Oljetank, asbest og radon: slik vurderer Finansklagenemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 23 saker om oljetank, asbest og radon siden 2022. Kjøper fikk medhold i 2 saker og delvis medhold i 9, mens 12 saker endte uten medhold. Det gir helt eller delvis medhold i 48 prosent. Mediankravet var 376 367 kroner, og nemnda var delt i 2 av sakene.

Sakene fordeler seg med 1 i 2022 og 2 i 2023 og 10 i 2024 og 8 i 2025 og 2 i 2026 (året er ikke over). Materialet er lite, så mønstrene under bør leses som eksempler og ikke som en fasit.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp der det finnes asbest, radon eller en gammel tank. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det som ble krevd. Skadetypen samler tre ulike problemer, og reglene slår ulikt ut for hvert av dem.

Avgjørelsene sier selv hvilken versjon av avhendingslova som gjelder. FinKN 2024-379 og 2025-59 reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. FinKN 2024-228 og 2025-903 reguleres av avhendingslova etter lovendringen. Nemnda bruker derfor ikke alltid de samme bestemmelsene i sakene under.

Når kjøper fikk medhold

Radon og uriktig svar i egenerklæringen, enebolig fra 2000 (FinKN 2024-379). Boligen ble solgt «som den er» for 4,85 millioner kroner. Selger svarte nei på spørsmål om det var foretatt radonmåling, men en måling fra 2004 fantes, med 110 Bq/m3. Etter overtakelsen målte kjøper 530 Bq/m3 i kjellerstue og 210 Bq/m3 på et soverom i hybelen. Kjøper krevde prisavslag på 39 062 kroner for radonsug. Nemnda mente under noe tvil at en riktig opplysning ville oppfattes som negativ, og at tvilen går ut over selger. Kjøper fikk medhold og hele beløpet, med forsinkelsesrente.

Nedgravd oljetank, enebolig fra 1974 (FinKN 2023-25). Boligen ble solgt «som den er» for 4,905 millioner kroner. I sjekklisten i tilstandsrapporten var tilsynsrapport for olje- og septiktanker krysset av som «ikke relevant», selv om rør ved husveggen viste at det lå en tank i grunnen. Kjøper krevde prisavslag på 57 500 kroner for utbedring. Nemnda mente takstmannen hadde vært for lite grundig, at selger svarer for det, og at opplysningene både var ufullstendige og uriktige. Kjøper fikk medhold, og prisavslaget ble satt til 57 500 kroner, med forsinkelsesrente.

Asbestplater under kledning, enebolig fra 1925 (FinKN 2025-59). Boligen har påbygg fra 50- og 70-tallet og ble solgt for 4 millioner kroner. Da kjøper skulle bytte en verandadør, ble det funnet asbestholdige plater under kledningen. Kjøper krevde prisavslag på 941 512 kroner. En fagrapport vurderte risikoen for spredning av fibre som høy, fordi platene var skadet av spikerslag. Nemnda kom under noe tvil til at det forelå en vesentlig mangel, men hadde ikke grunnlag for å sette prisavslaget. Utfallet ble delvis medhold, og beløpet ble stående uavklart.

Når kjøper tapte

Radon med opplyst risiko, tomannsbolig fra 1923 (FinKN 2024-228). Boligen ble solgt for 12,15 millioner kroner med kontrakt i 2022. Det var opplyst at radon ikke var målt og at bygget ikke hadde radonsperre, og radon fikk TG 2 med anbefaling om måling. Etter overtakelsen ble årsmiddelverdien målt til 246 Bq/m3. Kjøper krevde prisavslag på 302 580 kroner, i tillegg til 13 977 kroner i takstutgifter. Nemnda mente kjøper hadde overtatt risikoen for radon ved salget, og at nivået ikke var et avvik fra det kjøper kunne forvente. Selskapet fikk medhold.

Asbest i ventilasjonsanlegg, enebolig fra 1968 (FinKN 2025-903). Boligen ble solgt for 6,7 millioner kroner med kontrakt i 2023. Kjøper fant eternittplater med asbest i ventilasjonsanlegget og krevde prisavslag på 119 375 kroner. Platene var ikke vist å være skadet, og kjøper hadde ikke sannsynliggjort helserisiko slik de lå. Nemnda tok utgangspunkt i at slike materialer var vanlige da boligen ble oppført. Den var ikke i tvil om konklusjonen, og saneringskostnadene endret ikke det. Selskapet fikk medhold. Nemnda kom til samme resultat for asbest i peis og garasje i FinKN 2025-360.

I FinKN 2024-153, en enebolig fra 1979, var det opplyst at radon ikke var målt og at det ikke var radonsperre. Målinger viste senere høye verdier, men kjøper hadde overtatt risikoen ved salget. Avgjørelsen oppgir ikke noe beløp for kravet.

Hva som avgjør

• Hva som ble opplyst om radon, tank eller materialer. Er radon oppgitt som umålt eller med TG 2, må kjøper regne med at verdiene kan være høye. En uriktig opplysning om at det ikke er målt, kan gi mangel.
• Skadeomfang og helserisiko. Skadede asbestplater med høy risiko for spredning er noe annet enn asbest som ligger urørt. Nemnda vurderer helserisiko, omfang og senere kostnader samlet.
• Byggeår. Asbest var vanlig i eldre boliger. Jo eldre huset er, desto mindre upåregnelig er funnet.
• Takstmannens grundighet. Blir en tank oversett, eller en sjekkliste feil utfylt, kan feilen regnes som selgers.
• Dokumenterte kostnader. Kjøper må vise hva utbedringen koster. I 2025-59 var det manglende kostnadsgrunnlag som gjorde at prisavslaget ikke ble satt.

Kort oppsummert

• Av 23 saker om oljetank, asbest og radon fikk kjøper helt eller delvis medhold i 48 prosent. Tallene gjelder bare saker som kom til nemnda.
• Uriktige svar og for lite grundig takstmann ga de klareste medholdssakene. Opplyst risiko og uskadet asbest i eldre hus ga oftest tap.
• Dokumentasjon av helserisiko og kostnader betyr mye for om og hvor mye kjøper får.