Entreprenøren gikk konkurs før huset var ferdig

Garantien er det første du sjekker når entreprenøren går konkurs

Bustadoppføringslova (loven om kjøp og bygging av ny bolig) pålegger entreprenøren å stille garanti for at avtalen blir oppfylt. Garantien skal stilles straks etter at avtalen er inngått, og alltid før byggearbeidet starter. Den skal være en selvskyldnergaranti (garantisten hefter som om han selv skyldte deg pengene) eller tilsvarende fra et finansforetak som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Pengene kan også være deponert.

Plikten gjelder ikke hvis vederlaget ikke overstiger to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Per 1. mai 2026 tilsvarer det 273 098 kroner. De fleste boligprosjekter ligger langt over den grensen.

Finn garantibeviset først. Da vet du hvem kravet skal rettes mot, og hva garantien faktisk lyder på. Har du aldri sett noe bevis, er det et varsel i seg selv. Helt til det er dokumentert at garantien er stilt, har du rett til å holde tilbake hele vederlaget. Garantien kan også brukes av den som overtar boligen etter deg, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser det.

Hvor mye garantien dekker

Beløpet avhenger av hva slags avtale du har:

• Ved en avtale om oppføring av bolig skal garantien dekke minst ti prosent av vederlaget, og den skal gjelde i fem år etter overtakelsen. For krav som kommer etter overtakelsen, kan garantien være halvert.
• Ved kjøp av bolig med tomt skal garantien dekke minst fem prosent av vederlaget. For krav før overtakelsen kan den være tre prosent.
• For en bolig i borettslag regnes beløpet av kontantvederlaget pluss andelen fellesgjeld.

Regn ut hva prosentene betyr i kroner for din kontrakt. Ti prosent av vederlaget er langt mindre enn hele huset, så garantien dekker ikke nødvendigvis alt du taper hvis konkursen kommer sent i prosjektet.

Slik gikk det for Hallvard

Hallvard hadde avtale om en enebolig til 5 000 000 kroner. Grunnmur og råbygg var reist, og han hadde betalt to avdrag da entreprenøren gikk konkurs. Byggeplassen sto tom i to uker før han fikk beskjed på e-post.

Han fant garantibeviset fra banken i mappen fra kontraktsmøtet og tok bilder av byggeplassen samme uke. En uavhengig byggekyndig skrev ned hva som var utført, og hva som gjensto. Så sendte Hallvard et skriftlig krav til garantisten, med kontrakten, betalingsoversikten, bildene og rapporten.

Banken godtok dokumentasjonen og dekket merkostnadene ved å få huset fullført av en annen entreprenør. Men den dekket bare opp til garantibeløpet, som var ti prosent av kontraktssummen. Resten måtte Hallvard betale selv. Han merket seg at tallet i garantibeviset var det som avgjorde, ikke hvor mye huset var verdt.

Betalingene du allerede har gjort

Det som gjør en konkurs dyrest, er penger du har betalt for arbeid som ikke er utført. Loven har noen sperrer mot det. Avtale om forskudd gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det du har betalt. Dessuten skal minst en tidel av vederlaget ikke betales før overtakelsen. Har du betalt mer enn byggets verdi, er det forskjellen som er hullet ditt. Hvordan du bruker tilbakeholdsretten før det går så langt, står i hvor mye du kan holde tilbake fra entreprenøren.

Har du kjøpt bolig med tomt, kan entreprenøren bare kreve betaling mot at du får hjemmel (skjøte og eierrett) til eiendommen. En rett som bygger på avtale må dessuten være tinglyst senest dagen før konkursen åpnes, for å stå seg overfor konkursboet. Sjekk i grunnboken hva som faktisk er registrert på deg.

Entreprenøren skal, hvis ikke annet er avtalt, holde arbeidet forsikret fram til overtakelsen. Se etter hvem som står som forsikringstaker, og om forsikringen er betalt. Dokumenterer ingen forsikringen, kan du holde tilbake hele vederlaget også av den grunn.

Slik ordner du kravet mot garantisten

Kravet mot garantisten står og faller på dokumentasjon. Samle kontrakten, garantibeviset, alle innbetalinger, bilder og en beskrivelse av hva som er utført. Send kravet skriftlig, og si hva du krever.

Finansklagenemnda Bank behandler tvister om entreprenørgaranti etter bustadoppføringslova § 12. Krav mot garantisten forutsetter at du har reklamert overfor utbyggeren. I en avgjørelse fra 2021 (FinKN-2021-1035) kom nemnda til at mangelskrav mot utbyggeren foreldes tre år etter overtakelsen, og at kravet mot garantisten foreldes samtidig. Et krav kan altså være foreldet selv om reklamasjonsfristen og garantitiden ikke er ute. Hvis huset også har mangler, bør du derfor ikke vente.

Forsinkelse og heving når byggingen står stille

Står byggingen stille, kan du ha krav ut over garantien. Ved forsinkelse kan du kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning og holde tilbake vederlag. Heving krever at forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, og du må melde hevingen før overtakelsen. Ved heving kan du kreve dekket nødvendige merkostnader ved at andre fullfører arbeidet. Påløpt dagmulkt trekkes fra i erstatningen. Slik regnes dagmulkten forklares i entreprenøren er forsinket.

Den samme situasjonen finnes for hele felt med boliger. Bygger du i et felt, er det nyttig å lese hva som skjer når utbygger går konkurs midt i feltutbyggingen. Hele bildet av rettighetene dine finner du i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Når entreprenøren går konkurs, er garantien etter bustadoppføringslova det du bygger kravet på, og du må finne garantibeviset først.
• Garantien skal minst tilsvare ti prosent av vederlaget ved oppføring, og fem prosent ved kjøp av bolig med tomt.
• Har du ikke fått dokumentert garantien, kan du holde tilbake hele vederlaget.
• Dokumenter byggestatus med bilder og en byggekyndig før noen andre tar over arbeidet.
• Krev garantisten skriftlig og reklamer til utbyggeren, ellers kan kravet mot garantisten bli foreldet.