Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
«Som den er» er kanskje den mest misforståtte formuleringen i bolighandelen. Mange selgere tror det er en slags fraskrivelse av alt ansvar. Det er det ikke.
Mellom to privatpersoner begrenser «som den er» selgerens ansvar noe — men tre viktige unntak gjelder alltid:
Unntak 1 — Opplysningssvikt: Visste selgeren om noe og sa ingenting (§ 3-7), er det en mangel uansett. «Som den er» rydder ikke bort selgerens plikt til å opplyse.
Unntak 2 — Feil informasjon: Ga selgeren uriktige opplysninger (§ 3-8), er det en mangel uansett.
Unntak 3 — Vesentlig dårligere stand: Er boligen i vesentlig dårligere stand enn det prisen og forholdene skulle tilsi, er det en mangel. «Vesentlig» er en relativt høy terskel — domstolene har antydet at avviket typisk bør utgjøre 5–6 % av kjøpesummen eller mer. Kjøpte du for 4 millioner og utbedringskostnadene er 400 000 kr, er det sannsynligvis vesentlig.
Kjøper du av næringsdrivende — en utbygger, et eiendomsselskap — har «som den er» ingen virkning overhodet. Det samme gjelder vage og generelle forbehold som ikke beskriver konkret hva du godtar. Et forbehold som «kjøper overtar ansvaret for eventuelle feil i taket» er spesifikt og kan ha virkning. «Kjøper overtar alt ansvar» er for generelt og ugyldig.
| Situasjon | Gjelder «som den er»? |
|---|---|
| Selger visste om feil og sa ingenting | Nei — mangel uansett |
| Selger ga feil opplysninger | Nei — mangel uansett |
| Boligen er vesentlig dårligere enn prisen tilsier | Nei — mangel uansett |
| Alminnelig slitasje, ingen skjulte feil | Ja — selger er fri |
| Kjøper er forbruker, selger er næringsdrivende | Forbeholdet er uten virkning |
Eksempeler
Kari kjøper en enebolig «som den er» for 3 800 000 kr. Etter overtakelse oppdager hun at krypkjelleren er full av råte og mugg. En fagkyndig anslår utbedringskostnadene til 320 000 kr. Det er 8,4 % av kjøpesummen — godt over terskelen for vesentlig. Selgeren kan ikke gjemme seg bak «som den er»-forbeholdet. Kari har et gyldig krav.
Lars kjøper en leilighet «som den er» for 2 900 000 kr. Etter overtakelse sprenger en kran i badet og det renner litt vann. Reparasjonen koster 9 000 kr. Det er et lite avvik, ikke vesentlig, og innenfor normal slitasje. «Som den er» fungerer her som tiltenkt — Lars får ikke noe krav.
Vanlige feil
- Selgere tror «som den er» er en garderobe mot alle krav. Det er det ikke.
- Kjøpere lar seg skremme av «som den er» og gir opp legitime krav. Sjekk alltid om unntakene treffer.
- Vage forbehold som «selger fraskriver seg ethvert ansvar» er ugyldige — både mellom privatpersoner og mot næringsdrivende.
Hva bør du gjøre?
Har du kjøpt «som den er» og oppdager noe alvorlig: ikke gi opp uten videre. Vurder om feilen var kjent for selgeren, om noe ble feil opplyst, og hva utbedringskostnadene utgjør i prosent av kjøpesummen. Reklamér skriftlig innen rimelig tid og be om en vurdering fra advokat eller Forbrukerrådet om du er usikker.