Bustadoppføringslova eller avhendingslova – hvilken gjelder?

Slik avgjør du om bustadoppføringslova eller avhendingslova gjelder

Bustadoppføringslova (loven om kjøp og bygging av ny bolig) gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig. Den gjelder også avtaler om kjøp av bolig med tomt når entreprenørens arbeid ikke er fullført på avtaletiden. Fritidshus og eierseksjoner er med, og full ombygging regnes som oppføring (§ 1).

Avhendingslova (loven om salg av brukt bolig) gjelder ikke for avtaler som bustadoppføringslova dekker. Motsatt sier bustadoppføringslova at avtaler som ikke faller inn under den, følger avhendingslova eller tomtefesteloven (§ 4). De to lovene utfyller hverandre, slik at bare én av dem gjelder for din avtale.

Slik ser de to lovene ut i praksis

Det første spørsmålet er hvem du har kjøpt av. Bustadoppføringslova gjelder bare hvis entreprenøren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet (§ 2). Kjøper du fra en privatperson, gjelder avhendingslova.

Det andre spørsmålet er hva som var gjort da du signerte. Signerte du mens boligen fortsatt ble bygget, er det bustadoppføringslova. Signerte du etter at boligen var ferdig, er det avhendingslova, selv om selgeren er en utbygger.

Det tredje spørsmålet er hva du har kjøpt. Bustadoppføringslova gjelder ikke bare kjøp av en bolig, men også om du bestiller at en entreprenør skal bygge et hus for deg på din egen tomt. Da er avtalen en oppføringsavtale.

Feil lov gir deg ikke alltid en ulik løsning, men reglene og fristene er ikke identiske. Avhendingslova har en egenandel på 10 000 kroner ved mangler, mens den ikke gjelder når bygningen er solgt som ny.

Nye boliger som selges som brukt

Avhendingslova har egne regler for boliger som er nesten nye. Selges en ny eierbolig eller fritidsbolig innen seks måneder etter at den ble fullført, må næringsdrivende selger stille garanti etter bustadoppføringslova § 12 når kjøperen er forbruker. Ved forbrukerkjøp av nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, og der selgeren handler i næring, kan avhendingslova heller ikke fravikes til ugunst for kjøperen. Kjøperen har dessuten krav på retting i slike saker.

Det betyr at grensen mellom lovene er mindre skarp enn den ser ut. Et hus som er brukt i mindre enn ett år, kan følge avhendingslova, men få flere av bustadoppføringslovas regler. Vurderingen av ferdighus fra katalog er konkret. Det avhenger av om leverandøren også skal sette opp huset.

Slik gikk det for Olav

Olav og naboen hans kjøpte begge hus i samme nye felt. Olav skrev under på kjøpekontrakten mens huset var under bygging, og avtalen var med en utbygger. Naboen kjøpte et hus som allerede sto ferdig, av en privatperson som hadde bodd der halvannet år.

Begge oppdaget mangler ved gulvene. Olavs sak gikk etter bustadoppføringslova, der reklamasjon må skje innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen (§ 30). Naboens sak gikk etter avhendingslova, og der gjelder fem år fra overtakelsen, men med regler om selgerens rett til å rette mangelen først.

Olav fikk raskt svar fra utbyggeren, som rettet gulvet. Naboen måtte først dokumentere at det var en mangel, og fikk prisavslag etter forhandling. Forskjellen lå ikke i gulvet, men i hvilken lov som gjaldt.

Hva du gjør hvis du er usikker på hvilken lov

Se på kjøpekontrakten. Står det at utbygger oppfører boligen, er det et tegn på bustadoppføringslova. Se også på datoen for ferdigstillelse og om avtalen ble signert før eller etter at boligen var ferdig. Hvem som er selger, er like viktig. En privatperson er alltid omfattet av avhendingslova.

Bruk lovene til å sjekke frister uansett. Vil du vite mer om nybyggregler, står de i Når gjelder bustadoppføringslova? og Kombinasjonsbygg med næringsdel: hvilken lov gjelder?. Har du kjøpt ferdighus fra katalog, tar Ferdighus fra katalog: hvilken lov gjelder? opp akkurat det.

Hele bildet av feil i nyere boliger og hvem som svarer for dem, ligger i Feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?. Og om du er i tvil om loven gjelder for en hytte, kan Gjelder bustadoppføringslova for hytte? svare på det.

Kort oppsummert

• Om bustadoppføringslova eller avhendingslova gjelder, avhenger av om arbeidet var ferdig da du inngikk avtalen.
• Bustadoppføringslova gjelder bare når entreprenøren er næringsdrivende.
• Ferdig bygget bolig følger som hovedregel avhendingslova, også når du kjøper av en utbygger.
• Avhendingslova har egne regler for nyoppførte boliger som selges innen kort tid.
• Velg først riktig lov, og sjekk deretter frister og krav.