Avhendingslova

§ 3-9 — Eiendommen solgt «som den er»

«Som den er» høres ut som fritt frem for selgeren — men slik er det ikke. Her er hva forbeholdet faktisk betyr, og når du likevel kan klage.

Kort svar

«Som den er» betyr ikke at selgeren slipper alt ansvar. Du kan fortsatt klage hvis selgeren har gitt feil eller mangelfulle opplysninger, eller hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente. Og kjøper du av en næringsdrivende, har forbeholdet ingen virkning i det hele tatt.

⚖ Lovteksten — ordrett Avhendingslova § 3-9

(1) Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen ein mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også ein mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles. (2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

«Som den er» er kanskje den mest misforståtte formuleringen i bolighandelen. Mange selgere tror det er en slags fraskrivelse av alt ansvar. Det er det ikke.

Mellom to privatpersoner begrenser «som den er» selgerens ansvar noe — men tre viktige unntak gjelder alltid:

Unntak 1 — Opplysningssvikt: Visste selgeren om noe og sa ingenting (§ 3-7), er det en mangel uansett. «Som den er» rydder ikke bort selgerens plikt til å opplyse.

Unntak 2 — Feil informasjon: Ga selgeren uriktige opplysninger (§ 3-8), er det en mangel uansett.

Unntak 3 — Vesentlig dårligere stand: Er boligen i vesentlig dårligere stand enn det prisen og forholdene skulle tilsi, er det en mangel. «Vesentlig» er en relativt høy terskel — domstolene har antydet at avviket typisk bør utgjøre 5–6 % av kjøpesummen eller mer. Kjøpte du for 4 millioner og utbedringskostnadene er 400 000 kr, er det sannsynligvis vesentlig.

Kjøper du av næringsdrivende — en utbygger, et eiendomsselskap — har «som den er» ingen virkning overhodet. Det samme gjelder vage og generelle forbehold som ikke beskriver konkret hva du godtar. Et forbehold som «kjøper overtar ansvaret for eventuelle feil i taket» er spesifikt og kan ha virkning. «Kjøper overtar alt ansvar» er for generelt og ugyldig.

Situasjon	Gjelder «som den er»?
Selger visste om feil og sa ingenting	Nei — mangel uansett
Selger ga feil opplysninger	Nei — mangel uansett
Boligen er vesentlig dårligere enn prisen tilsier	Nei — mangel uansett
Alminnelig slitasje, ingen skjulte feil	Ja — selger er fri
Kjøper er forbruker, selger er næringsdrivende	Forbeholdet er uten virkning

Eksempeler

Eksempel · Kari

Kari kjøper en enebolig «som den er» for 3 800 000 kr. Etter overtakelse oppdager hun at krypkjelleren er full av råte og mugg. En fagkyndig anslår utbedringskostnadene til 320 000 kr. Det er 8,4 % av kjøpesummen — godt over terskelen for vesentlig. Selgeren kan ikke gjemme seg bak «som den er»-forbeholdet. Kari har et gyldig krav.

Eksempel · Lars

Lars kjøper en leilighet «som den er» for 2 900 000 kr. Etter overtakelse sprenger en kran i badet og det renner litt vann. Reparasjonen koster 9 000 kr. Det er et lite avvik, ikke vesentlig, og innenfor normal slitasje. «Som den er» fungerer her som tiltenkt — Lars får ikke noe krav.

Vanlige feil

Selgere tror «som den er» er en garderobe mot alle krav. Det er det ikke.
Kjøpere lar seg skremme av «som den er» og gir opp legitime krav. Sjekk alltid om unntakene treffer.
Vage forbehold som «selger fraskriver seg ethvert ansvar» er ugyldige — både mellom privatpersoner og mot næringsdrivende.

Hva bør du gjøre?

Har du kjøpt «som den er» og oppdager noe alvorlig: ikke gi opp uten videre. Vurder om feilen var kjent for selgeren, om noe ble feil opplyst, og hva utbedringskostnadene utgjør i prosent av kjøpesummen. Reklamér skriftlig innen rimelig tid og be om en vurdering fra advokat eller Forbrukerrådet om du er usikker.