Boligklager i tall

Slik endte sakene

De fleste sakene i Finansklagenemnda Eierskifte står mellom en boligkjøper og forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring (forsikringen som dekker selgerens ansvar for feil ved boligen). Noen få gjelder kjøperens egen forsikring.

Av hver hundre saker endte 6 med fullt medhold, 41 med delvis medhold og 53 uten medhold. Delvis medhold betyr at klageren fikk noe, men mindre enn kravet.

År for år

Antallet stemmer med Finansklagenemndas egne årsrapporter. Nemnda oppgir 128 saker med helt eller delvis medhold i 2022 og 118 i 2023; tellingen vår gir 128 og 118. For 2025 oppgir nemnda 179, og vi har 178.

Nemnda regner andelen av alle avgjørelsene sine, 424 i 2025, og kommer til 42 prosent. Vi har ikke med sakene nemnda avviste uten å ta stilling til kravet. Det forklarer trolig at vi har 407 saker for 2025, og at andelen her blir 44 prosent.

Hva som var galt med boligen

Vi har sortert sakene etter hva kjøperen klaget over. En sak om både bad og tak står under begge feiltypene, og 245 saker står uten feiltype.

Blant feiltypene med minst 50 saker fikk klageren oftest medhold i saker om ulovlig bygging og manglende godkjenning (42 av 62 saker, 68 prosent) og om naboer, støy og planer (39 av 65 saker, 60 prosent). Lavest lå fukt, mugg og sopp (83 av 216 saker, 38 prosent) og rør og avløp (42 av 106 saker, 40 prosent).

I den minste gruppen, med 23 saker, flytter én sak andelen med 4 prosentpoeng.

Juridiske spørsmål

De samme sakene kan sorteres etter det juridiske spørsmålet nemnda tok stilling til. Også her kan én sak stå flere steder.

Der tilstandsrapporten (rapporten en takstmann skriver om boligen før salget) hadde advart om risikoen, fikk klageren medhold i 36 av 145 saker, 25 prosent. I saker om megleransvar var andelen 70 prosent (33 av 47).

I sakene om utmåling av prisavslag (hvor mye av kjøpesummen kjøperen skal ha tilbake) er andelen 86 prosent. I mange av dem har selskapet erkjent at boligen har en mangel, og tvisten står om beløpet.

Gamle og nye regler

Avhendingslova ble endret fra 1. januar 2022. Selgeren kan ikke lenger selge boligen «som den er» til en forbruker (avhendingslova § 3-9 andre ledd). Kjøperen må selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd), og regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten (§ 3-10 første ledd).

I 722 av sakene sier avgjørelsen at de nye reglene gjelder. Der fikk klageren helt eller delvis medhold i 374, som er 52 av 100. I 594 saker gjaldt de gamle reglene, og andelen var 43 av 100. I de siste 195 sakene går det ikke fram av det vi har lest, hvilke regler som gjelder; 162 av dem ble avgjort i 2022. Sakene etter de nye reglene står på siden om den nye avhendingslova.

Forskjellen kan ha flere årsaker enn lovendringen. Sakene etter de gamle reglene gjelder eldre kjøp, og en større del av dem handler om at kjøperen klaget for sent (12 mot 7 av 100).

Boligtype og byggeår

Eneboliger står for over halvparten av sakene (819 av 1 511), og der fikk klageren medhold i 51 av 100. De andre boligtypene ligger lavere.

Boliger bygget i 2010 eller senere skiller seg ut: klageren fikk medhold i 58 av 100 saker. For eldre boliger ligger andelen mellom 45 og 48 prosent.

Hvor mye sakene gjelder

Det midterste kravet var på om lag 310 000 kroner. Beløpet er klagerens hovedkrav, som oftest prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og vi kjenner det i 1 291 av sakene.

Små krav førte sjeldnere fram enn store: 31 prosent for krav under 100 000 kroner, mot 61 prosent for krav på 600 000 kroner og mer.

Hva klageren fikk, kjenner vi bare for et utvalg. I et tilfeldig utvalg på 200 saker fikk klageren medhold i 85, og i 80 av dem går beløpet fram av avgjørelsen. Halvparten av de 80 fikk under 175 000 kroner.

Det tallene ikke viser

Nemnda er siste trinn, og de fleste klagene ender før de kommer så langt. Finansklagenemnda fikk 1 360 klager om eierskifteforsikring i 2025, og nemnda avga 424 avgjørelser samme år. Regnes behandlingen i sekretariatet (nemndas saksbehandlere) med, fikk litt over 52 prosent av klagerne helt eller delvis medhold, ifølge årsrapporten for 2025. Sakene her er bare de som gikk helt til nemnda, og de sier derfor lite om hvor ofte en boligkjøper som klager, får noe igjen.

Avgjørelsene er rådgivende. Selskapene følger dem som regel: i 2025 lot de være å følge 4 av de 179 avgjørelsene der klageren fikk medhold.

Slik har vi talt

• Kilden er avgjørelsene Finansklagenemnda Eierskifte har publisert, med dato fra 10. januar 2022 til 15. september 2026. Hver sak i saksbanken lenker til avgjørelsen hos nemnda.
• Saker nemnda avviste uten å ta stilling til kravet, er ikke med.
• Utfallet er nemndas egen konklusjon: medhold, delvis medhold eller ikke medhold. Vi har regnet fra klagerens side. Klageren var kjøperen i 196 av 200 saker i et tilfeldig utvalg; i de 4 andre klaget selgeren på sin egen forsikring.
• Avgjørelsene er lest og sortert av en språkmodell (kunstig intelligens). I oktober 2026 kontrollerte vi 283 saker mot nemndas avgjørelser: 200 tilfeldig trukne, og dessuten alle de 91 sakene med fullt medhold. Utfall, dato, selskap og dissens (at et mindretall i nemnda var uenig) stemte i alle 283.
• Også kontrollen er gjort maskinelt. En annen språkmodell leste avgjørelsen og siterte konklusjonen ordrett, og sitatet ble sammenlignet med utfallet i tellingen.
• Feiltype og juridisk spørsmål er vår sortering. Den er skjønnsmessig og ikke fullstendig: en sak kan mangle en merkelapp den burde hatt. Sakene bak hvert tall står på siden for feiltypen, så sorteringen kan etterprøves.
• Om en sak følger de gamle eller de nye reglene, har vi kontrollert i 79 saker. Alle stemte.
• Kravet er klagerens hovedkrav slik vi har lest det. I kontrollen stemte beløpet på kronen i 133 av 170 saker og innenfor 15 prosent i 155.
• Median krav er det midterste kravet: halvparten av kravene var lavere, halvparten høyere.
• Finner du en feil, vil vi gjerne vite det: rettsregel@gmail.com.

Tallene kan brukes fritt med Rettsregel som kilde. Alle sakene kan lastes ned som regneark (CSV).