Forsinket overtakelse av nybygget og dagmulkt

Når er overtakelsen forsinket

Entreprenøren skal holde de avtalte fristene for overtakelse, fullføring og hjemmelsoverføring. Overtakelse skjer ved overtakelsesforretningen, eller ved at arbeidet er fullført og du har flyttet inn. Kommer ikke boligen til overtakelse innen den avtalte datoen, er det som utgangspunkt en forsinkelse.

Utbyggeren kan kreve utsatt frist i noen tilfeller: ved endringer du har bestilt, ved forhold på din side, eller ved hindringer utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med da avtalen ble inngått. Kravet om fristforlengelse må han varsle uten ugrunnet opphold. Sier han ikke fra i tide, kan han få problemer med å bruke det mot deg. Hva som regnes som forsinkelse, er også drøftet i hva regnes som forsinkelse fra entreprenøren.

Slik regnes dagmulkt for forsinket nybygg

Dagmulkt er en fast sats per dag, og du kan kreve den uten å vise at forsinkelsen har kostet deg noe. Har partene avtalt en høyere mulkt, gjelder den. Ellers er satsen 1 promille av samlet vederlag per dag. Omfatter avtalen også tomten, er laveste sats 0,75 promille. Uansett skal dagmulkten ikke være lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden da forsinkelsen oppsto. Med grunnbeløpet fra 1. mai 2026 blir det 682,75 kroner per dag.

Dagmulkten kan kreves for høyst 100 dager, og den stanser når du overtar boligen. Et regneeksempel: med samlet vederlag på 5 000 000 kroner og en sats på 1 promille blir dagmulkten 5 000 kroner per dag. Etter 100 dager er taket nådd, altså 500 000 kroner. For en enkelt dag kan du derfor regne raskt med å dele vederlaget på tusen.

Dagmulkt eller erstatning kan settes ned hvis den virker urimelig for entreprenøren. Dette er en snever unntaksregel, og du bør ikke regne med at den brukes ved en vanlig forsinkelse. Hvordan beregningen gjøres i praksis, er også forklart i hvordan beregnes dagmulkt.

Slik gikk det for Andrzej

Andrzej hadde avtalt overtakelse av en nybygd leilighet 1. juni, med et samlet vederlag på 4 000 000 kroner. Da datoen kom, var ikke boligen ferdig, og utbyggeren varslet ny dato 45 dager senere uten å begrunne det.

Andrzej svarte skriftlig med en gang og sa at han ville kreve dagmulkt. Dagmulkten var 1 promille, det vil si 4 000 kroner per dag. Utbyggeren hevdet i etterkant at en leverandør hadde sviktet, men hadde ikke varslet om noen hindring underveis. Boligen ble overtatt etter 38 dager. Dagmulkten stanset da, og utbyggeren trakk 152 000 kroner fra i sluttoppgjøret. Andrzej fikk ikke erstattet ekstra husleie, fordi utbyggeren ikke hadde opptrådt grovt uaktsomt.

Tap utover dagmulkten

Dagmulkten er ment å dekke tapet ved forsinkelsen, så den er også et tak. Vil du ha erstatning for mer, for eksempel dobbel husleie eller flytteutgifter, må du vise at entreprenøren eller noen han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det er en høy terskel, og de fleste forsinkelser kommer ikke over den.

Ved heving og nytt oppdrag kan du derimot kreve nødvendige merkostnader for å få boligen fullført av andre, men påløpt dagmulkt trekkes fra i erstatningen. Ta vare på alle kvitteringer og dokumenter som viser hva forsinkelsen har kostet, siden både dagmulkt, erstatning og lemping vurderes ut fra dem.

Heving og tilbakeholdelse

Du kan heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Det er ikke nok at det tar noen uker lenger enn planlagt. Er du i tvil, er dagmulkten det trygge kravet. Hevingskravet må også meldes før overtakelsen, så du kan ikke først overta boligen og deretter heve på grunn av forsinkelsen.

Du kan i tillegg holde tilbake vederlag ved forsinkelsen. Det gir deg et press på utbyggeren mens saken pågår, men du bør ikke holde tilbake mer enn det som trengs for å sikre kravet ditt. Gjelder tvisten en usikker sluttfaktura, husk at innvendinger mot en sluttfaktura uten forbehold må reises senest én måned etter mottak. Spørsmål om å nekte overtakelse er behandlet i når kan jeg nekte overtakelse.

Slik krever du dagmulkt

Skriv til utbyggeren så snart forsinkelsen er et faktum. Oppgi avtalt overtakelsesdato, at du krever dagmulkt og hvilket vederlag som ligger til grunn. Krav på dagmulkt faller ikke bort av at du utsetter det, men utbyggeren vil gjerne trekke fram at du aksepterte en ny dato uten forbehold. Skriv derfor «uten at det svekker kravet om dagmulkt» når du godtar en ny frist.

Avtal gjerne selve overtakelsesdagen skriftlig, slik at telleren stopper på en dato begge kjenner. Møter du motstand, er det samlede rådet i feil i nesten ny bolig og i feil i nybygget oppdaget etter ett år nyttig når forsinkelsen er over og feilene begynner å dukke opp.

Kort oppsummert

• Forsinket overtakelse av nybygget gir krav på dagmulkt uten at du må dokumentere tap.
• Satsen er 1 promille av vederlaget per dag, med minst en halv prosent av grunnbeløpet, og den kan kreves for høyst 100 dager.
• Tap utover dagmulkten krever grov uaktsomhet eller uredelighet hos entreprenøren.
• Heving krever et vesentlig avtalebrudd og må meldes før overtakelsen.
• Krev dagmulkt skriftlig, og godta en ny overtakelsesdato bare med forbehold om kravet.