren og du og entreprenøren er uenige om hva som var avtalt. Er det aktuelt å gå helt ut av avtalen, forklarer når du kan heve kontrakten med entreprenøren hva som kreves. Forsinkelsen er beskrevet i entreprenøren er forsinket, og du finner samlet oversikt i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Du kan holde tilbake hele vederlaget til garantien og forsikringen er dokumentert.
• Ved mangler og forsinkelse kan du holde tilbake så mye som trengs for å sikre kravet, men beløpet bør stå i forhold til det du krever.
• Deponer den omtvistede delen på en konto i stedet for å nekte å betale.
• Protester skriftlig innen en måned etter sluttfakturaen, også når du holder tilbake penger.
• Betal ikke mer i forskudd enn verdien av det utførte arbeidet, så har du noe å holde tilbake med.